Por Beatriz Gregoraci

 

If I have seen further it is by standing on the shoulders of Giants.

(Isaac Newton. Letter to Robert Hooke, 15 February 1676)

Mediante la Ley 13/2015, de 24 de junio, se introdujeron novedades relevantes en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, dirigidas a lograr una mayor precisión en la descripción física de las fincas. A partir de esta reforma cabe hacerse una primera y elemental pregunta: ¿es posible analizar una ley promulgada en 2015 a la luz de una monografía publicada en el año 2000? La respuesta es un sí condicional: sí, si la monografía constituye un buen trabajo de investigación. Porque la buena investigación, aquella que realiza un buen profesor universitario, no pasa de moda; muy al contrario, es el “fondo de armario” al que todo investigador debe acudir cuando se enfrenta a una novedad (en este caso, legislativa). Y es que las claves para analizar críticamente una importante reforma legislativa que (aparentemente) ha puesto fin a la vieja polémica doctrinal y, sobre todo, jurisprudencial existente en España acerca de la extensión o no del principio de legitimación registral a los datos físicos de la finca, se encuentran en la monografía “Publicidad registral y datos de hecho”, escrita hace 17 años por el profesor Morales Moreno.

Subida, así, a los hombros de un gigante, propongo un análisis de la reforma en tres pasos. El primero consiste en analizar el alcance que el principio de legitimación registral podría llegar a tener en relación con los datos físicos de la finca. El segundo es aludir, por un lado, a los obstáculos que, en términos generales, impiden una extensión del principio de legitimación registral a los datos físicos y, por otro lado, a las posibles vías para superarlos. El tercero exige descender a la norma concreta, pues se trata de valorar la reforma operada por la mencionada Ley 13/2015 con los mimbres obtenidos en los dos pasos previos.

Legitimación registral y datos físicos

Se impone en este punto el análisis de dos cuestiones fundamentales: ¿qué efectos tiene la legitimación registral? ¿cuáles son los datos físicos a los que, en su caso, tiene sentido que alcancen dichos efectos?

En caso de que la legitimación registral, reconocida en los arts. 1, 38 y 97 de la Ley Hipotecaria (LH), se extendiera a los datos físicos de la finca, esto significaría que se presumiría que dichos datos son exactos; pero no se trataría de una presunción iuris et de iure, sino que podría quedar desvirtuada por la prueba en contrario, que, eso sí, exigiría la solicitud de la declaración de inexactitud en los términos establecidos en la LH.

Y lo que ahora toca preguntarse es: ¿qué datos físicos recogen los asientos del Registro? ¿A todos ellos debería extenderse la legitimación registral?

Conviene recordar aquí que la función del Registro es publicar derechos referidos a fincas. El art. 1 LH dice que es objeto del Registro de la Propiedad el inmueble, la finca. Y conviene también recordar que el Registro no garantiza la existencia de la finca: y es que el Registro no puede crear una finca inexistente (lo que puede predicarse de todos los sistemas, incluso de los más precisos, como el alemán).

Pues bien, finca es, conforme al art. 1471 del Código Civil (CC), aquel espacio de superficie terrestre delimitado por medio de unos linderos. Luego, en el bien entendido de que la finca exista en la realidad, los datos jurídicamente significativos serán aquellos que se refieran a la delimitación de la finca. Algunos autores han expresado que también la cabida debería ser objeto de legitimación registral; pero la cabida es más bien un elemento de control para evitar el fraude, fundamentalmente en las segregaciones de fincas: no pueden sacarse más fincas que las que se tienen asignadas por su cabida. Ahora bien, con un sistema preciso de delimitación de fincas la cabida asignada en el Registro carece de valor, porque primará sobre ella la que realmente tiene la finca, conforme a la delimitación cartográfica. Pero sobre esto tendremos ocasión de volver.

Obstáculos para una extensión del principio de legitimación registral a la configuración de la finca y vías de superación.

Los obstáculos son de dos tipos: por un lado, la falta de precisión del modo de definir la finca registral; por otro lado, la posible indefensión que puede provocarse a los titulares afectados (fundamentalmente los colindantes) si la descripción de la finca se produce unilateralmente por el propio interesado.

La falta de precisión existe cuando la delimitación de la finca se produce mediante una descripción literaria imprecisa. 

¿Cómo puede superarse este obstáculo? Mediante la introducción de medidas orientadas a mejorar la identificación de la finca, como una delimitación perimetral y un buen Catastro coordinado con el Registro.

La delimitación es perimetral cuando describe la finca fijando su contorno o perímetro; dicha delimitación puede ser, a su vez, literaria o georreferenciada (que define los linderos indicando la posición geográfica de los puntos por los que pasa la línea del perímetro de la finca); esta segunda técnica permite definir la finca de modo inequívoco y preciso, sin cambios con el paso del tiempo (sin perjuicio de los movimientos propios de la tierra).

Por su parte, el Catastro será un buen instrumento cuando se cumplan dos condiciones: cuando estemos ante un buen Catastro y cuando esté coordinado con el Registro. Esto último exige dos operaciones distintas y sucesivas: primero, que sea posible establecer la correspondencia entre la finca registral y la unidad catastral; segundo, que, establecida la correspondencia, la configuración de la finca registral se corresponda exactamente con la de la unidad catastral.

El segundo obstáculo es la falta de seguridad jurídica que provoca el hecho de que la descripción de la finca se produzca unilateralmente por el propio interesado, sin suficientes garantías para los titulares afectados: la publicidad registral no se puede constituir sobre agresiones a la propiedad ajena, sin una efectiva posibilidad de defensa de los titulares afectados. La manera de superar este obstáculo consiste en reforzar la garantía de los derechos de terceros en los procesos de transformación del Registro, lo que se consigue mediante el control de oficio de los presupuestos exigidos en cada caso para la operación registral de que se trate conforme al procedimiento utilizado y mediante la notificación a los sujetos afectados para que puedan ejercitar los remedios oportunos en defensa de sus derechos.

Valoración de la reforma de 2015

Con los mimbres anteriores es posible tejer una adecuada valoración de la reforma, que reconoce expresamente la extensión de la legitimación registral a los datos físicos de la finca. Y conviene centrar la atención en tres puntos.

En primer lugar, y como cuestión previa, debe analizarse la formulación legal. En segundo lugar, procede preguntarse cuál es el alcance exacto de la extensión de la legitimación registral a los datos físicos de la finca. Por último, hay que preguntarse si con la reforma se han superado adecuadamente los obstáculos a los que, como hemos visto, se enfrenta en términos generales una extensión de la legitimación registral a los datos físicos de la finca.

En cuanto a la formulación legal, el legislador ha plasmado dicha decisión en una norma con rango de ley. Este dato es importante, porque el legislador ya antes había declarado la extensión, pero en una norma con rango inferior (en concreto, en el RD 1030/1980, de 3 de mayo). Pero no lo ha incorporado directamente al art. 38 LH. En lugar de incluirlo en el propio precepto regulador del principio, lo ha incorporado en un precepto distinto (el art. 10.5 LH). Y a diferencia de lo que sucedía en el RD ya mencionado, la formulación legal es mucho más precisa. El art. 10.5 LH lo que presume es que la finca tiene la “ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”. Por tanto, lo que se presume es la existencia y configuración de la propia finca como objeto del derecho publicado, conforme a la descripción que de la misma hace el Registro, utilizando los referidos datos.

Pasando ya al alcance de la extensión de la legitimación registral a los datos físicos de la finca es esencial subrayar que dicho alcance es limitado, en dos sentidos. Por un lado, porque no alcanza a todos los datos físicos de las fincas: conforme al art. 10.5 LH, la legitimación sólo se extiende a la configuración de la finca, en otras palabras, a la ubicación y delimitación geográfica de la misma. Junto a la delimitación de la finca, el otro dato físico sobre el que cabría plantearse la posibilidad de extender la legitimación registral es la cabida. ¿Qué ha hecho el legislador a este propósito? El art. 9 LH especifica que la cabida será la que resulte de la representación gráfica de la finca. Y añade que se rectificará, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Así pues, prima sobre la cabida expresada en el Registro, la que realmente tiene la finca, conforme a la delimitación cartográfica. Una última reflexión en cuanto a los datos físicos a los que no alcanza la presunción de exactitud: ¿significa que no tienen valor alguno? En absoluto: se tratará de un medio de prueba, sin la fuerza de la presunción, pero medio de prueba. Por otro lado, el alcance de la extensión de la legitimación registral a los datos físicos de la finca es limitado, porque sólo se ha extendido de manera expresa en el caso de fincas coordinadas. Se impone aquí, por tanto, la distinción entre fincas coordinadas y fincas no coordinadas. En relación con las fincas coordinadas, deben analizarse tres cuestiones:

  • ¿Cuándo hay coordinación? Cuando exista una correspondencia entre la descripción literaria y la Representación Gráfica Georreferenciada (RGG) que, como regla general, será la catastral y sólo en los casos legalmente previstos, será otra (la denominada RGG alternativa). Obsérvese que los términos de la comparación son la descripción literaria de la finca y la referencia gráfica georreferenciada. Lo que nos lleva a la segunda pregunta:
  • ¿Es obligatoria la aportación de RGG? Pues bien, hay casos en los que resulta obligatoria la aportación de la RGG para evitar el cierre del Registro: en concreto, en los casos de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa y deslinde que impliquen una reordenación de los terrenos. Pero en el resto de supuestos (entre los que se incluye la aportación de la RGG como operación registral específica), su aportación es potestativa. En la tensión existente entre la seguridad jurídica (que nos llevaría a una aportación obligatoria de la RGG siempre) y la agilidad del tráfico jurídico (que se vería gravemente entorpecido en caso de exigir siempre la aportación de la RGG) el legislador ha tratado de conciliar los dos intereses en juego estableciendo el cierre registral a la falta de aportación más como una excepción que como una regla. En fin, efectuada la coordinación, se extiende la legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica de la finca que resulte de la RGG catastral o alternativa.
  • ¿Qué sucede cuando una finca no está coordinada? Cabe incluir aquí varios supuestos. Una finca cuya coordinación está en suspenso: me refiero aquí a los casos en que la RGG aportada es la alternativa: en estos supuestos la presunción regirá cuando haya sido validada previamente por una autoridad pública y hayan transcurrido 6 meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica. ¿Hay espacio para interpretar que cabe retrotraer los efectos al momento de la aportación de la RGG alternativa que finalmente ha sido validada?

Finca no coordinada es también aquella finca que estaba coordinada a una determinada fecha, pero respecto de la que se produce una descoordinación posterior. El art. 10.4 LH establece que habrá que expresar si existe coordinación “a una fecha determinada”. Esta expresión ha dado lugar a dos interpretaciones posibles: que “solo producirá efectos a la fecha en que dicha coordinación se haya producido” y, por tanto, cualquier descoordinación posterior entre Registro y Catastro desvirtuará el principio de legitimación; frente a dicha interpretación, se sitúa aquella que defiende que la descoordinación sobrevenida no altera, ni suspende, ni compromete la eficacia legitimadora del Registro; y que ésta deberá ser desvirtuada, en su caso, solicitando la declaración de inexactitud registral por los cauces legalmente previstos.

En fin, finca no coordinada es aquella que ni lo va a estar dentro de 6 meses ni lo estuvo y ha dejado de estarlo: sería la que podríamos denominar “finca no coordinada en sentido estricto”. Éste es, probablemente, el caso más problemático. Pues caben dos posibles interpretaciones. Y así cabe afirmar que si el legislador ha dicho expresamente que la presunción operará cuando haya coordinación, sensu contrario habrá que interpretar que, si no la hay, no opera la presunción; lo que significaría que la delimitación de la finca, cuando ésta no esté coordinada con el Catastro en los términos previstos por el legislador, será un medio de prueba más, pero no uno reforzado por la presunción de exactitud del Registro. Pero cabe también interpretar, siguiendo la opinión expresada por un sector doctrinal y jurisprudencial, anterior a la reforma, que, si en esa finca, a pesar de no estar coordinada con el Registro, la descripción de la finca es precisa (aunque sea literaria), es posible extender la legitimación registral a la delimitación de la finca.

Y llego ya a la última pregunta: ¿se han superado los principales obstáculos que, en términos generales, dificultan una extensión de la legitimación registral a los datos físicos de la finca? En otras palabras, ¿es ahora el Registro un registro con delimitaciones precisas de las fincas? ¿Cumple el Catastro con las exigencias que debía tener para ser un adecuado instrumento? ¿Se protege adecuadamente a los terceros?

Es cierto que el Registro sigue incorporando descripciones literarias de las fincas y que no todas ellas son precisas, pero se incorporan dos importantes novedades de gran calado para nuestro objeto de estudio: ahora, junto a la descripción literaria, convive una delimitación perimetral georreferenciada; a este respecto, el art. 10.1 LH establece que la base de representación gráfica de las fincas registrales es la cartografía catastral (algo que, dicho sea de paso, ha dejado prácticamente en papel mojado las existentes bases gráficas registrales); la segunda novedad es que la legitimación registral en cuanto a los datos físicos opera, sin lugar a dudas, cuando se ha incorporado dicha RGG y esté coordinada. Y en cuanto al Catastro, podemos afirmar que la cartografía catastral es ahora precisa. Y que se ha arbitrado un sistema de coordinación Catastro-Registro.

Pasando ya a la protección de los terceros, ésta pasa, como se recordará, por un control de oficio de los presupuestos exigidos para la operación registral de que se trate y por la notificación a los sujetos afectados para que puedan ejercitar los remedios oportunos en defensa de sus derechos. Y, como hemos visto, la extensión de la legitimación registral a la configuración de la finca exige la aportación de la RGG y cuando ello no se haga y sea obligatorio se producirá el cierre del registro. Además, se prevé la notificación a los terceros afectados con carácter general en el art. 199 LH y con carácter particular para la inmatriculación en el art. 203 LH.

Una investigación no termina nunca. Y ésta, cuyas pinceladas se han presentado en las líneas anteriores, acaba de empezar. Muchas cuestiones quedan abiertas, pues si hay algo que cabe desprender de todo lo dicho hasta ahora es que la reforma de 2015 no ha zanjado definitivamente la vieja polémica jurisprudencial sobre la extensión de la publicidad registral a los datos físicos de la finca. De las múltiples cuestiones que se abren, dejaré aquí planteadas tres: 1. Nada ha dicho el legislador en la reforma de 2015 sobre si la fe pública se extiende a los datos físicos de la finca: ¿cómo cabe interpretar dicho silencio?; 2. ¿Quid de las fincas integradas en un régimen de propiedad horizontal? ¿Encaja su descripción física en el sistema de coordinación Registro-Catastro previsto por el legislador? En caso de que así sea, ¿es previsible que vaya a producirse la coordinación en ellas?; y 3. Si el Registro de la Propiedad contara con un sistema propio y preciso de delimitación de fincas, ¿necesitaría ir de la mano del Catastro para extender la legitimación registral a los datos físicos de la finca?


Publicado simultáneamente en el Blog del Master de Investigación jurídica de la UAM

 

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