Por José María Miquel

 

Planteamiento de la cuestión

La cuestión de la subsistencia de los arrendamientos urbanos posteriores a la hipoteca en la ejecución de esta ha sido una cuestión muy debatida desde hace mucho tiempo, como también lo ha sido respecto de los de arrendamientos rústicos. No, en cambio, respecto de los regidos por el Código civil. Después de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), el problema subsiste respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, porque falta, respecto de ellos, un artículo que resuelva la cuestión como hace el art. 13 LAU en el caso de los arrendamientos de vivienda.

Las diferentes leyes de arrendamientos urbanos se han caracterizado por la protección del arrendatario, especialmente mediante (i) la prórroga forzosa, (ii) la subrogación del adquirente en el arrendamiento, (iii) los derechos de tanteo y retracto, y (iv) la consideración como número cerrado de las causas de extinción del contrato mencionadas en el art 114 LAU de 1964. El llamado Decreto Boyer de 1985 terminó con la prórroga forzosa, e inició un proceso liberalizador que se concretó en la ley de 1994 y continuó con su reforma en 2013.

La jurisprudencia

en una primera etapa consideró extinguido el arrendamiento por la ejecución forzosa de la finca arrendada (SSTS 5 de febrero, R. 502, 22 de diciembre de 1945, R. 1305, 22 de mayo de 1963, R. 3587, 31 de octubre de 1986, R.6022, 20 de noviembre de 1987, R., 23 de diciembre de 1988, R. 9814, 17 de noviembre de 1989, R. 7890, RRDGRN de 19 y 20 de noviembre de 1987).

En una segunda etapa cambió su doctrina y consideró subsistente al arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude (SSTS 19 de febrero de 1968, R. 1153, 9 de junio de 1990, R. 4749, 23 de febrero de 1991, R. 1592, 6 de mayo de 1991, R. 3566, 23 de junio de 1992, R. 5467, 20 de abril de 1995, R- 34859 de mayo de 1996, R.3784, 30 de julio de 1996, R. 6059). Todas estas sentencias se refieren a arrendamientos anteriores a la ley vigente de 1994 y algunas a arrendamientos rústicos. La doctrina de estas sentencias se apoyaba fundamentalmente en los arts. 57 y 114 de la LAU de 1964, aparte de otros argumentos de difícil aceptación, como el carácter de derecho personal del arrendamiento y la compatibilidad de la posesión del arrendatario con el dominio que adquiría el adjudicatario en la subasta. La protección de los arrendamientos urbanos era similar para los arrendamientos de vivienda y para los de local de negocio y quedaban fuera de la LAU 1964 los arrendamientos de empresa o industria por disposición expresa de su art. 3.

La Sentencia del Tribunal Constitucional (STC) de 16 de enero de 1991 otorgó amparo a la titular de un contrato celebrado con posterioridad a la constitución de la hipoteca ejecutada, teniendo en cuenta que la arrendataria no fue oída en el procedimiento. Se ordenó al juez que se abstuviera de decretar el lanzamiento en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria (LH).  Se reiteró esta doctrina en STC de 24 de enero de 1995 pero fue cambiada por SSTC de 27 de octubre de 1997 y 4 de diciembre de 1997 que sostuvieron que el procedimiento del art. 131 LH no produce indefensión al arrendatario, ya que puede exhibir su título ante el juez para que este lo valore y decida. Los arts. 661 y 675 LH reformados respectivamente por leyes 19/2015 de 13 de julio y 13/2009 de 9 de noviembre han respondido a las exigencias de esta jurisprudencia constitucional.

Después de la LAU de 1994,

las sentencias del Tribunal Supremo todavía se refieren a contratos regidos por la antigua LAU de 1964. Ahora bien, la STS de 31 de julio 1998, R.6128, que se refiere todavía a un arrendamiento de local de negocio regido por la LAU de 1964, cita el art. 29 de la nueva ley; no trata del tema de la ejecución forzosa, sino del efecto que el cumplimiento de una condición resolutoria inscrita tiene sobre el arrendamiento celebrado por el comprador afectado por la condición. Para resolver el caso se apoya en las citadas sentencias de la segunda etapa, aunque invoca también el art. 29 de la LAU de 1994. La STS de 29 de junio de 2009 R. 4450, hace una declaración importante que se separa de la doctrina anterior:

“…repugna a la seguridad del tráfico que pueda mantenerse la carga establecida con posterioridad a la real, sin publicidad y solo por el hecho de haberse anunciado su existencia en la ejecución. El contrato debe declararse extinguido”.

La generalidad de las sentencias de las Audiencias Provinciales (SAP) repiten la jurisprudencia del Tribunal Supremo de la segunda etapa sin tener en cuenta que esta jurisprudencia se apoya en preceptos que no están vigentes y en razones poco sólidas, como las antes citadas. La SAP Madrid 28 de abril de 2015, precedida por algún auto y alguna otra sentencia de la misma Audiencia, marca un hito importante en cuanto afirma que esa doctrina jurisprudencial del TS, que citan casi todas las Audiencias,

no es de aplicación en la actualidad al haber desaparecido la legislación positiva sobre la que se asentaba que ha sido sustituida por otra bien diferente.”

La doctrina de la DGRN

es partidaria de la purga de los arrendamientos que no estén inscritos antes que la hipoteca y que el acreedor hipotecario ignore al tiempo de constituirse la hipoteca. En diversas resoluciones tanto de arrendamientos rústicos como urbanos destaca la eficacia de la hipoteca y la aplicación del principio de purga de cargas posteriores. Aunque apela también al art. 29 LAU, aplica este artículo a la constitución de la hipoteca, con la consecuencia de que la buena fe relevante es la del acreedor hipotecario. Por consiguiente, todo arrendamiento posterior a la hipoteca queda purgado y los anteriores también siempre que no estén inscritos y no hayan sido conocidos por el acreedor hipotecario. El conocimiento que el adjudicatario tenga del arrendamiento es irrelevante si el acreedor hipotecario era de buena fe. En sentido parecido de no dar relevancia al conocimiento del adjudicatario se pronuncian también la SAP de Barcelona de 5.3.2014 (La ley 57090/2014) y la SAP Madrid 28 de abril de 2015. También la STS de 29.06. 2009. La SAP Cádiz (8ª) de 29.12.2014 no consideró aplicable el art. 29 a la ejecución hipotecaria.

Los autores

que han estudiado detenidamente la cuestión son partidarios de la purga del arrendamiento posterior a la hipoteca y del anterior no inscrito. En la situación actual, después del proceso liberalizador de la legislación de arrendamientos iniciado en 1985, no cabe aplicar la doctrina jurisprudencial de los años 90 del siglo pasado que se apoyaba en algunos preceptos derogados y en una doctrina poco respetuosa con la eficacia y preferencia de la hipoteca sobre derechos posteriores a ella, solo explicable por un principio de favor al arrendatario.

Conclusiones

La LAU no dedica en su título III ningún artículo a los supuestos de resolución del derecho del arrendador que sí regula en el titulo II, art. 13, porque no consideró necesario exceptuar las reglas generales del Código civil, LEC y LH, en el caso de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Solamente introdujo la modificación a la regla venta quita renta, sustituyéndola por la contraria en el art. 29, pero combinándola con el juego del art. del art. 34 LH.

El art. 13 en su versión anterior a la reforma de 2013 contenía una regla especial en la medida en que protegía a los arrendatarios de vivienda durante cinco años también en el caso de ejecución hipotecaria. No se contenía una regla semejante para los arrendamientos para uso distinto porque para ellos no se establecía una duración mínima. La reforma de 2013 redujo la duración mínima del arrendamiento de vivienda a 3 años, pero además, y esto es lo importante en nuestro tema, suprimió esa garantía de duración mínima en los casos de resolución del derecho del arrendador, entre los que está el de ejecución hipotecaria. La reforma de 2013 -con esa supresión- convirtió lo que era una norma especial en una regla conforme con las normas generales (CC, LH y LEC).

Por tanto, la aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda de lo dispuesto en el art. 13 para los arrendamientos de vivienda es aplicación de las reglas generales conforme al CC, y a las LEC y LH, que, por razones de técnica legislativa poco reflexiva, se encuentran en esa sede. También, si se prefiere, por un argumento a maiore: si los arrendamientos que merecen más protección, según el fin declarado por la ley en su Preámbulo, se purgan por la ejecución hipotecaria, con mayor razón se purgan lo que merecen menor protección.

Se debe descartar la aplicación del art. 29 LAU a la venta judicial porque el derecho determinante de la ejecución es el del acreedor hipotecario o embargante. Este derecho es un derecho a realizar el valor de la finca en el estado jurídico existente en el momento de constitución de la hipoteca o del embargo, no en el momento de la venta judicial. Lo contrario conculca el rango de los derechos inscritos, además de haber provocado la simulación de múltiples contratos de arrendamiento, gran inseguridad jurídica y litigiosidad.


Esta entrada constituye un resumen del trabajo del autor que se publica en la Revista de Derecho Patrimonial 2018.

Foto @wrathofgnon

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