Por Asier Imaz

Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil (Sección Pleno) núm. 47/2026, de 21 de enero

El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre algo que, aparentemente, ya había sido resuelto por su propia jurisprudencia: el alcance de los efectos de la resolución contractual del artículo 1.124 CC, que presupone un contrato válido cuyo incumplimiento determina su posterior resolución.

El caso tiene su origen en una compraventa inmobiliaria en la que, tras inscribirse la finca a nombre del comprador, se practicaron anotaciones preventivas de embargo por deudas de la compradora -que es el deudor embargado- con la AEAT y el Ayuntamiento. Posteriormente, el vendedor ejercitó la facultad resolutoria por incumplimiento grave del comprador y obtuvo una sentencia estimatoria que declaró procedente la resolución, lo que planteó la cuestión de si dicha resolución debía conllevar la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de terceros acreedores.

Debe recordarse que la resolución prevista en el artículo 1.124 CC no depende necesariamente de una previa declaración judicial. La parte no incumplidora puede ejercitar la facultad resolutoria extrajudicialmente, quedando la intervención del juez limitada, en su caso, a verificar su procedencia cuando exista controversia entre las partes.

La respuesta del Tribunal Supremo es clara: la resolución contractual prevalece sobre las anotaciones preventivas de embargo practicadas sobre la finca, de modo que el vendedor recupera el bien libre de dichas cargas. En otras palabras, el Tribunal Supremo prefiere la posición del vendedor -que recupera la cosa tras la resolución- frente a la de los acreedores anotantes, que son titulares de un crédito frente al patrimonio del comprador.

La solución alcanzada por la sentencia resulta convincente desde el punto de vista práctico. Sin embargo, el Tribunal Supremo la fundamenta en la idea de que la resolución produce efectos retroactivos ex tunc, “como si el negocio no se hubiera concluido”

No son pocas las sentencias del Tribunal Supremo que hacen uso de esta terminología. Entre otras, citadas por la propia STS de 21 de enero de 2026, podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) núm. 616/2021, de 21 de septiembre (Pte.: Juan María Díaz Fraile); la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) núm. 193/2012, de 26 de marzo (Pte.: José Antonio Seijas Quintana); o, más antiguamente, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) de 17 de junio de 1986 (Pte.: Rafael Pérez Gimeno).

Esta explicación es discutible y, como veremos, reabre una cuestión que la propia jurisprudencia parecía ya haber superado. En este contexto, llama especialmente la atención que el Tribunal vuelva a abordar la cuestión en términos tan categóricos, al indicar que la resolución opera como si el negocio nunca hubiese sido celebrado. Esta afirmación plantea algunos problemas desde la perspectiva de los efectos de la resolución.

Si bien es cierto que la sentencia trata la cuestión de si la resolución de una compraventa conlleva la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo practicadas sobre la finca entre la inscripción de la transmisión y la resolución contractual, buena parte de la argumentación jurídica trata de resolver -no siempre con claridad- la cuestión de si la resolución produce efectos ex tunc o ex nunc. Más allá de la cuestión dogmática del ex tunc/ex nunc, lo verdaderamente relevante es determinar cuáles son los efectos de la resolución contractual y desde qué momento se producen.

Cuando la resolución despliega efectos retroactivos no lo hace porque las partes así lo hayan querido, sino porque la lógica restitutoria del remedio resolutorio no admite otra solución. Sin embargo, el Pleno del TS establece que los efectos de la resolución contractual no se producen desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, con efectos ex tunc. Y esta parece ser la clave de su argumentación.

Para llegar a dicha conclusión, la sentencia cita, entre otras, las SSTS núm. 706/2016, de 25 de noviembre; núm. 698/2015, de 10 de diciembre; núm. 193/2012, de 26 de marzo; núm. 638/2002, de 21 de junio; y las SSTS de 11 de octubre de 1995 y de 17 de junio de 1986

Para comprender el alcance de los “efectos ex tunc” conviene tener en cuenta que los efectos de la resolución no son iguales en todos los contratos. En particular, podemos distinguir entre los denominados contratos de tracto sucesivo y los de tracto único. En los primeros, el Código Civil no regula expresamente qué ocurre con las prestaciones ya ejecutadas cuando se produce la resolución, aunque existe un amplio consenso jurisprudencial en el sentido de que las prestaciones realizadas no se deshacen. En los contratos de tracto único, por el contrario, la lógica restitutoria del remedio conduce necesariamente a reconstruir la situación patrimonial existente al tiempo de la celebración del contrato.

Tras la lectura de la sentencia surge una cuestión evidente: ¿por qué ha considerado el Tribunal Supremo necesario pronunciarse nuevamente sobre una interpretación que, aparentemente, ya había superado y que formaba parte de lo que había defendido en otro tiempo?

La STS de 1 de marzo de 2012 -seguida por otras resoluciones posteriores, como las SSTS de 30 de julio de 2012 y de 23 de diciembre de 2021- señaló que, en relación con los efectos restitutorios y la indemnización de daños, el contratante cumplidor puede ser colocado no sólo en la posición que tendría de no haberse celebrado el contrato -interés negativo-, sino también en aquella en la que habría estado si el contrato se hubiera cumplido correctamente. Ello implica admitir la reparación del interés positivo o de cumplimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) núm. 103/2012, de 1 de marzo (Pte.: Encarnación Roca Trías). Se pronuncian en este mismo sentido las SSTS núm. 532/2012, de 30 de julio (Pte.: Rafael Gimeno-Bayón Cobos); y núm. 913/2021, de 23 de diciembre (Pte.: Juan María Díaz Fraile). En particular, la STS de 1 de marzo de 2012 establece, respecto de la finalidad de la retrotracción de la resolución: “[l]a razón de la regla de la cancelación de todos los efectos producidos se encuentra en la necesidad de equilibrar entre los contratantes las consecuencias de la pérdida de efectos del contrato y ello con independencia de que en virtud de lo establecido en el Art. 1101 CC, haya lugar o no a indemnizaciones, según el origen de la causa que haya provocado la resolución”.

Sin embargo, este no es el razonamiento seguido por la STS de 21 de enero de 2026. Volveremos más adelante sobre esta cuestión.

Tras los efectos de la resolución, la sentencia analiza la jurisprudencia recaída en supuestos similares en los que en la compraventa se había pactado algún tipo de condición resolutoria expresa, y así tratar de averiguar qué es lo que sucede con los derechos adquiridos por terceros en el ínterin de la inscripción en el Registro de la Propiedad y la resolución del contrato.

En este punto conviene distinguir dos situaciones distintas. Cuando la compraventa incorpora una condición resolutoria expresa inscrita en el Registro, dicha condición resulta oponible a terceros, pues su existencia puede conocerse a través de la publicidad registral.

En esta línea, conviene recordar lo dispuesto en el artículo 11.IIº LH: “[l]a expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas”.

Distinta es la situación de la facultad resolutoria del artículo 1.124 CC, que no consta en el Registro y cuyo ejercicio depende de la existencia de un incumplimiento contractual. Esta diferencia resulta decisiva para determinar el alcance de la protección de los terceros que adquieren derechos sobre el bien.

El Tribunal Supremo recuerda que, cuando una condición resolutoria expresa está inscrita en el Registro, el tercero interesado conocerá de su existencia, a través de la publicidad registral. Su eficacia frente a terceros es, por tanto, plena. En otras palabras, al estar inscrita, la condición resolutoria explícita evita que haya terceros adquirentes de buena fe, a los que se refiere el artículo 34 LH, lo que, de otro modo, haría inoperante el efecto resolutorio

Así lo han establecido, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) núm. 616/2021, de 21 de septiembre (Pte.: Juan María Díaz Fraile) y la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) núm. 638/2002, de 21 de junio (Pte.: Xavier O’Callaghan Muñoz). De hecho, la primera de ellas indica que: “[e]sta eficacia frente a terceros impide que pueda confundirse o identificarse la acción derivada de una cláusula resolutoria expresa con eficacia real, y la acción para ejercitar la facultad implícita de resolver las obligaciones recíprocas, que el art. 1124 CC atribuye al contratante cumplidor para el caso de incumplimiento de sus obligaciones por la contraparte”.

En cambio, la resolución por incumplimiento del artículo 1.124 CC exige valorar la gravedad del incumplimiento, extremo que escapa del conocimiento del tercero. Por ello, el propio artículo 1.124.IVº CC establece que la resolución se entiende “sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes”, en conexión con las disposiciones de la Ley Hipotecaria, particularmente el artículo 37 LH

Artículo 37 LH: “[l]as acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley”. Este precepto se refiere, sin duda, a la protección del tercero frente a los efectos restitutorios -devolución de las prestaciones- que sean consecuencia de la resolución por incumplimiento contractual (ex. art. 1.124 CC).

Ahora bien, no todo titular posterior puede considerarse un “tercero protegido” en el sentido hipotecario. La sentencia centra el análisis en determinar si el anotante de embargo queda o no protegido y, por tanto, amparado por los artículos 32, 34 y 37 LH.

Citando la sentencia núm. 1180/2004, de 30 de noviembre, el Tribunal Supremo define la anotación de embargo de la siguiente manera:

“el embargo es la afectación de unos bienes concretos y determinados, a un proceso, con la finalidad de proporcionar al Juez los medios necesarios para llevar a normal término, una ejecución procesal, futura -embargo preventivo- o actual embargo ejecutivo-, que origina un derecho de análogas características al real, ya que recae inmediatamente sobre una cosa y se puede hacer valer frente a todos (…)”.

Se trata, pues, de una medida cautelar cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral, desde el momento en el que se practica.

Dicho esto, en palabras del Tribunal Supremo, el titular del embargo no tiene la condición de “tercero hipotecario” a los efectos del artículo 34 LH. Es decir, la anotación no le atribuye los efectos protectores de la fe pública registral que le conceden los artículos 32, 34 y 37 LH: sólo le confiere prioridad frente a los títulos otorgados con posterioridad, sin prevalecer frente a actos dispositivos otorgados anteriormente, aunque no estén inscritos.

¿Por qué es relevante esta distinción? Si la resolución produce, en palabras del Tribunal Supremo, un “retroceso patrimonial” (esta es la terminología empleada por el Tribunal Supremo en su sentencia núm. 47/2026, de 21 de enero, -no lo hace en ninguna otra- para definir los efectos ex tunc de la resolución del contrato), la anotación de embargo pasaría a recaer sobre un bien que, dado el efecto retroactivo, nunca habría debido considerarse integrado definitivamente en el patrimonio del deudor embargado. No obstante, el verdadero problema parece residir más bien en la distinta posición jurídica que ocupan el vendedor que ejercita la resolución y los acreedores del comprador. Mientras estos últimos hacen valer un derecho de crédito frente al patrimonio del deudor, el vendedor ejercita una pretensión restitutoria, consecuencia de la resolución contractual, dirigida a la recuperación de un bien concreto.

El conflicto, por tanto, no se sitúa en el plano de los efectos temporales de la resolución, sino en el de la preferencia entre posiciones jurídicas de distinta naturaleza. Desde esta perspectiva, el Código Civil no ofrece una solución concreta al problema planteado, lo que -seguramente- ha permitido al Tribunal Supremo acudir a la noción de “retroceso patrimonial” como fundamento de su decisión, si bien dicha construcción resulta, cuando menos, discutible.

Pese a ello, el Tribunal Supremo introduce un límite relevante. Cuando la ley establece que una deuda queda vinculada directamente al inmueble -esto es, cuando existe una afección real-, esa deuda no depende de quién sea el propietario del bien en ese momento, sino que “sigue” al bien. Así, la sentencia menciona como ejemplos la afección real tributaria o las deudas por el IBI. En estos casos, no nos encontramos ante una obligación que “persigue” a la persona del deudor, sino ante una carga que recae sobre el inmueble. Por ello, aunque la compraventa quede resuelta -por declaración de la parte no incumplidora o por sentencia- y el bien vuelva al vendedor, esas deudas subsisten sobre la cosa y, en la perspectiva del TS, operan como límite a la retroactividad de la resolución contractual.

Así, el TS establece que no es lo mismo una afección real –in rem– que la responsabilidad meramente personal derivada de un derecho de crédito. Es relevante distinguir ambos supuestos porque, si el contrato queda resuelto, decaen las cargas fundadas exclusivamente en la titularidad del comprador, pero no aquellas que encuentran su fundamento en una afección real del propio inmueble.

Conviene, por tanto, volver a la distinción entre la posición jurídica que ocupa el vendedor y la de los acreedores anotantes. El vendedor no es un mero acreedor del patrimonio del comprador, sino quien, en virtud de un título adquisitivo -el contrato de compraventa- ya inscrito y posteriormente resuelto por incumplimiento, reclama la reintegración de una cosa determinada a su patrimonio. De esta forma, el vendedor tiene un ius ad rem, un derecho a recuperar una cosa determinada, lo que permite afirmar que su posición no se agota en un simple derecho de crédito frente al comprador. Los acreedores anotantes, en cambio, no ostentan un título o derecho sobre ese bien concreto, sino una traba dirigida a asegurar la efectividad de su crédito frente al patrimonio del deudor. De ahí que su posición no pueda prevalecer frente al efecto restitutorio derivado de la resolución: mientras el vendedor pretende recuperar la cosa misma, el acreedor embargante sólo ostenta sobre esa cosa una garantía basada en la titularidad registral del comprador.

Pero, ¿qué sucede con los créditos de la AEAT o del Ayuntamiento? Ni la AEAT ni el Ayuntamiento ostentan un ius ad rem sobre la finca -derecho que sí tiene el vendedor-, sino un derecho de crédito. Aun así, la eventual preferencia que el ordenamiento les reconoce en determinados supuestos no deriva de una vinculación jurídica específica con la cosa, sino de la atribución legal de privilegios o de reglas de prelación en atención al carácter público del crédito.

En consecuencia, la preferencia del vendedor que ejercita la resolución no puede explicarse únicamente por la idea de un pretendido “retroceso patrimonial” derivado de la retroactividad de la resolución, sino también por la distinta posición jurídica que ocupa quien pretende recuperar una cosa determinada frente a los acreedores del comprador, titulares únicamente de un derecho de crédito frente a su patrimonio.

En suma,

la sentencia merece una valoración favorable en su desenlace práctico, pues el Tribunal Supremo deja claro que la anotación preventiva de embargo no sitúa a su titular en la posición del tercero protegido por la fe pública registral del artículo 34 LH. La protección registral responde a la lógica de la adquisición del derecho, no a la de su mera traba en garantía de un crédito.

No obstante, como ya anticipábamos, la fundamentación de la sentencia suscita algunas reservas en lo relativo a los efectos retroactivos de la resolución. La afirmación de que la resolución opera como si el contrato no se hubiera celebrado nunca resulta, cuando menos, imprecisa, en la medida en que la resolución del artículo 1.124 CC no priva de existencia al contrato, sino que parte de su validez para, posteriormente, extinguir sus efectos con la correspondiente restitución. Es decir, la resolución presupone un contrato válido y eficaz cuyo posterior incumplimiento justifica deshacer -mediante la restitución y, en su caso, indemnización- los efectos patrimoniales producidos.

Por ello, cuesta entender por qué el Tribunal Supremo ha insistido nuevamente en un criterio que ya parecía superado aunque había formado parte de su doctrina. En este sentido, sorprende que la sentencia no haya tenido en cuenta lo afirmado por la jurisprudencia de estos últimos años, que viene a admitir que la parte cumplidora pueda ser colocada incluso en la posición que habría ocupado de haberse cumplido el contrato, mediante la indemnización del interés positivo o de cumplimiento, lo que parece más razonable y más acorde con la voluntad de las partes y con las muestras del derecho de otros países.

Habrá que ver si el Tribunal Supremo mantiene esta interpretación basada en la idea de “retroceso patrimonial” o si, por el contrario, precisará el alcance de la retroactividad de la resolución contractual en términos compatibles con la posibilidad de situar a la parte cumplidora en la posición que habría ocupado de haberse cumplido el contrato, mediante la indemnización del interés positivo.