Por Fernando Pantaleón
Es una absoluta desgracia que una excelente entrada que comenta una sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de un gran interés teórico haya recibido tantos comentarios que no tienen absolutamente nada que ver con su objeto y su finalidad hasta el punto de mover al editor de este Almacén a borrar todos ellos y a mi a escribir estas líneas.
La sentencia comentada por Ignacio Paz-Ares aborda la siguiente cuestión: para que se produzca la protección que otorga al tercero adquirente el artículo 34 LH, ¿cuándo debe concurrir el requisito de que el transmitente (en el caso decidido por la referida Sentencia, el comprador hipotecante) aparezca en el Registro con facultades para transmitir el derecho (aquí el derecho de hipoteca)? ¿basta que concurra en el momento en el que el tercero adquirente (el Banco que concede al comprador el préstamo hipotecario) inscribe su derecho? ¿o debe concurrir ya en el momento de la celebración del contrato, del título oneroso de adquisición (aquí el contrato de hipoteca) ¿o la solución debería ser distinta cuando (como sucede con el derecho real de hipoteca) la inscripción es constitutiva?
La entrada ofrece con fructífero ingenio distintas soluciones para solucionar el problema que, ante la respuesta dada por la Excma. Sala, genera la práctica general de instrumentación pública de las compraventas de inmuebles con financiación hipotecaria —en la que el hipotecante es el comprador que aún no está inscrito como propietario del inmueble—, eso sí, en supuestos obviamente excepcionales. Es, pues, un disparate con ánimo de escandalizar afirmar que “el Tribunal Supremo arroja a la nulidad muchas hipotecas otorgadas a favor de Bancos”, como si en España hubiera muchas hipotecas constituidas por compradores de vendedores no dueños.
Es una absoluta desgracia, que debe ser evitada para siempre. Y quiero terminar predicando con el ejemplo. En mi opinión, la solución teóricamente impecable pasa por cambiar la práctica general de instrumentación pública de los contratos de que se trata, y comenzar con el otorgamiento de un contrato de constitución por el vendedor, que está inscrito como propietario, de una hipoteca en garantía de las obligaciones que el comprador contrae frente al Banco a causa del préstamo hipotecario que este concede al comprador, y solo al comprador. El vendedor no sería deudor en ningún momento: sería un hipotecante no deudor, y dejaría de serlo de inmediato mediante la venta al comprador del inmueble hipotecado.
Por supuesto, el autor de la entrada señala esta solución; pero tiene dudas de que los vendedores de inmuebles llegasen a aceptarla. Creo que es, en eso, demasiado pesimista. No debe ser tan difícil que, hasta que la practica habitual cambie, el notario explique fácilmente (o pacientemente) al vendedor qué es un hipotecante no deudor, y que se trata de solucionar un problema que genera la posibilidad de que él, el vendedor, que aparece en el Registro como propietario del inmueble, resulte después no serlo.
Y lo dejo aquí. Y que comience la discusión que la entrada de Ignacio Paz-Ares sin duda merece.
Foto: Valdemaras Januska en unsplash
Estimado D. Fernando, Aunque solo sea por intentar aportar algo al debate que, como bien dice, lo merece, son posibles distintas soluciones. La solución de que la hipoteca la constituya el vendedor en garantía de la deuda ajena del comprador es una de las opciones. Hoy se vería bastante entorpecida por el sistema creado con la LCCI que exige que el notario mediante un acta de transparencia material explique el préstamo y su garantía no solo al deudor, sino a sus avalistas y al hipotecante no deudor. Operativamente, siendo una solución razonable, se necesitaría excepcionar el caso concreto porque en… Ver más »
Plantea Usted, atinadamente, una cuestión importante. Una pregunta por mi parte a cambio: ¿No le parece que una interpretación sensata de la LCCI debe llevar ya a la conclusión de que el deber de información precontractual que dicha Ley regula no es aplicable a un hipotecante no deudor que va a dejar inmediatamente de serlo, sustituido por el comprador del inmueble hipotecado y único deudor desde el comienzo de las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario?
Aunque soy otro Javier, respondo a la pregunta, dando mi opinión. La tesis del profesor Pantaleón es sugestiva pero choca con una interpretación rigorista -y de momento sin fisuras- de la LCCI que extiende la necesidad de aplicar la información precontractual y el acta notarial previa, al fiador, al hipotecante no deudor e incluso, en un exceso notable, al cónyuge prestador de consentimiento cuando se hipoteca la vivienda conyugal habitual ex art. 1320 CC y análogos forales. La única forma práctica que se me ocurre de evitar el acta LCCI sería acudir a la fórmula de la hipoteca constituida por… Ver más »
Fe de errata:
Donde dice «evitar el acta LCCI sería acudir a la fórmula de la hipoteca constituida por el vendedor sería disociar el préstamo de la garantía»
Debe decir «evitar el acta LCCI sería disociar el préstamo de la garantía»
Disculpas.
Estimado Fernando: si el poder de sociedad titular en el RP estuviere revocado en el Registro Mercantil y el falsus procurator transmite a un segundo/tercero adquirente inmediato que inscribe:
Agradecería que me respondieras sin merecer por ello la descalificación de “miserable”
¿Y no sería mucho más fácil pedir al TS (y al funcionario ofendido) un poco de sentido común en torno a la exégesis del artículo 34 LH, exigiendo la buena fe en el “momento de la verdad”, el del otorgamiento de la escritura de adquisición del derecho, pero el de la previa inscripción en el momento de practicarse la segunda inscripción? Si la inscripción (siguiendo las tesis registralistas) “consolida” el derecho (y aún más el de hipoteca) lo lógico es reparar en este “segundo momento”. No así respecto de la buena fe, porque “mala fides superveniens non nocet”.
Tomás: la inscripción no sana Y lo dice un registrador Si existe un falso procurador por poder revocado en el RM y el RP inscribió la inscripción en el RP del adquirente de titular registral con voluntad suplantada no le protege Por eso la solución de prohibir calificar el apoderamiento al RP es inaceptable desde la perspectiva del valor de seguridad jurídica
¿Y cómo puede calificar un registrador que un poder es falso sin tener delante al apoderado? No digamos al poderdante que, por definición, nunca está presente. En el caso que planteas, el registro nada sana, pero el registrador, tampoco. El notario sana, más bien previene, en infinidad de ocasiones, pero si lo que se busca es una seguridad total, la única forma de conseguirla es que cada otorgamiento venga precedido de una sentencia firme obtenida en un procedimiento contradictorio con todas las garantías. Y aunque se puede equivocar -como el registrador-, ningún notario en su sano juicio autorizará una escritura… Ver más »
Basta consultar el RM Lo del documento de poder en papel es una antigualla y tiene enormes costes y riesgos como los inherentes a retirar el documento físico de los mandatarios felones El mejor sistema es poder electrónico y consulta de vigencia on line con el CSV Ese es el sistema fe la directiva II de digitalización societaria Por lo demás no existe una norma que obligue a los notarios a consultar al RM pero aunque la hubiera la realidad demuestra que existen posibilidades de que haya error Ya hay una RDG en que un notario autoriza por su juicio… Ver más »
La seguridad jurídica “preventiva” se consigue en el momento en que se celebran los negocios, facilitando al notario toda la información necesaria para calificar la suficiencia y vigencia de los poderes (como estableció el legislador). La eficacia del registro debe potenciarse en la fase previa informativa, y, desgraciadamente, no se ha escogido esa vía en la reciente reforma: ¿Las “notas online”, que como funcionario debe solicitar el notario, no garantizan nada? ¿El registrador no garantiza la información que proporciona? La calificación es posterior, cuando la transmisión ya se produjo, el negocio ya se ejecutó y la financiación se desembolsó. La… Ver más »
No termino de entender lo del agravio de ser “fundamentalista”. Si el RM califica el poder revocado porque la sociedad poderdante entra en concurso (lo que no está en el juicio de capacidad notarial), ¿ entiendo estimado Javier que me extralimito?. O quizás crea que debo inscribir en el RP a pesar de que me resulta notorio a través del portal público registral y del RM que el poder está caducado. Debo estar silente aunque exista un vicio coetáneo con el negocio inválido porque el apoderado va por ahí con un poder en papel?.
Estimado Luis: Intentaré explicar brevemente el “fundamentalismo” registral, que yo critico y usted dice no entender. Fundamentalismo es persistir en la calificación de la suficiencia de las facultades representativas, que desde la Ley 24/2001 corresponde al notario. Hasta el punto (inaudito) que debió dictarse una segunda ley (24/2005), para reiterar ese mandato. Tras casi 25 años, seguimos con la misma disputa. Cientos de calificaciones y cientos de recursos sobre algo que está claro y aclarado. Fundamentalismo es rechazar el mandato del artículo 327.10 de la Ley Hipotecaria, que también debió ser reiterado, tras la Ley 24/2001, por la Ley 24/2005,… Ver más »
Estimado Luis: Intentaré explicar brevemente el “fundamentalismo” registral, que yo critico y usted dice no entender, no sin antes ensalzar mi admiración por la función registral y su extraordinaria aportación a la seguridad jurídica preventiva. Como se puede colegir fácilmente, no critico la función, ni mucho menos a los registradores, sino una forma de entender dicha función. Fundamentalismo es persistir en la calificación de la suficiencia de las facultades representativas, que desde la Ley 24/2001 corresponde al notario. Hasta el punto (inaudito) que debió dictarse una segunda ley (24/2005), para reiterar ese mandato. Tras casi 25 años, seguimos con la… Ver más »
Este mensaje enfoca perfectamente la cuestión. Enhorabuena, compañero por tu esfuerzo de síntesis y exposición del problema que, en el fondo no es sino la pretensión de algunos de erigirse por encima de la ley.
¡ Cuántas veces caemos en fundamentalismos cuando calificamos a otros de fundamentalistas !
Fundamentalista es no ver que la interpretación que se da por supuesta arriba perjudica no solo a los notarios sino a la seguridad jurídica
Estimado Luis: Yo creo, valoro y defiendo la función registral, como dije y reitero. Vamos a su hipótesis, si insiste. Yo pido, sin ser preceptiva ni obligatoria, información al registro mercantil para todo otorgamiento de escritura o póliza que intervenga. La pido y la pago (no entro en ese aspecto). No podría darse su hipótesis (que yo admitiera la autorización con el poder con revocación inscrita) salvo que yo haga caso omiso de la nota o usted se equivoque al confeccionar la información solicitada. Obviamente, yo sería responsable de mi mala praxis. Sin embargo, conozco opiniones que niegan la responsabilidad… Ver más »
Querido Javier: En Europa en casi todos los países se pide que el interesado opte por intervención notarial o firma electrónica (privado electrónico). Así el notario es gratis. En ningún país existe el 1280 CC. No seré yo quien pida sea gratis el ejercicio profesional del otro o su supresión. Eso es valorar la función profesional de los demás. Por lo demás, sólo pido que se consulten registros públicos de personas porque su fe pública no está cubierta por la del RP. El juicio de capacidad del notario no vence a la inscripción en el RC y con buen criterio… Ver más »
Y el registrador está a sueldo. Sin excepción. Y no califica el contrato. Sin excepción. Y el Registro Mercantil es gratis. Sin excepción.
Ya se sabe que el lema de los notarios es «Nihil prius fide». Nada antes que la verdad.
El de los registros es «Prior in tempore, potior in iure». El que llega primero gana. Hay una expresión vulgar, que podría ser tildada hoy de homófoba, mucho más gráfica.
Querido Luis (hemos pasado de «estimados» a «queridos», lo que me alegra enormemente): Con toda cordialidad, le diré que da a entender que no está de acuerdo conmigo pero a la vez parece decir lo mismo que yo. Parece rebatir cuanto digo afirmando que «solo pido que se consulten los registros públicos de personas», cuando es precisamente lo que hago, según expresé en mi mensaje, aun no siendo preceptivo ni obligatorio. Sí añade usted un argumento nuevo, que parecería distanciarnos. Dice que valorar una función es no pedir que sea gratis el ejercicio profesional o su supresión, y esto es… Ver más »
En mi modesta opinión, la Sala resuelve con acierto el caso concreto (en el que se percibía un abuso en el ejercicio del poder). No necesitaba una interpretación forzada y acudió a la interpretación mayoritaria del requisito de la previa inscripción en el ámbito del artículo 34 LH, que le bastó para impartir justicia. Sin embargo, en relación con la financiación inmobiliaria, crea una alarma y un problema, que Paz-Ares analiza con la misma brillantez que caracteriza las soluciones que propone. Confieso que a mí me pareció siempre más atinada la interpretación de Diez-Picazo, Vallet y Lacruz, que añadían una… Ver más »
Al no poder editar la entrada, advierto dos errores, que corrijo. Donde dice: “… cuando había un enlace o tracto razonable entre tercer adquirente con el titular registral a través del transmitente (todavía) no inscrito.” . Debe decir: “… cuando había un enlace o tracto razonable entre el tercer adquirente con el titular registral a través del transmitente (todavía) no inscrito.”. Y donde dice: Cualquiera que haya asistido a la “ceremonia” de la venta seguida de la hipoteca (lo que vale para este caso) y conoce…”. Debe decir: “Cualquiera que haya asistido a la “ceremonia” de la venta seguida de la hipoteca… Ver más »
Perdonen la extensión. Me gustan las opiniones de Javier Merino y sus referencias a Díez Picazo, Vallet y Lacruz. Sin embargo, creo que quizá alguna intervención empieza a salirse del supuesto. ¿De qué estamos debatiendo? El supuesto Juraría que el tema es la STS 621/2024, pero me pierdo en alguna entrada. En esta sentencia no hay ningún poder mercantil (por cierto, los poderes mercantiles para actos especiales no serían de inscripción obligatoria y normalmente nunca se inscriben) ni hay poder que conste en Registro civil. No estamos en las diferencias de tercero a efectos hipotecarios, mercantiles y de Registro Civil.… Ver más »
Creo que el planteamiento de la cuestión es el correcto en esta respuesta, pero de las soluciones apuntadas, sin perjuicio de su posible estudio, habrá que ir a la que puede solucionarla de manera más rápida. En todo caso, parece claro que la existencia del Libro de Entrada no es el problema. Nunca lo fue, pero de todas formas intento explicar por qué no lo es. Dice el TS que “La sentencia recurrida tiene en cuenta para ello lo dispuesto en los arts. 24 y 25 LH, conforme a los cuales, respectivamente, «se considera como fecha de la inscripción para… Ver más »
Pablo, Aquí estamos para mejorar sistemas, con el mismo cariño y sin acritud. Ningún problema con ningún compañero. El inciso de “no sirve de nada la inscripción” iba más como respuesta a Luis que al hablar sobre que el Registro no sana, en mi modesta opinión, confundía a los lectores porque una cosa (que él y todos sabemos) es que no se debatía del 33, sino del 34. Con el mismo cariño y sin acritud. Seguro que has visto el prontuario de nuestro CORPME o las tesis de Delgado Ramos … para el Corpme la entrada se produce automática; el… Ver más »
Estimado Javier. Mi nombre es José María, de Pablos mi apellido, pero no te preocupes, estoy acostumbrado. La forma de proceder en la entrada es diferente si es presencial o si es electrónica. En caso de presentación presencial, será el Registro quien haga constar la finca a la que afecta el documento. En caso de presentación electrónica, no podrá realizarse sin que el presentante determine la finca o fincas a las que afecte el título a presentar no siendo responsable el registrador de los perjuicios que se puedan causar por una defectuosa identificación de la finca. Esto lo dice la… Ver más »
Perdona, José María. Quizá los que como Luis estén en un Registro Mercantil o como tú estéis en uno de bienes muebles, no compartáis nuestras cuitas. Las leyes de ese tipo se hacen e informan y proponen por la influencia (con todo el respeto) del CORPME. Si no se puede garantizar nada es porque, como bien dices, no se controla. Y ese funcionamiento no es óptimo. En el Registro de la Propiedad es esencial el orden. El Sistema es muy cómodo y rentable, pero si no se controla, no aporta. La información registral para muchos es es importante que sea… Ver más »
Desde mi punto de vista, el TS, en la interpretación del 34 LH que realiza en la sentencia comentada, desenfoca la cuestion al centrarse en el requisito de la buena fe, dando por sentado la condición de tercero del Banco, cuando es lo cierto que tal condición dificilmente puede entenderse concurrente en los casos de otorgamiento inmediato y sucesivo de las escrituras en que se formaliza la adquisición del deudor hipotecante y se constituye la hipoteca. Y es que, como pone de manifiesto Javier Merino, la unidad negocial que integran el negocio adquisitivo y el de constitución de la garantía… Ver más »
Rafael, igual que por los demás, tengo profundo respeto por vuestras opiniones, en especial la que compartís Javier Merino y tú, peor discrepo. Si la solución al problema es negar la condición de tercero hipotecario a los Bancos, nos deberíamos ir a explicarlo a las asesorías jurídicas de los Bancos y a los Fondos de titulización y al Banco de España. Me temo que esa tesis es perjudicial a corto y a medio y largo plazo para notarios y registradores. Si de ninguna manera el Registro les va a incrementar la seguridad jurídica ¿para qué van a inscribir? A mí… Ver más »
Quería decir pero y no peor y “no” les a va incrementar la seguridad jurídica
Me parece que en el comentario de esta sentencia hay dos planos:
El técnico del problema de fechas relevantes y de buena fe para la aplicación del artículo 34 y aquí suscribo la opinión de JM de Pablos y de R Arnaiz
El que el no suscita el firmante ni entra en el marco discursivo de la STSs pero sí en el supuesto de hecho del caso que es qué ocurre con la seguridad jurídica cuando se yerra en el juicio de capacidad o suficiencia de poder o no se consultan RP de personas
Tiene usted una manía extraña que le lleva a considerar que una revisión del «juicio de capacidad o suficiencia del poder» por el registrador es la solución a cualquier yerro previo.
Quizá si nos ilustrara con algún ejemplo de derecho comparado tendría más sencillo convencernos a los que sostenemos lo contrario (en opinión absolutamente mayoritaria).
El funcionamiento del Registro Público Concursal contrasta con su optimismo. Quizá por ser, este sí, gratuito.
Vayan Don Luis y Don Rafael a explicar al potencial inversor –financiador– extranjero (que podría ser, por ejemplo, un banco chino) que no es “tercero protegido” por el sistema registral español, porque en el momento de realizar su inversión (la entrega del capital del préstamo) el prestatario aún no es titular registral, aunque sí lo sea su causante inmediato. Siga diciéndole que, para gozar de la protección registral, primero tiene que “soltar la pasta”, sin garantía real, para que el adquirente prestatario pueda presentar su título (lo que califica una máquina) y luego constituir la garantía, para presentarla después en… Ver más »
**Prontuario registral del CORPME actual** PRONTUARIO DE CUESTIONES INTERPRETATIVAS DE LA LEY 11/2023 * 1.- En el Libro de Entrada, ¿quién hará constar la finca afectada por el documento presentado? Si se trata de presentación física, el empleado del Registro que dé entrada al título. Si se trata de documentos presentados electrónicamente, será el presentante el que deberá determinar la finca o fincas a las que afecte el título a presentar no siendo responsable el registrador de los perjuicios que se puedan causar por una defectuosa identificación de la finca (art. 251.2) Traducido al cristiano, como el libro de entrada… Ver más »
Y siguiendo con el prontuario (al margen de que la presentación por telefax sigue siendo posible por imposibilidad) lo cierto es que “alguien” va a tener que “intercalar “ en esas entradas electrónicas las de … fax de documentos judiciales. El riesgo de que se “cuelen” cargas y de que la información no sea veraz con la responsabilidad que acarrea no es menor. Copio literalmente: “En el caso de los Juzgados, en la actualidad existe una causa técnica objetiva que no permite la comunicación electrónica punto a punto como la que sí tenemos con administraciones públicas o notarios. Por tanto,… Ver más »
La Ley 24/2001 diseñó un alternativa para superar el desfase informacional que se genera desde el alumbramiento del negocio hasta su protección registral, mediante el acceso directo, sin intermediación del registrador y a tiempo real a todo el contenido registral, por jueces, funcionarios y notarios, así como la presentación telemática a tiempo real de los títulos públicos. El objetivo era superar las ineficiencias del rancio sistema registral de seguridad jurídica diferida, para lograr un eficiente y genuino sistema de seguridad jurídica preventiva, ofreciendo certeza plena en el momento de la verdad contractual, porque siempre es mejor prevenir y evitar el coste,… Ver más »
Con las posiciones registralistas aquí leídas, a) si yo fuera banco y b) si me las creyera, no inscribiría ninguna hipoteca. ¿Para qué si no soy tercero y, de serlo, no cumplo con el art 34 LH? Solo inscribiría en caso de ejecución. ¡Qué falta de respeto tienen algunos –y alguna jurisdicción, también– al Registro de la Propiedad!
… Ciertamente correría el riesgo de que se me colaran cargas posteriores, pero eso con una buena vigilancia y un «seguro de preferencia» quedaría resuelto.
Querido Tomás, ¿Donde está el «registralismo» en mi consideración de que el financiador que es parte en el negocio complejo que incluye la adquisición que financia y la constitución de la garantía que asegura tal financiación no puede estar protegido por el artículo 34 LH frente al defecto de validez de dicho acto?. Ya he señalado en mi comentario que, a mi juicio, el TS desenfoca la cuestión cuando considera tercero al banco financiador pero excluye su protección por el artículo 34 LH por la falta de previa práctica del asiento de presentación de título del financiado en el Registro,… Ver más »
Si el final de este debate es que la inscripción en el Registro no va a proteger al adquirente de un derecho real sobre la finca (en este caso, a los Bancos) y que con mentes tan preclaras como las de los que estamos aquí no consensuamos una solución, creo que me bajo en esta parada porque no quiero ser corresponsable de la implosión del sistema registral español. Confío en que las asesorías jurídicas de los Bancos o los Bufetes que impugnan en masa no nos lean. Ps: sí veo que José María aceptaba una de mis soluciones; pero sería… Ver más »
Es que parafraseando a Churchill, el registro es demasiado importante para dejarlo en manos de los registradores…
Delimitación del supuesto debatido: ‘La cuestión jurídica planteada en el recurso de casación versa sobre si, a efectos del art. 34 LH, es necesario que la titularidad del tradens esté efectivamente inscrita cuando adquiere el tercero o si basta con que se haya presentado a inscripción’. Pues bien, observo en el TS una doble argumentación, que no acaba de convencerme: 1. – El argumento literal: El artículo 34 LH dice que se protege a quien adquiere del titular registral: pues bien, el comprador (o, en nuestro caso, el condómino adjudicatario) sí adquiere del titular registral, pero el acreedor… Ver más »
Quise que mi Nota fuera muy sucinta y la redacté con urgencia ante el cariz que estaban tomando los comentarios a la entrada de Ignacio Paz-Ares. Ello me llevó simplificar el supuesto debatido, identificando al condómino adjudicatario de la Sentencia del Tribunal Supremo con un comprador del inmueble. En esta línea había yo entendido también la referida entrada de Ignacio Paz-Ares, que, como la Sentencia, no se planteó en modo alguno la cuestión de “qué es lo que ocurre con la seguridad jurídica cuando se yerra en el juicio de capacidad o suficiencia del poder o no se consultan RP… Ver más »
A mí lo que me suscita este portal es la constatación de que se se puede pretender ser muy liberal en lo político y desplegar un talante nada liberal en la cortesía profesional. No ganan tus argumentos cuando faltas al respeto a quienes piensan como tú o cuando censuras en tu portal las entradas que no me gustan.
Vale decir: no piensan como tú.
El problema, Luis, es que le pasa a usted lo que magistralmente expresó Jesús de Nazaret: Ve la paja en ojo ajeno, pero no la viga en el propio. O dicho de otro modo, no está usted acostumbrado a que le lleven la contraria. Recuerde que los emperadores romanos tenían al esclavo que le sostenía la corona de laurel diciéndole constantemente: «Recuerda que eres mortal». Su estilo es ofensivo y provocador. Donde las dan, las toman. Es una pena que sus primeras imprecaciones y las subsiguientes contestaciones tuvieran que ser borradas. De estar aún disponibles, quizá su mensaje afectado tendría… Ver más »
Le recuerdo, Ennecerus, que sigo esperando que se identifique para poder ejercitar las acciones contra la imputación por la comisión de un delito por la parte “caritativamente” borrada de su exabrupto.
Se ve que dispone de mucho tiempo libre, le felicito. Tiene usted varios problemas: El primero es que persigue -y seguirá persiguiendo- sombras. En realidad soy un bot que va a contestar a todas y a cada una de sus maquinaciones insidiosas y sus mentiras y lo haré contraatacando. Igual que usted amenaza con querellas, por toda respuesta a las afirmaciones de los mensajes borrados, lo que obliga, incluso a un bot, a andarse con ojo, lo mismo le digo. El segundo, no menor, es que al borrar los mensajes, no hay nada. Salvo que conserve usted una captura del… Ver más »
Y ¿qué sucederá si, tras firmar la hipoteca con el vendedor, el comprador dice: pues ahora no compro? ¿Habrá que sujetar la hipoteca a la condición suspensiva de que el comprador –NN, no cualquiera– efectivamente adquiera y se subrogue? ¡Qué ganas de complicar lo que podría ser –y siempre ha sido– muy simple y eficiente!
… Y añado más. En el caso de autos el prestatario SÍ ERA TITULAR REGISTRAL INSCRITO, puesto que no se trató de una compraventa, sino de una disolución de comunidad, que tiene carácter no traslativo, sino delarativo o, si se prefiere, determinativo, según múltiples sentencias del propio TS y resoluciones de la ex-DGRN. Añadiendo estas, para más «escarnio» (¿será esta una expresión mercedera de querella?), con carácter RETROACTIVO. En definitiva, insisto en que, en mi humilde opinión, la STS 8-mayo-2024 no hay por dónde cogerla.
Estimado Sr. Giménez Duart: No conviene –creo– construir argumentos sobre hipótesis inverosímiles. Como, poner otro ejemplo, la hipótesis de que, en la forma tradicional de instrumentar las compraventas de inmuebles con financiación hipotecaria, después de otorgarse la escritura de compraventa el representante del Banco viniera a decir: «Pues ahora no concedo el préstamo hipotecario». Hay que tener presente, además, que lo que Usted considera «ganas de complicar» no es sino una propuesta para que la práctica notarial se ajuste nada menos que a la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo; frente a la que me parece que no… Ver más »
Admirado Don Fernando: Ruego disculpe que recurra al (su) maestro Díez-Picazo (Fundamentos…, tomo III, Civitas, 1995, pp. 463-464), pero no le parecía totalmente insostenible esa configuración del requisito de la previa inscripción en este ámbito. Después de citar a los autores (entre ellos A. Sanz) que opinan que basta que el tercero haya visto inscrito el derecho del transferente en el momento en que él inscribe su propia adquisición, añade el inolvidable jurista: «La razón para entenderlo así es la misma que se esgrimía al referir a este momento la buena fe. Porque solo en ese momento se consuma una… Ver más »
Centran acertadamente la cuestión Fernando Pantaléon (a quien no tengo el gusto de conocer -salvo por lectura de sus trabajos-, pero cuya paciencia en la moderación del debate soportando -incluso- descalificaciones personales es digna de encomio) y Javier Merino (y, si se me permite, no sin cierta inmodestia, yo mismo en el texto de hace dos días «Perdonen la extensión. Me gustan las opiniones de Javier Merino y sus referencias a Díez Picazo, Vallet y Lacruz»).
Objeto del debate: ¿Cuándo debe cumplirse el requisito de adquirir un derecho «de persona de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo»? ¿Es eficiente la solución? * La tesis del TS (en esta y otras sentencias) es que basta que conste presentada (en el Libro de entrada) la escritura anterior en el momento de su otorgamiento. * La tesis alternativa tiene, como apunta Javier Merino, notables argumentos doctrinales y se sintetiza en que bastaría que el tercero haya visto inscrito el derecho de quien adquiere en el momento en que inscribe. Imaginemos el caso: A es titular… Ver más »
La paradoja sería la siguiente de seguir la Tesis clásica del Ts. (a) Si cuando se firma la compra de A y B, el notario se levanta; se va a su ordenador; con su firma electrónica presenta al registro y obtiene automáticamente el número de entrada de la aplicación; al firmar la venta entre B y C, C siempre quedará protegido (esto lo afirma la Audiencia y el Ts y por eso se fija en los solo «dos minutos»). Por eso esta solución es viable y la propuse y José María de Pablos convino conmigo en que era viable. (b)… Ver más »
Ninguna protesta sin propuesta. Un sistema eficiente pasaría por dos puntos. 1º Presentada por el notario a instancia de las partes una solicitud de información de titularidad y cargas para la protección de un negocio en gestación se debe producir una reserva de rango, incluso con cierre registral, por un breve plazo para que el adquirente sepa que no se «cuela» carga alguna o que en la información se le pone que no se ha podido ver el libro de entrada o el fax o que puede que la aplicación no haya podido vincular una entrada con una finca porque… Ver más »
¿ Por qué la reserva de rango -cuya utilidad es discutible-debe quedar reservada a petición notarial y no a solicitud directa del titular registral como ocurre en todos los registros de bienes muebles bajo el sistema de Ciudad del Cabo
El Derecho comparado demuestra que la verdadera utilidad de la reserva es congelar el poder de disposición del TR antes de que haya contrato y mientras se negocia sus condiciones con un tercero. Por lo tanto: antes de la intervención notarial allá donde sea necesaria y en favor de situaciones futuras cuyas condiciones y hasta existencia no están aún determinadas. Para que prospere basta que consienta el TR gravado
Querido Luis: Lamento percibir nuevamente esa molesta inquina corporativa. Obviamente no desconoce usted el ámbito del Convenio de Ciudad de Cabo sobre equipos muebles (aeronáuticos, ferroviarios, espaciales, agrícolas) y lo que dispone el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para el tráfico inmobiliario. De esa propuesta, ¿lo único que le preocupa es quién solicita la reserva de rango? ¿Solo le incomoda que lo haga el notario? Naturalmente que solo se haría a petición del titular registral, pues la actividad notarial es necesariamente rogada y nadie puede imaginar que ese efecto jurídico se pueda producir sin consentimiento del titular registral. La… Ver más »
Estimado Luis, Estoy totalmente sorprendido. salvo error por mi parte, estoy defendiendo exactamente lo que se dijo en el congreso internacional registral (creo que el II y si se duda de mi palabra, lo busco). Es más, de nuevo salvo error de memoria, fue la alternativa propugnada por el Decano de los registradores como alternativa al acceso directo a los libros fue lo que he aportado al debate (hablo de hace 20 años). No esperaba ver que un compañero me atacase por defender una tesis defendida internacional y nacionalmente por el CORPME. Además solucionaría el caos que se vive en… Ver más »
No sabía que los congresos del CINDER fueran de obligado cumplimiento para los registradores.
No. Lo que me inquina es subordinar la reserva a que haya un contrato firme en lugar de un proyecto de acuerdo futuro
A mí lo que me inquina es que alguien con sus opiniones tenga el monopolio registral mercantil (compartido) en Barcelona.
Menos mal que por lo que se está viendo, la inmensa mayoria de sus compañeros no le siguen. Y estoy seguro de que muchos se avergüenzan.
Le deseo vivamente que oueda seguir manteniendo su envidiable status vitae inscribiendo garantías de equipos móviles.
Spoiler, En Irlanda se inscriben antes, mucho más barato y sin tanta pompa.
Las propuestas imaginativas que se están planteando por Javier ante las advertencias de Fernando Pantaleón y las respuestas de Tomás Giménez Duart son imaginativas y van en la dirección correcta. Las bicicletas tienen dos ruedas y proporcionan estabilidad. Si quitamos una, sólo los muy habilidosos, una ínfima minoría, se manejarán con el monociclo. Ni una protesta sin propuesta. Pues vayamos allá. De lege data, el criterio -por lo demás constante en la JTS según nos ilustra Ignacio Paz-Ares, a quien debemos este entretenido debate- obliga a repensar si debe modificarse la forma de actuar en las notarías en los… Ver más »
Admirado, sinceramente, Sr. Pantaleón. Y no vea coba en mi admiración. Tuve hace pocos meses la oportunidad de aplaudirle en su crítica, mucho más ácida que la mía, a una sentencia del TS sobre créditos concursales, con ocasión de una conferencia suya en la Academia de Jurisprudencia de Cataluña. Es usted un gran comunicador y, además, muy vehemente. El problema –mío, no suyo– es que a vehemencia no creo, o quizá sí, que me gane. Y, con la misma estima con la que Vd encabeza su respuesta, con esa falta de humildad que usted me achaca, me permito decirle que… Ver más »
Como seguramente su vehemencia –en la que le reconozco gustoso la corona de laurel– y las exigencias de su nueva función privada, le han hecho leer demasiado deprisa mi anterior comentario, tendré (por última vez) la amabilidad de ser breve: a) Mi propuesta es la de que el vendedor sea hipotecante en garantía de deuda ajena, lo que dejará de ser cuando inmediatamente venda. No sé de qué subrogación novatoria me habla. Sobre las exigencias de la LCCI y su no aplicación a ese tipo de hipotecante inmediatamente vendedor, ya me he pronunciado en un comentario anterior. b) Cuando leo… Ver más »
Buenos días. No. No me parece menos pobre. Digamos que igual. Sigue Vd pasando del art 450 CC y, añado ahora, de la segunda parte del art 399. Precisamente lo que se está discutiendo aquí es la validez de una hipoteca constitituida por quien «no puede». Fin.
Querido Fernando, Las entidades financieras que operan en el mercado hipotecario español no deben estar muy conformes con la idea de que es un disparate pensar que no van a quedar protegidos por el artículo 34 LH frente a la causa de ineficacia del negocio jurídico que a través de su financiación hacen posible, pues de otro modo no se entiende su empeño en fiscalizar y controlar toda la preparación de dicho negocio jurídico, tanto en lo referido a la situación registral previa, como en lo que se refiere a la legitimación y capacidad del disponente. Da más bien la… Ver más »
Como parece que se me afea por un compañero defender la reserva de rango que he dicho que funciona en muchos países (en especial, países iberoamericanos), tesis que afirmo tiene origen registral, cito … II Congreso Internacional Registral de Madrid de 1974. Es más creo que fue la Ponencia de la sección tercera. «Basta para comprobarlo la declaración aprobada en el II Congreso Internacional de Derecho Registral de Madrid de 1974, que frente a la ponencia de la Delegación de nuestro país, en la que luego de invocar en sus considerandos la experiencia argentina al respecto, concluyó con la siguiente… Ver más »
Pido disculpas, pero en la vida siempre se aprende y debo reconocer que no tengo el nivel requerido para el chat. En primer lugar, no estoy al nivel porque siempre he pensado que en un debate de juristas, no vale poner en boca del otro lo que no ha dicho, pues nadie ha dicho que las conclusiones de Cinder obligan a todos los registradores. Es el manido truco de poner en boca de aquel a quien se ve, por lo visto, como adversario. No tengo nivel, no sirvo para eso (imagino que si entreno, hasta podría), ¿Qué podría contestar? ¿Este… Ver más »
Querido Javier: tenemos un problema serio cuando se confunden los deseos con la realidad. Ahorro citar la Directiva consolidada de sociedades para que luego Fernando no me riña con que me salgo del tema o que muevo un rifirrafe que tanto le incomoda cuando se critica a Paz-Ares (Ignacio). Evitemos esa desgracia y no seamos miserables. LA UE establece: 1. Regla general: la publicidad formal tiene un precio que compense el valor de los servicios; 2. En un cierto número de casos tasados la ficha de identificación es de contenido libre (acceso gratuito) 3.- El acceso a ese contenido típico… Ver más »
Pido disculpas a los registradores que puedan haberse sentido ofendidos con alguno de mis mensajes. Pero no puedo dejar pasar por alto las mendacidades de Fernández del Pozo (Luis): La Directiva de sociedades, debidamente traspuesta al ordenamiento interno habla literalmente de acceso gratuito y de tasa por coste del servicio. Veamos qué dice el portal e-justice: «¿Es gratuito el acceso al registro mercantil?El acceso al Registro Mercantil en España no es gratuito. El Arancel de los Registradores Mercantiles y el Reglamento del Registro Mercantil establecen los costes de inscripción y publicidad. Los costes de inscripción dependen de diversos factores y deben ser consultados directamente en… Ver más »
Reitero su petición de identificación para poder ejercitar las acciones que me corresponden.
Vale decir: petición de su identificación. Algo hemos mejorado: de ladrón a mendaz
Luis, lo siento. Sigue sin darse cuenta de que no está en el Registro Mercantil, sino en una página web en que usted es uno más. Aquí no goza del privilegio del monopolio ni del favor del regulador capturado. Las reglas no las pone usted como en la canonjía que regenta, sino los moderadores y dueños de esta casa, a los que no contento con no agradecer que le permitan escribir sus dicterios, les afea su espíritu poco liberal. Quizá respire usted por la herida, dado que Don Jesús Alfaro ha escrito comentarios muy ácidos acerca de determinadas costumbres registrales… Ver más »
No sea ridículo, por favor.
Bienvenido, Theodor. Ya sólo nos falta Martin (Wolff).
Traducidos y adaptados al derecho español por los profesores Don Blas Pérez González y Don José Alguer y Micó.
Por suerte, tuve acceso a ellos durante mi último año de carrera; más concretamente, gracias a los tratados de derecho hipotecario de Roca Sastre. Un saludo.
Art. 17.5 del Código de Comercio: “El Registro Mercantil asegurará la interconexión con la plataforma central europea en la forma que se determine por las normas de la Unión Europea y las normas reglamentarias que las desarrollen. El intercambio de información a través del sistema de interconexión facilitará gratuitamente información sobre las indicaciones referentes a: a) La denominación y forma jurídica de la sociedad, su domicilio social, el Estado miembro en el que estuviera registrada, su número de registro y su Identificador Único Europeo (EUID). b) Detalles del sitio web de la sociedad, cuando consten en el Registro. c) Estado… Ver más »
Infórmese bien y no insulte. Para eso están el portal español de trasparencia y el portal europeo
ART 34 LH Y BANCOS: ¿Una solución práctica? Después de “pelearme” –solo dialécticamente y reiterando mi consideración personal–, y sin perjuicio de insistir en mi disconformidad con doctrina del TS, ahí va mi propuesta práctica sobre la forma de proteger al financiador en las operaciones complejas de compra+hipoteca: a) Se firma la escritura de CV haciendo constar el precio y que este “““se abonará, en el plazo máximo de dos horas, mediante transferencia (o cheque), hecha (o librado) por el banco NN a la firma del préstamo hipotecario otorgado con el comprador que, en unidad de acto material, se formalizará en… Ver más »
Y, por supuesto, la solución más sencilla sería la reserva de rango, a petición del titular registral y vehiculada a través del notario (si no, sería un guirigay). Lo cual requeriría una mínima reforma de la LH para adaptar la realidad de 1944-46 a la de 2024. A menos, claro está, que dicha reserva se interpretara como «concepto de cuantía» y la hiciera inviable. ¡Qué curioso que solo los notarios esten/mos empeñados en potenciar al máximo la eficacia del Registro!
En respuesta a la penúltima entrada del Sr. Giménez Duart: Véase, en la entrada de Ignacio Paz-Ares de 6 de junio de 2024 en este mismo Almacén de Derecho, el apartado titulado “El baile de asientos entre el libro de presentación y el libro de entrada”. La solución contemplada tiene dos problemas: el de ”la poterna juridica instalada en nuestro sistema registral” que tan bien describe Ignacio, y el que plantea la obviedad jurídica de que, en una compraventa de un inmueble inscrita/presentada en el Registro cuya eficacia está sometida a condición suspensiva, el comprador no es una persona que… Ver más »
Y abandono ya este entretenido asunto, manifestando que, si en algo creo difícil compartir en los pronunciamientos de la repetida Sentencia de 8 de mayo de 2024, es en su equiparación del asiento de presentación a la inscripción a los efectos de la protección del artículo 34 LH. Como escribió el profesor Gordillo: El asiento de presentación puede poner en guardia a los terceros y provocar la pérdida de la buena fe, pero no basta para fundamentar o servir de base o sustento a la buena fe. Sin pasar por el control de la calificación registral y llegar a constituir… Ver más »
Desde luego, al confrontar las soluciones propuestas con el caso de la Sentencia comentada, el resultado sería distinto: 1º Si la hipoteca se hubiera constituido antes que la disolución de condominio, el vicio invalidante derivado de la insuficiencia del poder hubiera afectado también a la hipoteca y el banco tampoco hubiera resultado protegido. Lo que puede servir para la compraventa seguida de hipoteca, no valdría para la extinción de condominio cuya compensación sea financiada con la hipoteca. También es cierto que la restitución de las prestaciones propias de la ineficacia del negocio es más fácil de alcanzar tratándose de una… Ver más »
Creí que había dejado clara esa opinión mía, Sr. Merino, pero la reitero: (i) Comparto plenamente la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo de que el requisito de que el transmitente aparezca en el Registro con facultades para transmitir el derecho de que se trate (el derecho real de hipoteca en el grupo de casos que nos ha ocupado) debe concurrir ya en el momento de la celebración del contrato, del título oneroso de adquisición (el contrato de hipoteca en grupo de casos examinado, a no confundir del contrato de préstamo) (ii) Dudo que sea correcto equiparar,… Ver más »
Tenía clara su interpretación del criterio de la Sala; ahora también tengo claro su criterio personal. Gracias por la respuesta.
Muchas gracias a Usted, y a todos los que han intervenido en el debate con el constructivo espíritu de cooperar a mejorar la seguridad del tráfico inmobiliario. Sin olvidar —añadiré por mi parte— el muy alto respeto debido a la seguridad de la propiedad inmobiliaria, incluida la de los propietarios que no se plantean en absoluto comerciar con sus inmuebles.
Con carácter meramente informativo y sin ánimo de reabrir debate alguno que doy por concluido y del que me retiré
Buenos días, Como colofón al debate, la cuestión me consta que se ha debatido en las asesorías jurídicas de las entidades financieras. En general, entienden que sí procedería una reforma que mejore el procedimiento, pero descartan la solución apuntada (por mí, secundada por José María de Pablos -entendí- y por Basilio Javier Aguirre Fernández en otra web y sin referencia alguna a esta) de firmar la compraventa, presentar a diario y no firmar la hipoteca hasta la recepción del asiento de entrada. El motivo de esta posición, aparte de la complejidad operativa en el momento de la firma o los… Ver más »
Querido Javier Pues la postura de las entidades de crédito me parece muy razonable, frente a la histeria de algunos operadores jurídicos. Los que estudiamos al gran Roca Sastre ya sabíamos que la doctrina del Tribunal Supremo es la correcta y es centenaria. Confrontar las páginas 348 y ss y 391 y ss del derecho Hipotecario de Roca Sastre, Tomo II octava edición. Respecto de la reserva de rango es evidente que las entidades de crédito la defiendan, pero yo me pregunto ¿y, por qué no, entonces, una reserva de rango por la presentación de la demanda en un procedimiento… Ver más »
Muchas gracias, don Javier, por su ultima información y por el contenido y el talante de sus precedentes comentarios.