Por Daniel Rodríguez Ruiz de Villa

 

Dentro de la reforma de la LAU 1994 por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL 21/2018), quiero dar cuenta aquí de un aspecto de la misma con efectos colaterales en el contrato de corretaje inmobiliario. Es preciso, pues, que los corredores inmobiliarios estén también atentos a esta reforma por lo que les puede afectar indirectamente a la percepción de sus honorarios, afectada, a su vez, como seguidamente se expondrá, por el citado nuevo texto legal.

Dice el apartado II de la especie de Exposición de Motivos del RDL 21/2018 que “se establece por la Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario”. Deficiente forma de explicar la reforma, a mi juicio, cuando resulta que el legislador reproduce en la explicación, prácticamente ad pedem literae, lo que dice en el texto legal, pues el artículo 20.1 último párrafo LAU 1994, añadido por el RDL 21/2018, dice: “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”. Así pues, lo primero que hay que lamentar es que la explicación de la reforma en este punto brilla por su ausencia.

Consecuencia de lo anterior es que hay que buscar, pues, una justificación para dicha reforma y la misma entiendo que se encuentra en el objetivo del legislador de tratar de paliar el incremento del coste de la vivienda en alquiler, evitando que costes asociados al mismo sean asumidos por el arrendatario. Una primera reflexión al respecto me hace pensar en una cierta ingenuidad del legislador, máxime si se está hablando de personas jurídicas arrendadoras, normalmente sociedades de capital: es difícil pensar que el nuevo coste que se les hace soportar a dichas personas jurídicas no lo tratarán de recuperar vía incremento del importe de la renta, que sigue siendo libre. Más aún, debería pensar el legislador que incluso los administradores de esas sociedades de capital arrendadoras están obligados a tratar de lograr tal repercusión, por exigencia legal de su deber de actuación con la diligencia de un ordenado empresario (artículo 225.1 LSC), no digamos ya nada si la asunción de tales nuevos costes pudiera suponer el hacer entrar a las sociedades de capital por ellos administradas en pérdidas.

Dirigiendo mi atención ya al texto del nuevo último párrafo del artículo 20.1 LAU su redacción es, a mi juicio y cuando menos, poco cuidada. Así, se mezclan conceptos tales como “gestión inmobiliaria”, “formalización del contrato”, “gastos”, “servicios”, “iniciativa directa”, que no se definen ni concretan, ni en el texto articulado ni en su Exposición de Motivos, con el agravante, además, de que al tratarse de un RDL tampoco contamos con tramitación parlamentaria que ayude a su interpretación e integración. Podría ello salvarse en la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley de convalidación.

En esta primera lectura que hago del precepto entiendo que parte de esos gastos a los que se refiere el legislador son los costes derivados de la intervención del corredor inmobiliario que haya podido intermediar para concertar el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre un arrendador persona jurídica y un arrendatario, que no se especifica que haya de serlo persona física, por lo que hay que entender que puede serlo tanto tal como persona jurídica.

De esta forma, resulta que la regla general es que los honorarios del corredor inmobiliario, que haya intermediado con éxito en la concertación del arrendamiento urbano de vivienda, han de ser soportados por el arrendador persona jurídica. Frente a esa regla general hay una regla especial, pues entiendo que cuando la ley habla de la excepción de que el arrendatario soportará tales gastos cuando “aquellos servicios hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario” quiere decir que si es el arrendatario el que contrata a un corredor inmobiliario para que le busque una vivienda en alquiler, aun cuando sea el arrendador una persona jurídica el pago de los honorarios del corredor correrá por su cuenta y cargo exclusivos.

A partir de esta interpretación aparecen, en esta primera lectura del referido precepto, varias incógnitas por resolver:

  • En primer lugar, el problema de la situación de las comunidades de bienes arrendadoras de viviendas. Considero que la ausencia de personalidad jurídica de las mismas debe conducir a su exclusión del ámbito subjetivo de aplicación del precepto.
  • En segundo lugar, qué ocurrirá con los supuestos de doble corretaje, en los que contratan al mismo o a distintos corredores, el arrendador persona jurídica y el arrendatario. Nótese que la ley habla de “iniciativa directa del arrendatario”, no de “iniciativa exclusiva del arrendatario”, lo que me lleva a entender que en tal caso de doble corretaje, el arrendatario deberá abonar a su corredor o la parte pactada del corredor compartido con el arrendador persona jurídica.
  • En tercer lugar, qué consecuencias tendrá el hecho de que se infrinja el dictado del precepto analizado. Considero que se trata de una norma imperativa, tal y como dispone el artículo 4.1 y 2 LAU: “ Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil”. Consecuencia de lo anterior, los pactos que infrinjan tal previsión serán nulos (artículo 6.3 CC) y las cantidades que puedan sufragarse infracción de dicha previsión legal se podrán recuperar vía acciones de enriquecimiento sin causa o torticero.

De otro lado, entiendo de interés práctico una breve reflexión sobre los supuestos no comprendidos en el ámbito de aplicación de la reforma, que son muchos, puesto que la norma:

  • No afecta a los arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda;
  • No afecta a los arrendamientos urbanos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
  • No afecta a los arrendamientos urbanos en los que el arrendador no sea una persona jurídica, luego que lo sea una o varias personas físicas o un ente sin personalidad jurídica.
  • No afecta a los arrendamientos urbanos de viviendas en los que el arrendador sea persona jurídica y el arrendatario haya contratado él al corredor inmobiliario.
  • Y no afecta al resto de arrendamientos que sean no sujetos a la LAU.

Por último, queda una cuestión relativa a la situación del corredor que perciba su retribución de quien no proceda, y es que el mismo puede quedar afecto también al cobro indebido de su retribución de aquél que no debía pagarle, por lo que entiendo que más le conviene, a dicho corredor, estar atento a cobrar de quien ahora debe y puede legalmente pagarle y ello al respecto de todos los contratos de arrendamiento urbano antes descritos en los que haya intermediado y que se hayan concertado desde la entrada en vigor de la reforma objeto de comentario, el pasado día 19 de diciembre de 2018.

 

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