Por Jesús Alfaro Águila-Real

El Derecho no ampara que los comuneros se comporten como el perro del hortelano

Dos psicólogas, Emma y Palmira, celebran conjuntamente un contrato de arrendamiento de un inmueble para ejercer, individualmente, su profesión. Cada una utilizaba un despacho de la vivienda en exclusiva y compartían los otros despachos y elementos comunes del inmueble. Así, durante 4 años. En 2012, y tras haber sufrido un robo en el inmueble, Emma deja de trabajar allí, de manera que es Palmira la que lo utiliza en solitario (¿Por qué no intentó Emma acabar con su relación con Palmira?). Palmira acusó a Emma de la sustracción y Emma le dirige una carta pidiendo que rectifique y se excuse por tal acusación. Emma fue condenada por una falta de daños – destruyó una grabadora de Palmira -. En 2013, Emma demanda a Palmira y pide que se condene a ésta a retirar una cámara de videograbación que Palmira había instalado en el inmueble para vigilar el acceso tras la sustracción y que justificó porque en el inmueble estaban las historias clínicas de pacientes que debían mantenerse confidenciales. Además, Emma pedía que Palmira retirara una cerradura colocada en el “despacho lindante con la sala de espera y el aseo del citado inmueble” o que le diera un juego de llaves. También pedía que retirase unos cables y un aparato y que no ocupase los espacios comunes con personas u objetos de su propiedad. El Juzgado y el Supremo condenan a Palmira, “exclusivamente”, a entregar la copia de las llaves del despacho colindante a la sala de espera. El Supremo resuelve el caso por su Sentencia de 19 de febrero de 2016.

La calificación de la relación entre Emma y Palmira

¿Qué relación unía a Emma y Palmira? Se trata de un ejemplo “de libro” de la llamada “sociedad de medios” o, como dice Aurora Campins, un ejemplo más de las muy abundantes sociedades entre profesionales pero que no son sociedades profesionales en sentido estricto.

En efecto, hay sociedad entre Emma y Palmira porque hay acuerdo voluntario, fin común y contribución de ambas a la consecución del fin común. El fin común es consorcial o mutualista, se trata de ahorrar en los gastos que comporta el ejercicio de su actividad profesional, actividad que ejercen individualmente. Si la ejercieran colectivamente, estaríamos ante una sociedad profesional en sentido estricto, lo que tendría importantes implicaciones en términos del tipo societario elegido y el sometimiento obligatorio a la regulación contenida en la Ley de Sociedades profesionales.

El Supremo la califica correctamente como “sociedad civil interna” del art. 1669 I CC y, más concretamente, como sociedad de medios. La Audiencia la había calificado como “comunidad de bienes”. El error de la Audiencia – que veremos que no daña porque, en el punto relevante, la regulación de la sociedad y de la comunidad es idéntica – es frecuente pero, no por ello, justificable. El art. 1678 CC se refiere a las sociedades “particulares” por oposición a la sociedad “universal” de todos los bienes de los socios o de todas las ganancias. El objeto de la sociedad – dice el Supremo – es el de compartir “la infraestructura inmobiliaria necesaria para el desempeño individual de su profesión de psicólogas”.

El Supremo describe, con gran precisión y siguiendo a Miquel, la relación entre el art. 1669 CC y el 392 CC (v. aquí el epígrafe 7 con más indicaciones)

El párrafo segundo del artículo 1669 CC dispone que las sociedades civiles internas, que describe su párrafo primero, «se regirán por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes». Ahora bien, las palabras iniciales del artículo 392 CC -«A falta de contratos»- muestran que, de «las prescripciones de este título [“De la comunidad de bienes”]», sólo son directamente aplicables a las sociedades internas aquellas normas que estructuran la titularidad sobre el patrimonio o fondo común; y que las relaciones entre los socios/comuneros se regirán, en principio, por las normas del contrato de sociedad”.

En el caso, sin embargo, la aplicación de las normas del contrato de sociedad y las de la comunidad de bienes conduce al mismo resultado. Se trata de decidir si los socios de una sociedad interna tienen derecho a usar los “medios” comunes y la respuesta es afirmativa, tanto en el artículo 394 CC – para la copropiedad – como en el art. 1695.2 CC. En ambas normas, los comuneros y los socios – a diferencia de los socios de una sociedad externa o los miembros de una corporación – pueden usar “solidariamente” los bienes comunes o los bienes cuyo uso se ha puesto en común. Uso solidario significa que, por ejemplo, los copropietarios de una finca de caza pueden cazar en toda la finca o que, en el caso del inmueble, Emma y Palmira pueden usar todo el inmueble. En ambas normas, el uso individual viene limitado por el “interés de la comunidad” o el “interés social” y por los derechos de los demás, es decir, el uso que cada uno haga no ha de perjudicar la consecución del fin común ni el derecho al uso – igual – de los demás comuneros o socios.

El Supremo, sin embargo, no aplica las reglas de la sociedad sino

“los artículos de la comunidad de bienes: como lo han hecho las partes y la sentencia ahora recurrida, y al objeto de evitar dificultades de comprensión. Es más, para una cuestión relevante en el caso de autos, la referencia del artículo 394 CC al «destino» de la cosa común resulta más adecuada, cuando hay contrato de sociedad, que la referencia a la «costumbre de la tierra» de la regla 2ª del artículo 1695 CC : identificando ese «destino» con el fin social -en nuestro caso, dotarse y compartir, las Sras. Palmira y Emma , la infraestructura inmobiliaria necesaria para el ejercicio individual de su profesión-; y siendo obvio que, con carácter general, la «costumbre de la tierra» no puede amparar que cada socio se sirva de las cosas que componen el fondo social de modo no conforme con el fin social”.

El artículo 394 CC y el uso solidario de la cosa común

Para resolver el caso, procede examinar el uso que estaba haciendo Palmira del inmueble común y ver si el mismo era contrario al “interés social” o al “interés de la comunidad” o impedía el uso semejante por parte de Emma. El Supremo concluye como el Juzgado: salvo el cierre con llave de uno de los despachos, Palmira no estaba utilizando los bienes comunes (ni en lo de instalar la cámara, ni en lo de colocar muebles en las habitaciones de uso común) en contra del interés común ni de forma que impidiera a Emma hacer un uso semejante.

El “uso solidario” significa

“la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común… En consecuencia, si un comunero usa la cosa común respetando los límites del artículo 394 CC , el otro o los otros comuneros no pueden impedírselo por el mero hecho de que aquél la use el sólo, o de que – teniendo, por ejemplo, todos ellos cuotas iguales ( art. 393.II CC )-, aquél la use más que el otro u otros. El mero hecho de que el referido uso de la cosa común sea el único, o de que sea proporcionalmente mayor que la propia cuota, no justifica el ejercicio por el otro u otros comuneros de remedios procesales para poner fin al mismo (reivindicatoria, desahucio, interdictos), ni lo convierte en un uso ilícito que justifique una acción de resarcimiento, ni en un uso sin causa que permita fundar una acción de enriquecimiento injusto.

El “uso solidario” no es siempre posible. Suele serlo con las fincas en las que todos los comuneros – socios pueden apacentar su ganado o recoger leña. Pero no, por ejemplo, cuando un perro es común a un matrimonio que se separa y, en general, cuando el uso del bien por uno excluye el uso por los demás.

Permitir el “uso solidario” se ha justificado por Miquel como una “manifestación del principio quod tibi non nocet et alii prodest non prohibetur ». El Supremo dice que, probablemente,

“es algo más que eso: más de lo que ya resultaría de aplicar a los comuneros, respecto del uso por cada uno de la cosa común, lo dispuesto en el artículo 7.1 CC (ejercicio de los derechos de conformidad con la buena fe). Pero resulta en cualquier caso seguro que habrá de rechazarse … toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a éste y no cause a aquél ningún perjuicio relevante”.

¿Por qué dice que es “algo más que eso”, esto es, algo más que una expresión del principio básico de libertad de actuación que preside las Sociedades occidentales? Yo creo que el Supremo está pensando en que consagrar el uso solidario es muy eficiente económicamente. Porque, por un lado, ahorra los costes de delimitar los derechos de cada uno y, por otro, maximiza el valor que cada uno de los comuneros puede extraer de la cosa común – o el valor que cada uno de los socios puede extraer de los bienes que constituyen las aportaciones a la sociedad -.

En efecto, delimitar los derechos de cada comunero o de cada socio es muy costoso y, a menudo, conduce a la terminación de la comunidad o de la sociedad. Porque se trata de juegos “suma cero” en los que las ventajas que extraiga uno (usar la casa de vacaciones en el mes de agosto) se obtienen a costa de los demás (que tendrán que conformarse con usarla en julio, por ejemplo). De manera que, en la medida en que no haya que temer una sobreexplotación del activo común (es así como habría que concretar el “interés de la comunidad”), dejar sin regular el uso individual y permitir a todos los comuneros utilizarlo “a discreción”, suele ser la forma de maximizar el valor del activo para los comuneros. Recuérdese (apartado 6): la propiedad colectiva es eficiente cuando se trata de explotar un activo cuya escala mínima es grande. En el caso, alquilar un piso grande es más barato que alquilar dos apartamentos más pequeños con todos los servicios individualizados (desde el aseo o la electricidad a la secretaria o la limpieza pasando por la cocina o la sala de espera por no hablar de los aparatos y mobiliario que necesitan las dos psicólogas para atender a los clientes de cada una). Permitir el uso solidario como regla supletoria permite a cada comunero extraer la mayor utilidad individual. Si no hay riesgo de sobreexplotación y el uso de cada uno es compatible con el de los demás ¿por qué dejar billetes sin recoger en las aceras?

De ahí que doctrina – Miquel – y jurisprudencia hayan dado un amplio “campo de juego” al uso solidario. En particular, el Supremo, citando a Miquel, dice que incluso aunque un socio o comunero use más la cosa que otro e incluso aunque el uso sería incompatible con el uso por los demás si los demás comuneros usaran el activo común de la misma manera, el comunero que usa la cosa, la “usa bien” hasta que – en caso de uso incompatible – sea requerido por otro comunero para que cese en el uso incompatible.

¿El uso solidario es un acto de administración de la comunidad?

Más difícil es la cuestión de si Emma y Palmira debían ponerse de acuerdo (art. 398 CC que exige mayoría de los comuneros) para las decisiones de administración. El Supremo, acertadamente, lo niega:

“hay que partir de la afirmación de que el ejercicio por un partícipe de la facultad de uso solidario de la cosa común que le reconoce el artículo 394 CC no está condicionado a que exista un previo acuerdo de la mayoría de comuneros, conforme al artículo 398 CC , que así lo autorice. Si pudiera deducirse lo contrario de algunos razonamientos de las antiguas Sentencias de esta Sala 61/1965, de 11 de enero , y 913/1988, de 30 de noviembre , no representarían desde hace años la doctrina jurisprudencial.

Naturalmente, a falta de pacto

deberá presumirse ilícito el uso por un comunero de la cosa común que contravenga una previa reglamentación específica del uso de la cosa común acordada por la mayoría.

Pero no puede privarse a cada socio o comunero del uso solidario por una decisión mayoritaria:

… la exclusión por la mayoría de la facultad de uso solidario, estableciendo por ejemplo un uso por turnos o por zonas, sólo será admisible – i.e. no implicará vulneración del artículo 394 CC -, cuando y mientras venga claramente exigida (por el destino de la cosa o) por el «interés de la comunidad»,… No existiendo una situación como la que acaba de describirse, la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros.

Y la razón es que tal decisión de prohibir el uso solidario no es un acto de administración, de modo que

La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente… y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo «gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común» que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC .

Los usos del activo común de Palmira no impiden el uso por parte de Emma ni perjudican el interés de la comunidad

El Supremo avanza señalando que, en el caso, el uso que daba Palmira a la cosa común no impedía “el ejercicio por el otro u otro de los partícipes de su igual facultad de uso solidario” ni perjudicaba “el interés de la comunidad”. Lo que es bastante obvio: Emma podía usar el inmueble con la misma extensión e intensidad que Palmira y Palmira estaba dando al inmueble el uso para el que constituyeron ambas la sociedad de medios en primer lugar. En cuanto a la instalación de la cámara, la protección que garantizaba beneficiaba a ambas socias y no causaba daño alguno (Emma se quejaba de su intimidad pero, como explica el Juzgado y reproduce el Supremo, la cámara sólo se activaba si entraba un intruso en el inmueble y se desactivaba durante la jornada laboral)

la videocámara mejora la seguridad del local, y con ello la de los historiales de los pacientes, sin riesgo alguno para la intimidad merecedora de protección ni de los propios pacientes ni de las socias/comuneras; y se dota a las zonas comunes del local de una cierta infraestructura mobiliaria.

Los usos controvertidos no impiden a la Sra. Emma el ejercicio de su facultad de uso solidario de la cosa común; salvo en la pequeña medida en que la Sra. Palmira se negara finalmente a facilitar a aquélla una copia de acceso al despacho colindante con la sala de espera y el aseo del inmueble. Y, con acierto, la sentencia de primera instancia condenó a la Sra. Palmira a entregar a la Sr. Emma una copia de dicha llave.


 

Escena de la película “El Perro del Hortelano