Por Fernando Pantaleón

 

La pregunta

 

Desde que el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, suspendió el ejercicio de un enorme conjunto de actividades empresariales, se ha escrito mucho sobre la obligación de pago de la renta de quienes ejercían esas actividades en locales de negocio de los que son arrendatarios. En la mayoría de esa multitud de escritos, se pedía la intervención de legislador en auxilio de esos arrendatarios con las propuestas más variopintas. Finalmente, ayer fue publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que dedica a la cuestión el Capítulo I, compuesto de cinco artículos, precedidos de la justificación que se contiene en el apartado II del Preámbulo.

No es objeto de esta entrada realizar una exégesis de los referidos artículos. Dejo a otros esa tarea tan imprescindiblemente urgente, como aburrida. Tampoco haré una valoración crítica de los mismos. Mi propósito es bastante más provocador y, espero, más divertido. Cualquiera que, advertido convenientemente, lea dichos preceptos con la mínima atención se dará cuenta de inmediato de que descansan sobre la premisa de que, de conformidad con la normativa aplicable, tanto del Derecho especial de los contratos de arrendamiento de cosas, como del Derecho de los contratos en general, los arrendatarios que en los mismos se contemplan continúan estando, a pesar de la suspensión legal de sus actividades empresariales, obligados a pagar la renta a los arrendadores: los nuevos artículos –se notará– imponen solamente, y solo a favor de algunos de esos arrendatarios, una moratoria en el pago de las rentas. Y sentado lo anterior, la pregunta a la que yo me propongo responder aquí es la siguiente:

El autor de los artículos 1 a 5 del RDL 15/2020, por haber asumido dicha premisa, ¿es un ignorante jurídico brutal, que carece de los conocimientos más elementales sobre Derecho de contratos?

¿Les sorprende, amables lectores, la dureza de la pregunta?

 

La respuesta del Profesor Carrasco Perera

 

Pues, les invito a que lean conmigo unos párrafos escritos por un conocido Catedrático de Derecho Civil: el Profesor don Ángel Carrasco Perera. Se encuentran en un artículo titulado “Permítanme que les cuente la verdad sobre el COVID-19 y fuerza mayor”, que publicó el 17 de abril de 2020 en la revista electrónica CESCO.

Seguro que algún lector ha pensado que el título del trabajo es una broma inspirada en el comienzo del programa “El Intermedio” de la Sexta: “Ya conocen las noticias, ahora les contaremos la verdad”. Pero les aseguro que no: no es ninguna broma; y la mejor prueba de ello es la dura descalificación, dedicada al resto de los que han opinado al respecto, con la que el artículo comienza:

Si no fuera porque los bares están cerrados, hasta en ellos hablarían los parroquianos de fuerza mayor. “Se ha hecho viral”. “Expertos” y paganos pontifican a troche y moche sobre este extremo del COVID-19. El ruido está embrollándolo todo”.

No voy a hacer comentario alguno acerca de los diez primeros apartados del referido artículo del Profesor Carrasco, porque, entrado yo en años ya, he perdido la afición por desentrañar el significado de los textos de otros profesores de Derecho que no consigo comprender en una primera lectura. Además, pasando de largo por el apartado 10, me evito tener que opinar sobre si tiene razón, o no, el “enorme coro de grillos que cantan a la luna” que en aquel se menciona.

Sí me interesa transcribir aquí el apartado 11, que se entiende perfectamente. Lleva el título, quizás poco sofisticado, de “Locales comerciales arrendados cerrados: ¿quién se come el riesgo?”, porque el autor es –nos consta– de los que gustan llamar “al pan, pan, y al vino, vino”. Comienza con la frase siguiente: “En una noticia hecha pública el día 14 en varios medios de comunicación se lee este disparate”:

 “El comercio lanzó ayer un SOS cuando se ha cumplido un mes con sus locales cerrados. En un comunicado firmado por siete patronales (CEC, Anceco, Amicca, Comertia, Acotex, Eurelia y Fece), que representan a 510.000 establecimientos y 1,7 millones de empleos, advirtieron que la situación es límite. Ante la gravedad de la situación generada por la actual crisis sanitaria, varias de las principales asociaciones de comercio manifiestan al Gobierno la incapacidad del comercio para afrontar los gastos corrientes, en especial los alquileres de los locales comerciales”.

Y después de haber calificado de disparatadas a esas siete patronales –por pensar que sus asociados arrendatarios tenían un grave problema, que la cegadora iluminación del Profesor Carrasco les iba a demostrar que era, en realidad, ¡un problema de los propietarios arrendadores!–, el referido Profesor escribió lo que sigue [me permitiré destacar en negrita los destacados en cursiva que aparecen en el original]:

“No es en modo alguno una opinión aislada. Dada la enorme inflación jurídica que se viene produciendo en opiniones escritas sobre el COVID y la FM [fuerza mayor], es lo ordinario que se lean no pocas en que el autor se sorprende o se lamenta de que los arrendatarios de los locales comerciales cerrados por las medidas gubernamentales COVID tengan que seguir pagando renta arrendaticia.

Esta aprehensión sólo puede nacer de una defectuosa formación legal. Veamos. Lo que el RD 463/2020 prohíbe es que continúen abiertas ciertas actividades comerciales de cara al público. La medida afectó a muchos establecimientos existentes sobre locales alquilados, que tuvieron que cerrar al público. Sin duda, se trata de una medida de fuerza mayor, no porque el COVID-19 sea una fuerza mayor como se repite vulgarmente, sino porque hay un factum principis que hace imposible el cumplimiento de la prestación. ¿Pero cuál prestación? Y aquí viene el lío. La prestación que se hace imposible no es la práctica del comercio como tal, porque la prestación del comercio no es una prestación debida por el arrendatario al arrendador. La obligación que se extingue o se suspende es la obligación del arrendador de proporcionar continuadamente el goce útil de la cosa alquilada. La fuerza mayor cae una vez sobre el arrendatario, pero la segunda y definitiva vez sobre el arrendador. Y como consecuencia de que, en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo, nunca pasa al arrendatario el riesgo de las contingencias impeditivas (a diferencia de la compraventa en el art. 1452 CC), el arrendatario puede suspender el pago y/o resolver por imposibilidad sobrevenida de la parte adversa. Por tanto, no tiene que pagar la renta. Evidentemente, el arrendador no puede desahuciar por impago de la renta.

La cuestión es completamente distinta si la caída de ventas del establecimiento no proviene del cierre imperativo, sino de la depresión del mercado como consecuencia del riesgo colectivo COVID-19. Aquí no hay FM impeditiva. Lo que sufre es la explotación comercial, pero ésta no pertenece a la causa del contrato de arrendamiento. La única medida pertinente para el arrendatario, y bien pertinente por cierto, es la aplicación analógica del art. 1575 CC, como único curso para dar lugar al juego de la cláusula rebus sic stantibus”.

Habrá que repetir ahora la pregunta: ¿Tiene razón, en Derecho, el Profesor Carrasco y, por tanto, el autor de los primeros artículos del Real Decreto Ley 15/2020, que parten obviamente de la base de que los arrendatarios de que se trata continúan obligados a pagar la renta, adolece de una “defectuosa formación legal”? ¿O es aún mucho peor?

Mucho peor, según el mismo Profesor. Y es que no ha dejado que se seque la tinta del referido Real Decreto-ley en el BOE, para volver a escribir en la misma CESCO un libelo denominado Locales de negocio cerrados por COVID: la barbarie o el lobby hacen su agosto, que comienza con este poético párrafo:

“El COVID puede causar, excusablemente, que perdamos la compostura, la esperanza y la alegría de vivir. Pero lo que no está en su ámbito de influencia es que se borren del mundo los conocimientos jurídicos inmemoriales, que desaparezca la prudentia iuris y se entronice la barbarie. Yo no quiero pensar que haya detrás de esto lobby alguno, sino bruta ignorancia, liberada socialmente por las convulsiones de la pandemia”.

Y continúa con estas palabras preñadas de erudición:

“Veinte siglos de Derecho romano y Derecho común han enseñado infatigablemente que existe una diferencia no esencial entre quien vende una cosa y quien la alquila. Quien vende, traslada el riesgo de la cosa al comprador desde la perfección del contrato, y además sólo responde frente al comprador de que éste no será privado de la cosa por la acción de un tercero (la posesión pacífica). Quien alquila no traslada al arrendatario nunca el riesgo de la falta de uso futuro. Porque el arrendador está obligado, entre otras cosas, a proporcionar continuadamente al arrendatario el uso útil de la cosa, que, a diferencia de la posesión pacífica del comprador, nuestro CC llama muy apropiadamente el goce pacífico (art. 1544.3º). Les pongo un ejemplo que se remonta a los tiempos del Digesto. Alquilé un cuarto a un pulidor de lentes, para cuyo trabajo necesitaba mucha luz natural; el vecino, haciendo uso de su derecho, y sin extralimitación alguna, levantó pared en su finca, y el pulidor ya no dispuso de la luz que requería. El arrendador, aunque sin su culpa, ha dejado de prestar el goce útil conforme al uso destinado, por lo que no podrá cobrar la renta, y tratándose de una contingencia no temporal, el pulidor puede resolver.

Es evidente para cualquiera (que no sea de los que escriben sobre la fuerza mayor en período COVID o de rebus sic stantibus, a falta de ocupación mejor) que la clausura obligatoria de establecimientos mercantiles por el RD 463/2020 es un riesgo que “primero” cae en el arrendatario (que no negocia), pero que “definitivamente” cae sobre el arrendador, porque la contingencia ha hecho imposible (sin culpa del arrendador) que pueda seguir prestando su obligación. Jurídicamente, lo que resulta imposible es que el arrendador cumpla con su obligación, no que el arrendatario no pueda ejercer su negocio. En consecuencia, el arrendatario puede suspender el pago de la renta o resolver, si la cosa va para largo.

La barbarie o el lobby se colaron en el BOE del día 22 abril […]”

 

Barbarie, bruta ignorancia, ¿de quién?

 

No es, ciertamente, el Profesor Carrasco el único que ha sostenido la tesis de que el arrendatario de local de negocio que vio suspendido el ejercicio de su actividad empresarial por el artículo 10 del RD 463/2020 dejó ipso iure de estar obligado al pago de la renta. Y alguno de los que habían escrito en ese mismo sentido, había traído ya a colación el artículo 1554.3º CC (El arrendador está obligado… a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato). Otros prefirieron amparar dicha tesis en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos [LAU]; que es uno de los que el artículo 30 de la misma Ley ordena aplicar a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y que dispone lo siguiente:

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”.

Otros autores –decía– han sostenido por escrito la tesis central del Profesor Carrasco, incluso antes que él; pero ninguno lo había hecho calificando a quienes sosteníamos o asumían la tesis contraria de disparatados y carentes de formación jurídica, y de brutos ignorantes, si no lobistas con “un amigo poderoso en Moncloa”. Lobistas –habremos de suponer– contratados por los arrendadores de locales de negocio. Y sin que nadie, que yo sepa, hubiera acusado antes al tan citado Profesor –que sin duda es un hombre honorable– de estar escribiendo a sueldo de los arrendatarios titulares de grandes establecimientos comerciales.

En mi opinión, ni el disparate y ni la ignorancia jurídica bruta están del lado, ni de las asociaciones de comerciantes, ni del autor de los cinco primeros artículos del RDL 15/2020, por haber asumido o partido de la base de que los arrendatarios de locales de negocio, pese a la suspensión legal de sus actividades empresariales, continúan obligados a pagar la renta a los arrendadores. Porque yo tengo la plena convicción de que es Derecho de contratos elemental –de contratos de arrendamiento de cosas, y de contratos en general– lo que a continuación expongo:

(i) Los riesgos que el propietario arrendador de una cosa, a diferencia del vendedor, mantiene a su cargo o continúa soportando son, típicamente, los riesgos afectantes a la cosa arrendada en sí, que, de realizarse, impedirían el goce pacífico de la misma por el arrendatario. A esa idea responde, como es evidente, el artículo 26 LAU, sobre el que luego volveremos. El arrendador no mantiene ni asume los riesgos afectantes a la utilidad a extraer por el arrendatario de dicho goce. El artículo 1554.3ª CC no habla del goce “útil”. Y no es que haya de darse a este detalle literal mayor importancia: todo depende de qué utilidad estemos hablando; salvo, claro está, que quien introduzca de rondón el adjetivo “útil” lo haga para introducir de ese modo, falazmente, la idea de que el arrendador asume el riesgo de que el arrendatario no consiga obtener o deje de obtener, por cualquier razón ajena a la cosa arrendada o que no la afecte en sí, la concreta utilidad que se había propuesto obtener o venía obteniendo del goce de esa cosa. El arrendador no mantiene ni asume dicho riesgo, aunque tenga conocimiento de cuál será esa utilidad al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento.

(ii) En concreto, el arrendador de un local de negocio no mantiene ni asume el riesgo de que, por cualquier razón ajena al local arrendado o que no afecte a este en sí, el arrendatario no consiga comenzar o tenga que cesar en el ejercicio de la actividad empresarial que se había propuesto ejercer o venía ejerciendo en el local arrendado. El arrendador no mantiene ni asume dicho riesgo, aunque tenga conocimiento de cuál será esa actividad empresarial al tiempo de celebrar el contrato de arrendamiento.

(iii) En otras palabras, el arrendador de un local de negocio no se obliga a (ni menos aún garantiza) que el arrendatario comience o pueda continuar ejerciendo la referida actividad empresarial. Si ello sucede por una razón ajena al local arrendado –que no afecte a la estructura, los elementos constructivos, la habitabilidad o la funcionalidad del referido local en sí–, de ningún modo cabe afirmar que el arrendador incumple la obligación que le impone el artículo 1554.3º CC.

(iv) Así las cosas, es obvio que lo que vino a prescribir el artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de ninguna manera puede calificarse de fuerza mayor, factum principis, que impidiese al arrendador del local de negocio concernido el cumplimiento de una obligación suya frente al arrendatario y, a la vez, le exonerase de responsabilidad por tal incumplimiento, sin perjuicio de los remedios sinalagmáticos (suspensión/exceptio inadimpleti contractus, resolución del contrato por incumplimiento) de los que dispone un arrendatario fiel cumplidor de sus obligaciones. Nada de eso, por la sencilla razón de que el arrendador nunca contrajo la obligación pretendidamente incumplida.

(v) Por supuesto, tampoco lo que vino a prescribir el artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de ninguna manera puede calificarse como fuerza mayor, factum principis, que impidiese al arrendatario incumplir una obligación suya frente al arrendador y, a la vez, exonerase a aquel de responsabilidad por tal incumplimiento. Sin duda, está en lo cierto el Profesor Carrasco cuando escribe que “la prestación del comercio no es una prestación debida por el arrendatario al arrendador”: claro, incluso el más bruto de los ignorantes jurídicos sabe que la prestación debida al arrendador por el arrendatario de un local de negocio es el pago de la renta. Pero igualmente palmario es que de eso no puede deducirse en modo alguno que “la obligación que se extingue o se suspende es la obligación del arrendador de proporcionar continuadamente el goce útil de la cosa alquilada”. Lo que vino a prescribir el artículo 10 del Real Decreto 463/2020 no provocó ni justificó el incumplimiento de obligación alguna, ni extinguió ni suspendió obligación alguna, ni del arrendatario ni del arrendador del local de negocio.

(vi) Por lo anterior, hablar aquí de fuerza mayor o factum principis carece de sentido, por la elemental razón de que no se trata aquí de un problema de incumplimiento de contrato y de remedios frente al incumplimiento.

(vii) Bien podrá existir un problema de excesiva onerosidad sobrevenida del contrato para el arrendatario, un problema de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus, por el hecho de que el uso del local de negocio deje de generar para el arrendatario ingreso alguno. Luego volveremos sobre esto; pero conviene avanzar que es completamente equivocado distinguir radicalmente, a ese efecto, entre la suspensión legal total de la actividad empresarial y una caída total de las ventas o las prestaciones de servicios a clientes porque estos dejan de venir a demandarlas.

(viii) En fin, si en lugar de la pandemia del COVID hubiéramos sufrido un terremoto que hubiera afectado seriamente a la estructura de un local de negocio, sería por supuesto aplicable, por remisión del artículo 30 LAU, lo dispuesto en el artículo 26 de la misma Ley, arriba transcrito; y sucedería lo mismo si, por ejemplo, la autoridad competente prohibiese el uso del local de negocio por descubrirse la presencia de amianto en su estructura o instalaciones. Y seguramente puede asimilarse a casos como esos el del pulidor de lentes del Digesto, que narraba el Profesor Carrasco; y cuya solución habría sido evidente, a todas luces, si la excelente iluminación natural del local formara parte, como parece sugerirse, de la causa concreta del contrato. Pero incluso el más bruto de los ignorantes jurídicos sabe seguramente distinguir, a los efectos de la aplicación del artículo 26 de la LAU –llamado por el artículo 30 de la misma Ley– entre los supuestos de los ejemplos anteriores y el producido por el artículo 10 del RDL 463/2020 que nos está ocupando.

 

¿Rebus sic stantibus?

 

No voy a examinar aquí en qué casos o grupos de casos de arrendamientos de local de negocio cuya actividad empresarial ha quedado suspendida legalmente, o suspendida de hecho o radicalmente disminuida por falta de clientes, a causa de la pandemia del COVID, podrá estar justificada o no –y por qué– la aplicación de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus, y con qué consecuencias jurídicas. Lo que afirmo es que este es el ámbito en el que ha de mantenerse la discusión, en la que es ciertamente apropiado traer a colación la norma del artículo 1575 CC (cf. también artículos 6.2.1 a 6.2.3 de los Principios Unidroit  de los Contratos Comerciales Internacionales [PCCI], artículo 6:1.1.1 de los Principios del Derecho Europeo de los Contratos [PDEC]; artículo III.-1:110 de los Principios, Definiciones y Reglas Modelo del Derecho Privado Europeo, Draft Common Frame of Reference [DCFR]). Podemos estar, o no, ante casos de excesiva onerosidad sobrevenida del contrato para el arrendatario. No estamos en modo alguno ante un problema de incumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio –ni por parte del arrendador ni por la del arrendatario– y de los remedios frente a un tal incumplimiento, que es el ámbito propio de la fuerza mayor (cf. artículos 1105 y 1784 CC; artículo 79 del Convención de la Naciones Unidas sobre Compraventa Internacional de Mercaderías; artículo 7.1.7 PCCI; artículo 8:108 PDEC; artículo III.-3:104 DCFR).

 

 Sobre la justificación de los artículos 1 a 5 del RDL 15/2020 en su Preámbulo

 

He prometido al lector que no voy a realizar aquí una exégesis de dichas normas. Pero no sobrará transcribir el apartado II del referido Preámbulo:

“Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales”.

Nótese cómo aparecen mezcladas todas las ideas jurídicas que se han manejado sobre la cuestión; sin embargo, el redactor del Preámbulo parece inclinarse, finalmente, por considerar que lo que se ha establecido es “una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial”. Y, en eso también, acaba acertando bastante más que, entre otros, el Profesor Carrasco. En cualquier caso, la razón más poderosa que me ha impulsado a escribir estas líneas es contribuir a perfilar bien conceptos jurídicos básicos, que eviten exposiciones de motivos tan difusas como la arriba transcrita. Claro que no es fácil exigir a los legisladores precisiones dogmáticas de las que carecen los profesores de más alta graduación.

 

Las preguntas más interesantes que plantea la nueva regulación

 

Son, a mi juicio, estas dos:

(i) ¿Ha querido el legislador excluir sin más la aplicación de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus para los arrendamientos de local de negocio en los que la persona física o jurídica arrendataria no cumpla los requisitos del artículo 3 del RDL 15/2020?

(ii) Y para los arrendamientos de local de negocio en los que la persona física o jurídica arrendataria sí cumpla los requisitos de ese artículo 3, ¿ha querido el legislador excluir cualquier otra aplicación general de la doctrina o cláusula rebus sic stantibus diferente de la “regulación específica” que ha establecido “en línea” con ella?

En mi opinión, la respuesta a ambas preguntas debe ser negativa. La regulación que se ha instaurado, aunque de algún modo pueda afirmarse “en línea con la cláusula rebus sic stantibus”, se separa de ella con claridad, en cuanto refleja una lógica redistributiva de ayuda a los arrendatarios típicamente más débiles, sin sacrificar a los arrendadores típicamente más débiles, que es extraña a la lógica de justicia o equidad conmutativa característica de la referida doctrina. De manera que cabe sostener incluso, respecto de la segunda de preguntas –para la que una respuesta negativa resulta bastante más dudosa–, que la voluntad del legislador ha sido la de establecer una protección mínima para los arrendatarios que el RDL 15/2020 contempla, que no excluiría, tampoco para ellos mismos, una protección mayor que puedan venirles a reconocer los tribunales en atención a las concretas circunstancias de cada caso.

Ahora bien, además de la duda ya mencionada, que nadie se engañe al respecto. A no ser que las características del caso concreto que se presente ante el tribunal difieran  palmariamente, por la evolución futura de la pandemia y/o del sector económico del que se trate, de las que razonablemente pudo contemplar el legislador de 21 de abril de 2020, el tribunal no dejará de tener en cuenta que ese legislador, contemplando un escenario de arrendatarios débiles frente arrendadores fuertes, exigió a estos pérdidas de ingresos de al menos el 75 por 100, y se limitó a concederles moratorias en el pago de las rentas: no quitas.

 

Epílogo

 

Es posible que algún lector esté tentado de dirigirme esta pregunta:

Los artículos 1 y 2 del RDL 15/2020 no se refieren sólo al contrato de arrendamiento de local de negocio o, si se quiere, al “contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos”, sino también al contrato de arrendamiento “de industria”. Usted no ha dicho nada sobre estos arrendamientos. ¿Es acaso porque, respecto de los arrendamientos de industria, la tesis del Profesor Carrasco Perera sería correcta?

Me limitaré a responder que de ninguna manera; y que, para los más típicos de dichos arrendamientos, la tesis del Profesor Carrasco puede ser todavía más incorrecta, pues podría sostenerse que el arrendatario estaría incumpliendo su obligación contractual típica de mantener la industria en funcionamiento. Cosa distinta es que, obviamente, esa falta de cumplimiento no sería en modo alguno imputable al arrendatario –sería un caso manifiesto de fuerza mayor–; y que seguramente no permitiría una resolución del contrato de buena fe por parte del arrendador, puesto que tal remedio no serviría, por hipótesis, para satisfacer su interés en el continuado funcionamiento de la empresa arrendada. Por lo demás, no cabe excluir que, en determinados casos y circunstancias, la doctrina o cláusula rebus sic stantibus pueda resultar aplicable a arrendamientos de industria afectados por el artículo 10 del RD 463/2020.

Si me he centrado en los arrendamientos de local de negocio ha sido porque ese era el objeto de los trabajos del Profesor Carrasco que he dejado citados. Trabajos, que –lo confieso– han logrado indignarme. Me indigna que un Catedrático de Derecho Civil haya venido a llamar disparatados y brutales ignorantes jurídicos a unas asociaciones empresariales y al Gobierno de España, por haber asumido como cierto algo que yo considero plenamente acertado en buen Derecho. O que alternativamente, y con la misma falta de rigor jurídico, haya venido a acusar al Gobierno de plegarse al lobby de los propietarios de locales de negocio. No creo que los que contempla el artículo 1 del RDL 15/2020 estén muy de acuerdo. De todos modos, y para que pase la indignación, me permitiré terminar con un viejo chiste que me recordó ayer un prestigioso colega al que avancé el contenido de la que iba a ser esta entrada en el Almacén de Derecho:

Un automovilista, que conduce a gran velocidad por una autovía en dirección contraria al sentido único de la marcha, oye en la radio del coche que, en ese momento, hay un automovilista que está conduciendo como un suicida en el mismo punto kilométrico de esa misma autovía. Y exclama: “¡Uno no, muchos!”

Tantos, quizá, como bárbaros e ignorantes grillos que cantan a la luna.


Foto: Julián Lozano www.cuervajo.es

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