Por Alexander Zapirain

 

Según criterio doctrinal pacífico, la opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) otorga a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro de compraventa, que habrá de realizarse en plazo y por precio cierto. Por lo tanto, la opción de compra se configura como un derecho unilateral para quien tiene derecho a ejercitarla. El concedente o futuro vendedor, ya ha emitido su consentimiento y, por lo tanto, únicamente falta el del optante. Según la jurisprudencia, el contrato de compraventa se perfecciona en el momento en el que el optante comunica al concedente el ejercicio de la opción. En ese momento se extingue el contrato de opción y se perfecciona la compraventa.

A partir de este momento surgen las dudas más importantes en torno a la trascendencia jurídico-real o efectos del ejercicio de la opción de compra. ¿Existe desplazamiento de la propiedad en el momento en que se ejercita la opción? ¿Ha de escriturarse la compraventa para que el ejercicio de la opción acceda al Registro de la propiedad o tiene transcendencia registral directa? ¿Puede el concedente impedir su inscripción no acudiendo a firmar la escritura de compraventa? ¿En tal caso, puede el optante unilateralmente elevar a público la compraventa si como decimos, el vendedor ya prestó su consentimiento?

El hecho de que la opción de compra sea un derecho cuya materialización depende únicamente de una de las partes y cuyos efectos sean automáticos, puede sugerir que no se requiere la cooperación o participación de una segunda voluntad, ya que, como hemos dicho, se trata de un derecho potestativo unilateral de configuración. De lo contrario, podría parecer que, si el vendedor quisiera, tendría la posibilidad de obstaculizar o impedir la producción de los efectos del negocio jurídico.

No obstante, según la Resolución de la DGRN 287/1999, de 1 diciembre 1999, el ejercicio del derecho de opción no implica la modificación jurídico-real (es decir, la transmisión de la propiedad del objeto de la opción) y, por lo tanto, la opción no puede tener acceso al Registro, pues tal posibilidad no está prevista en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Es decir, el optante está obligado a otorgar escritura de compraventa (CC art. 1280.1º). Y ¿si el vendedor o concedente no quisiera firmar la compraventa? El comprador no podría elevar a público la compraventa sin el vendedor, aunque el derecho defina la opción como automática y unilateral (STS 865/2005, de 27 de octubre de 2005, FD PRIMERO). En este caso, y de acuerdo con el CC art. 1258, estaríamos ante una obligación del vendedor al cumplimiento de su obligación, por lo que el optante debería compelerle y en caso de oponerse, acudir al juez para que la otorgue en su nombre.

Supongamos a un equipo directivo que estuviera en negociaciones con una empresa multinacional para establecer una filial en su territorio esgrimiendo una competitiva opción de compra sobre unas parcelas donde establecerse. Ejercitada la opción, la obstaculización de la compraventa por parte del vendedor podría llevar al traste las negociaciones y desplazar la inversión de la matriz, produciendo un desvalor en la naturaleza de la opción de compra.

Como conclusión de todo lo anterior, es recomendable

(i) bien configurar contractualmente un mecanismo de acceso registral unilateral o

(ii) bien facultar al optante en el contrato de opción a elevar a público la escritura de compraventa en nombre del vendedor, previa comunicación de la opción y pago/consignación del precio.

De acuerdo con la SAP Barcelona 707/2010, de 22 de diciembre de 2010, el optante puede hacer uso de la facultad de instrumentación unilateral si así ha sido convenida.


Foto: @thefromthetree @aliceinbo1

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