Por Jesús Alfaro Águila-Real

Para lo que sigue, Ana Cañizares, La propiedad horizontal en el Código civil, 2009; Vicente Luis Montes Penadés, en La propiedad horizontal como colectividad organizada.

Las asociaciones o son personas jurídicas – corporativas – o son relaciones de favor. Por tanto, aunque los promotores de una asociación no desembolsen aportación alguna o se limiten a señalar que los fondos necesarios para el desarrollo de las actividades se obtendrán de esta o aquella fuente, la asociación así constituida es una persona jurídica porque tiene capacidad jurídica y de obrar patrimonial. Si los promotores no realizan atribuciones a favor de la asociación en el momento de la constitución, el patrimonio de la asociación estará formado por las cuotas futuras de los miembros y los otros bienes o derechos que los promotores pretendan o proyecten que se adquirirán por la asociación. Por tanto, no es posible “imaginar una asociación sin patrimonio”. Lo que es posible imaginar es que los promotores no desembolsen nada a favor de la asociación al celebrar el negocio jurídico constitutivo.

Carpio (RCDI 1972, p 772) sostiene que, a diferencia de la fundación, el patrimonio no cumple en la asociación una función estructural necesaria, sino meramente instrumental, lo que permite concebir asociaciones prácticamente sin patrimonio propio, basadas casi exclusivamente en el esfuerzo personal de los asociados. Aunque la legislación vigente en 1972 exigía que los estatutos regularan el patrimonio fundacional, los recursos económicos y el presupuesto inicial —exigencias reforzadas por el reglamento y los modelos administrativos—, ello no impedía, en términos conceptuales, la existencia de asociaciones con un patrimonio mínimo o simbólico. Ahora bien, una vez admitida esa no esencialidad, Carpio subraya que la asociación, como persona jurídica, tiene plena capacidad patrimonial institucional, sin necesidad de reconocimiento expreso, conforme al artículo 38 del Código Civil, pudiendo adquirir bienes y derechos por cualquier título jurídicamente admisible, con excepción de la sucesión intestada, siguiendo un criterio amplio coincidente con el adoptado por el Código Civil portugués.

Si no caben asociaciones sin patrimonio – y, por tanto, sin personalidad jurídica – es, por el contrario, dudoso si la comunidad de propietarios regulada en la Ley de Propiedad Horizontal es una corporación sin patrimonio.

Las comunidades de propietarios no se constituyen a partir de un contrato de sociedad entre los propietarios de los distintos pisos o locales. Lo que hay es una copropiedad especial (art. 396 CC) que se “gobierna” corporativamente, es decir, el grupo formado por los propietarios de los pisos o apartamentos puede adoptar decisiones colectivas sobre asuntos comunes y ejecutarlas mediante órganos. Cuando esos órganos son colegiados, como ocurre necesariamente con la junta de propietarios, adoptan acuerdos por mayoría. La organización disfruta de cierta autonomía estatutaria, tiene continuidad indefinida y es independiente de los individuos que en cada momento la integran y de los que la constituyeron, porque la entrada o salida de miembros concretos no altera la organización.

La corporación es, por tanto, la forma organizativa adecuada para una membresía cambiante y fungible o para destinar un patrimonio a un fin predeterminado por los fundadores.

La cuestión de la personalidad jurídica de las comunidades de bienes no es tan sencilla. Es obvio que los elementos comunes – los que administra la comunidad – pertenecen a los copropietarios de los apartamentos en copropiedad especial y forman “con cada propiedad separada una sola unidad jurídica”, de modo que el derecho de propiedad “recae sobre un objeto complejo”, en los términos del artículo 396 II CC. La comunidad no es propietaria de los elementos comunes; lo son los propietarios de los pisos o locales.

También es pacífico que la capacidad del presidente para obligar a los copropietarios puede explicarse recurriendo a la representación y no a la personificación jurídica. Y el presidente tiene, en la ley, ciertas facultades para representar a la comunidad en juicio y fuera de él (v., art. 6.1. 5º LEC y art. 13.3 LPH) y, según la doctrina, el carácter orgánico del presidente de la comunidad es la calificación más aceptable ya que la representación que ejerce en juicio y fuera de él no encaja cómodamente ni en el mandato ordinario ni en una representación individual de cada propietario. El Presidente actúa sub specie communitatis.

Por tanto, los elementos comunes no forman un patrimonio separado y no están personificados. No es necesario construir un sujeto personificado distinto de los propietarios. La situación es semejante a la de una unión temporal de empresas o a la de una sociedad interna: quien actúa en el tráfico lo hace por cuenta de los miembros, y los bienes pertenecen a éstos, no a un patrimonio separado de la organización.

Sin embargo, la doctrina afirma que, las comunidades de propietarios “en alguna medida poseen cierto grado de personalidad”. Y quizá esta afirmación tenga sentido si distinguimos la copropiedad sobre los elementos comunes y la propiedad individual de los elementos privativos de la titularidad sobre el patrimonio destinado al mantenimiento y administración de dichos elementos comunes.

Hay algunos datos que inclinan a pensar que la comunidad de propietarios dispone de un patrimonio distinto de los elementos comunes que, como se ha visto, pertenecen en copropiedad a los copropietarios. En primer lugar, la decisión de desafectar elementos comunes – que dejan de serlo, por ejemplo, la vivienda del portero – es una decisión corporativa. Cañizares señala que, una vez desafectados, deberían considerarse copropiedad ordinaria. Sin embargo, la práctica y la doctrina de la Dirección General han tratado la desafectación y posterior transmisión de estos elementos como un acto colectivo de la junta, no como una división de cosa común ni como un acto de disposición individual de cada copropietario sobre su cuota.

Del último párrafo del artículo 396 CC se extrae la conclusión de que las normas de la LPH tienen carácter imperativo, salvo cuando permitan expresamente una regulación distinta por la voluntad de los interesados. Bajo esa imperatividad se discuten, en realidad, los límites de las decisiones por mayoría propias de cualquier corporación. En las comunidades de bienes típicas, el punto de partida sería determinar si el acuerdo versa sobre la administración y mejor disfrute de la cosa común, en cuyo caso el artículo 398 CC permite la decisión por mayoría. Por tanto, en la interpretación del artículo 396 IV CC y de las normas de la LPH, la cuestión crítica es si la decisión de que se trate puede considerarse comprendida en la administración y mejor disfrute de la cosa común o si, por el contrario, afecta al contenido mismo del derecho de propiedad de los comuneros.

La derogación del artículo 8 LPH en 2013, reforzó la dimensión corporativa. Antes de esa reforma, las operaciones de división, agregación o segregación de elementos privativos se entendían ligadas al consentimiento de todos los propietarios, al menos en el sentido peculiar de la unanimidad propia de la LPH, esto es, como ausencia de oposición. Tras 2013, los acuerdos de la junta dejan de ser predominantemente una técnica de agregación de consentimientos individuales y pasan a ser, en mayor medida, decisiones de un órgano de estructura corporativa que, dentro de su ámbito de competencias, vinculan a todos los propietarios. Ese ámbito no debe reducirse a la mera administración ordinaria de los elementos comunes, porque incluye también decisiones que afectan a la configuración jurídica del régimen, en particular a las cuotas, que no siempre reflejan una proporcionalidad exacta, y, con ello, al equilibrio de derechos, cargas y poderes de decisión entre los propietarios.

Para lo que sigue,  v., Wicke: Die verbandsrechtliche Einordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der WEG-Reform 2020 und ihre Konsequenzen für die Rechtsanwendung (ZHR 187(2023), 544)

De lo expuesto se deduce que si la comunidad de propietarios no es persona jurídica porque no tiene patrimonio, al menos, es “personificable”.

Para que un conjunto de bienes pueda personificarse es imprescindible

  • que los órganos constituidos al formarse la persona jurídica puedan actuar con efectos sobre ellos,
  • que estos bienes formen un patrimonio en el sentido de que estén separados del patrimonio de los miembros, es decir, que se delimite el patrimonio cuya titularidad se atribuye a la persona jurídica.

En el caso de la comunidad de propietarios, no pueden formar parte de este patrimonio los elementos comunes, ya que los propietarios no los “aportan” a la comunidad y están indisolublemente unidos a la propiedad individual del piso o apartamento. Pero nada impide, como ha hecho el legislador alemán tras la reforma de 2020 de la Wohnungseigentumsgesetz WEG), atribuir a las comunidades de propietarios la capacidad de adquirir derechos y contraer deudas, así como demandar y ser demandada. Forman parte del patrimonio de la comunidad de propietarios las facultades de administración de los elementos comunes y lo que se conoce como ‘patrimonio de administración’ de los elementos comunes. Es decir, se atribuye a la comunidad la titularidad de los bienes y derechos comunes distintos de los elementos comunes pero asociados a su administración. Incluye las cuotas que pagan los copropietarios, las derramas, los ingresos que resulten de la explotación de los elementos comunes etc. La comunidad administra los elementos comunes y el presidente representa a la comunidad. La junta de propietarios es el órgano asambleario y la relación entre ambos órganos es semejante a la existente entre la junta y los administradores en una sociedad de capital. La junta de propietarios forma la voluntad de la comunidad en relación con la administración de los elementos comunes mediante la adopción de acuerdos por mayoría – o unanimidad en función del objeto del acuerdo – puede dar instrucciones al presidente y destituirlo.

Esta construcción del legislador alemán tiene sentido si se observa que las decisiones de los comuneros sobre los elementos comunes deberían regirse por las reglas de la copropiedad, mientras que las decisiones de los comuneros sobre la administración de los elementos comunes – que en el artículo 398 I CC se asignan a la mayoría – pueden adoptarse corporativamente. Esta construcción permite, además, explicar la insistencia de la doctrina en que la comunidad de propietarios tiene una cierta personalidad jurídica. El presidente es el único que puede disponer de los fondos de la comunidad, los propietarios no pueden pedir la división – liquidación de esos bienes o patrimonio de administración; el presidente no actúa como mandatario colectivo de todos y cada uno de los propietarios cuando toma decisiones e inserta en el tráfico dichos bienes o patrimonio, puede disponer de los bienes que forman parte de dicho fondo etc.

¿Es necesaria una decisión del legislador para concluir que la comunidad de propietarios tiene personalidad jurídica? No parece estrictamente necesario y parece conveniente para explicar la capacidad jurídica y de obrar de la comunidad.

Las preguntas, sin embargo, no se acaban ahí. No parece que esta persona jurídica pueda declararse en concurso, ni pueda fusionarse, escindirse o transformarse. Tampoco puede liquidarse. En realidad, todo esto se debe al carácter accesorio de la corporación respecto de la copropiedad. Esta corporación con personalidad jurídica que sería la comunidad de propietarios puede verse, en este sentido, como una de esas “disposiciones especiales” a las que se refiere el artículo 392 II CC o, si se quiere, la ley de propiedad horizontal sería una regulación supletoria de los arreglos entre los copropietarios para la administración de los elementos comunes.

Cuando la administración de los elementos comunes requiere de recursos y del establecimiento de vínculos con terceros (contratación) y el volumen de transacciones que su administración requiere es elevado, tiene sentido personificar la comunidad, es decir, separar el patrimonio destinado a la administración respecto de la propiedad de los elementos comunes y atribuir personalidad jurídica a la comunidad de propietarios. Dada la finalidad tan específica de esta personificación jurídica, sin embargo, buena parte de las instituciones de la persona jurídica no se aplican. El patrimonio está afecto al fin de administración y, por tanto, no puede transmitirse, de manera que no cabe hablar de fusión o escisión salvo que se fusionasen o escindiesen las comunidades de propietarios (por ejemplo, porque dos “escaleras” de un mismo edificio pasen a formar una sola comunidad o porque pasen a formar comunidades separadas). Los copropietarios responden de las deudas de la comunidad, pero los terceros solo están protegidos por la apariencia en cuanto a la vinculación de los copropietarios por la conducta del presidente lo que requiere por su parte haber actuado de buena fe y sin culpa grave al apreciar si el presidente de la comunidad estaba actuando ultra vires de la administración de los elementos comunes (art. 234 LSC y 285 C de c analog.).

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