Por Jesús Alfaro y Luis Garicano

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«En tiempo de desolación nunca hacer mudanza, mas estar firme y constante en los propósitos y determinación en que estaba el día antecedente a la tal desolación».

Ignacio de Loyola

 

¿Qué haría un legislador bondadoso para proteger a los más vulnerables cuando declara el estado de alarma y obliga a la población a confinarse en sus casas?

 

Seguir el consejo de Ignacio de Loyola para los tiempos de desolación: “no hacer mudanza”. Congelar las relaciones entre los particulares para que no resulten dañadas y puedan retomarse cuando la emergencia se supere.

En el caso de los contratos de arrendamiento de alquiler de un local de negocio, esto significa dar la posibilidad de suspenderlo a aquellos a los que la declaración del estado de alarma haya obligado a cerrar. Si queremos congelar de verdad la economía, tenemos que evitar que las empresas tengan costes durante la pandemia, porque lo que es seguro es que no van a tener ingresos. Por ello, parece razonable pedir a los arrendadores lo mismo que a las empresas: renunciar a sus ingresos mientras dure este periodo. Basta con orientar a los jueces permitiendo al empresario que se ha visto obligado a cerrar su negocio que suspenda el pago de la renta mediante una simple comunicación al arrendador en la que acredite su clausura. Es decir, mediante la simple alegación de la cláusula rebus sic stantibus. El cambio en las circunstancias no es la epidemia. El cambio en las circunstancias es la orden del gobierno emitida en virtud de la declaración del estado de alarma de cerrar los establecimientos. La suspensión supondría que el empresario no tendría que pagar el alquiler mientras estuviese cerrado y que esto no se consideraría incumplimiento de contrato, por lo que el arrendador no podría desahuciar al arrendatario. Si hay que retocar alguna norma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para dar esta indicación a los jueces, hágase. Esta suspensión no tendría que significar, necesariamente la condonación de la renta. Una moratoria puede ser la solución más ajustada. Esto es lo que ha hecho el legislador de emergencia en el art. 36 del RDLey 11/2020 para los contratos con consumidores cuyo normal cumplimiento se vé afectado por las normas dictadas por el gobierno en el marco del estado de alarma.

La aplicación de la misma doctrina rebus sic stantibus debería ser suficiente para “tratar” los contratos de alquiler de local de negocio cuyos establecimientos no han tenido que cerrar pero que han visto muy reducidos sus ingresos. De nuevo, el cambio en las circunstancias no es la epidemia per se. Es la orden de confinamiento dictada por el gobierno que ha reducido notablemente los ingresos de los arrendatarios en la explotación del local de negocio. En estos casos, lo razonable es que el inquilino pueda alegar la rebus y lograr, como mínimo, un aplazamiento y, eventualmente, una reducción de la renta durante los meses que dure la situación de excepcionalidad. Si procede o no una reducción de la renta por el resto de la vigencia del contrato es otra cuestión que no hay que resolver ahora.

¿Y con los arrendamiento de vivienda? La solución debería ser la misma. Aquellos arrendatarios que se hayan visto privados de ingresos o que los hayan visto reducidos significativamente deben poder suspender – moratoria – o reducir el pago de la renta en aplicación de la cláusula rebus.

Esta lógica es aplicable a otros contratos mercantiles, como el de préstamo. La congelación consistiría en permitir la prórroga automática, de forma que el prestamista, en general un banco, esté obligado a posponer el período de reintegro de las cuotas. No habría ningún pago durante el parón, y el contrato se alargaría el período correspondiente. Cierto, el banco tendría que pasar unos meses sin cobrar intereses, pero los cobraría más tarde. Dados los bajos tipos existentes, la reducción de la probabilidad de impago por la liquidez adicional de todo el sistema compensaría el retraso en el cobro.

 

¿Qué ha hecho el Gobierno con el RD-Ley 11/2020?

 

Justo lo contrario. El Gobierno ha dejado a la intemperie a los más débiles y ha destrozado los lazos de confianza entre los contratantes induciéndolos a comportarse antisocialmente, esto es, a despreocuparse por el bienestar de la contraparte.

No estamos exagerando. El art. 8 del RD-Ley establece que si el inquilino (cuyo arrendador sea otro particular) no puede pagar la renta como consecuencia de la emergencia, se lo diga al arrendador. Pero el arrendador no tiene ninguna obligación de aceptar la propuesta del inquilino de aplazar el pago y mucho menos de condonar la renta. Y, si no lo hace, al legislador-gobierno no se le ha ocurrido otra cosa que decir al inquilino que, si se encuentra en una situación de vulnerabilidad definida muy estrictamente, pida un préstamo a un banco ¡de hasta 6 años de duración! con el que pagar la renta y cuya devolución avalará el Gobierno (art. 9).

¿Qué incentivos está generando este Gobierno en los arrendadores? Comportarse antisocialmente; en contra de las exigencias de la buena fe; como no lo haría alguien decente (1258 CC): “Pide un préstamo” – dirá el arrendador – “que el Gobierno te avala. Luego, te bastará con no devolver el préstamo al banco y que pague el Gobierno”. Todo ello al margen de la impracticabilidad de los préstamos previstos en el art. 9 en los que no se hace referencia a que el banco puede cobrar intereses.

Lo propio sucede con las empleadas domésticas. El Gobierno está induciendo a los empleadores a comportarse antisocialmente y dejar de pagar a la empleada doméstica porque en otro caso no puede acogerse a las ayudas del gobierno, en lugar de fomentar que los particulares alcancen acuerdos voluntarios que repartan equitativamente las pérdidas provocadas por la pandemia y permitan sostener la relación en el largo plazo.

Lo peor es que la regulación del RD-Ley 11/2020 no es simple producto de la incompetencia. Dado que al Gobierno se le había sugerido que concretara la aplicación de la rebus a los contratos de duración en vigor y dada la verborrea del Gobierno acerca del «escudo social», hay que concluir que se trata de la típica estrategia populista dirigida a generar división social, a enfrentar a unos ciudadanos con otros; a no confiar en la cooperación entre los individuos. Pareciera que el Gobierno está mandando un mensaje a los más débiles según el cual la causa de su malestar no es la epidemia sino su arrendador; su prestamista o su empleador para, a continuación, sujetarlos al Gobierno induciéndolos a endeudarse para cubrir gastos ordinarios.

Foto: Alfonso Vila Francés

Esta entrada ha sido modificada el 4 y el 5 de abril de 2020. Los autores agradecen a varios de los lectores las observaciones realizadas que son las que han movido a realizar algunas modificaciones concretando algunos aspectos de nuestra propuesta.