Por Diego Fierro Rodríguez

Introducción a la cuestión de la acumulación en el juicio verbal de desahucio

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 273/2026, de 20 de febrero, resuelve si los intereses de demora pactados en el contrato de arrendamiento pueden reclamarse junto con las rentas impagadas en el juicio verbal de desahucio. La cuestión, planteada por la ponente María Ángeles Parra Lucán, no es la procedencia del desahucio, sino si la tutela del arrendador debe fragmentarse en dos procedimientos o puede concentrarse en uno solo.

Si los intereses debieran reclamarse por vía separada, la protección del acreedor quedaría dilatada en el tiempo y se desvirtuaría la función disuasoria de la cláusula penal.

El marco normativo de la acumulación objetiva

El Tribunal Supremo combina tres preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El artículo 250.1.1º atribuye al juicio verbal la competencia para reclamar cantidades por impago de rentas. El artículo 473.4.2º regula la acumulación de acciones. Pero el pilar de la sentencia es el artículo 437.4.3º, introducido por el Real Decreto-ley 6/2023, que permite acumular en el juicio de desahucio «rentas o cantidades análogas» vencidas y no pagadas.

La Sala interpreta que «cantidades análogas» comprende también los intereses de demora pactados, dado que derivan contractualmente del impago de la renta. Esta lectura teleológica prioriza la eficacia de la tutela sobre la rigidez formalista.

La conexión entre renta e intereses

El razonamiento del Tribunal se articula en torno a la conexión jurídica entre la pretensión principal y la accesoria. Los intereses constituyen «cantidades debidas como consecuencia de la falta de pago de las rentas», lo que justifica su acumulación procesal.

Esta solución resulta especialmente relevante para la práctica contractual. Si reclamar los intereses fuera más complejo que reclamar las rentas, el incentivo contractual quedaría desvirtuado. No obstante, la sentencia exige que la mora sea imputable exclusivamente al arrendatario, manteniendo el equilibrio entre la tutela del acreedor y la protección del deudor.

La liquidación de la cláusula penal

La Sala señala que la liquidación de los intereses pactados «no suscita ninguna complejidad, por lo que no se ve inconveniente en que quede para ejecución de sentencia». Cuando la cláusula establece un criterio de cálculo preciso, puede determinarse en fase de ejecución sin comprometer la celeridad del juicio verbal.

Esto beneficia al arrendador, que obtiene un título ejecutivo completo, y al arrendatario, que puede impugnar la liquidación si estima que resulta desproporcionada.

La eficiencia procesal como valor tutelado

La fragmentación de la reclamación generaría duplicidad de costes, prolongación de la incertidumbre y riesgo de resultados contradictorios. La acumulación permitida por el Supremo consolida en un único procedimiento todos los aspectos patrimoniales del incumplimiento.

Sin embargo, conviene evitar conclusiones apresuradas. La eficacia de la doctrina depende de que los contratos incluyan cláusulas penales calculables sin complejidad, y de que los juzgados apliquen un criterio uniforme.

Los límites de la acumulación

La acumulación exige «clara conexión» con el impago de la renta. Excluye daños no previstos contractualmente o que requieran prueba diferente. Además, cláusulas de cálculo controvertido o sujeto a interpretación podrían no beneficiarse de esta vía, en cuyo caso el juez podrá separar la reclamación.

La libertad de pacto en el contrato de arrendamiento

La sentencia supone un reconocimiento de la autonomía de la voluntad contractual. Las partes configuran libremente las consecuencias del incumplimiento, y el ordenamiento les proporciona la vía procesal más ágil para hacerlas efectivas.

Esto resulta particularmente relevante en un contexto de creciente intervención pública en el mercado de alquiler. La libertad de pacto mantiene su vigor en los ámbitos no regulados protectoriamente, y el pacto de intereses se convierte en instrumento de gestión del riesgo de impago.

Consideraciones finales en torno a una optimización necesariamente contenida

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 273/2026, de 20 de febrero, permite una reclamación integral en el juicio verbal, optimizando la protección patrimonial sin renunciar a la celeridad procesal. Los operadores jurídicos deberían incorporarla activamente: cláusulas penales bien redactadas permiten tutelar todos los créditos del arrendador en un solo procedimiento.

No obstante, la prudencia se impone. La doctrina no modifica el régimen sustantivo de la cláusula penal, sujeto a controles de legalidad y proporcionalidad. El Supremo no ha legitimado cláusulas abusivas. Solo ha establecido que, cumplidos los requisitos de validez sustantiva, la vía procesal para reclamar intereses es la misma que para las rentas.

Cabe, en una lectura optimista de la sentencia, concluir que reduce la fragmentación, concentra la tutela y mejora los tiempos de respuesta en los asuntos arrendaticios que requieren intervención judicial.

foto: @parruinnalamia en X