Por Alicia San Román
Contra las calificaciones negativas de los registros de la propiedad (arts. 324 a 328 del de la Ley Hipotecaria, LH) caben dos vías de recurso: el recurso potestativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) (en adelante, recurso administrativo) y el recurso directo ante la jurisdicción civil (en adelante, recurso judicial).
El primero, de carácter administrativo, tiene un objeto limitado: la DGSJFP únicamente resuelve las cuestiones relacionadas de manera directa e inmediata con la calificación recurrida, y rechaza cualquier otra pretensión basada en otros motivos o documentos no presentados en tiempo y forma ante el registro. Por tanto, es un mecanismo de revisión formal del acto administrativo y no permite aportar elementos probatorios adicionales a los ya existentes en el expediente administrativo.
El segundo, de carácter judicial, que sigue los trámites y las normas del juicio verbal, está también limitado en cuanto a las cuestiones relacionadas de manera directa e inmediata con la calificación recurrida. Tan es así que, si los litigantes quieren impugnar la (in)eficacia del acto o negocio jurídico que dio lugar a la calificación negativa, deben acudir a otro procedimiento. Eso no significa que ambos recursos —el administrativo y el judicial— sean idénticos. La diferencia estriba en que, en el recurso judicial, el juzgado debe revisar el acto administrativo formal y materialmente, lo que permite a las partes introducir en el procedimiento nuevos elementos de prueba a efectos de que la calificación sea modificada.
El Tribunal Supremo, en una sentencia de 2017 (STS 625/2017 de 21 de noviembre) sentó una doctrina respecto a lo que puede ser probado en uno y otro recurso que ha modificado en la posterior sentencia 1214/2025 de 4 de septiembre de 2025.
La Sentencia núm. 625/2017 de 21 de noviembre
En el caso, se enjuició la calificación negativa de una solicitud de cancelación de cargas tras un procedimiento concursal. El registrador denegó la inscripción de la cancelación al entender insuficiente el mandamiento judicial, pues no constaba en él que los acreedores hipotecarios hubieran tenido conocimiento del plan de liquidación y de las medidas tomadas en relación con la satisfacción del crédito privilegiado, tal y como ordena el artículo 155.4 de la Ley Concursal (LC).
El afectado recurrió primero ante la DGSJFP y, tras la desestimación del recurso y la confirmación de la calificación negativa, ante el Juzgado. Durante el procedimiento judicial, el afectado pudo demostrar que se había comunicado el plan de liquidación a los acreedores hipotecarios y que estos habían mostrado su conformidad.
No obstante, el Tribunal Supremo desestimó el recurso porque entendió que en el procedimiento judicial posterior al recurso administrativo contra la calificación, no debió tenerse en consideración lo que no se acreditó y/o probó en el expediente administrativo ante la DGSJFP,con lo que, en la práctica, avaló la negativa del registro a inscribir la cancelación por falta de constancia en el mandamiento judicial de los requisitos del artículo 155.4 LC y supuso establecer una doctrina muy restrictiva sobre lo que puede ser probado en el recurso judicial contra las calificaciones registrales.
La Sentencia 1214/2025 de 4 de septiembre de 2025 corrige su decisión anterior.
En este caso, se trataba de un procedimiento de apremio y embargo de una finca propiedad de un deudor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). En el curso del procedimiento, el cónyuge del apremiado presentó una tercería de dominio respecto del 50 % de la finca, tercería que fue aceptada por la AEAT y, en atención a ella, la AEAT solicitó al Registro de la Propiedad la inscripción de las fincas como privativas del apremiado al 50% en proindiviso a efectos de poder embargar la parte correspondiente.
El Registro de la Propiedad calificó negativamente dicha solicitud y denegó la inscripción. Frente a ello la AEAT optó por recurrir directamente la calificación negativa ante el juzgado, al amparo del artículo 328 LH.
En primera instancia, el Registrador alegó que únicamente se podía aportar al procedimiento verbal la prueba que se aportó al Registro de la Propiedad al momento de la calificación negativa, y que no procedía admitir prueba adicional, como lo sería la tercería y su aceptación por la AEAT, con apoyo en la citada STS de 21 de noviembre de 2017.
El Juzgado, sin embargo, estimó la demanda a la vista de la prueba practicada y justificó su decisión en que no había disposición expresa que limitase o impidiera la prueba en el proceso civil de impugnación de la calificación negativa. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y mantuvo el criterio del Juzgado. El registrador recurrió en casación.
El Supremo, al resolverlo, explica que el recurso administrativo tiene un carácter meramente formal, como evidencia la expresa limitación legal respecto al procedimiento y la capacidad probatoria de las partes. Por ello, concluye que no es posible introducir nuevos elementos probatorios en el recurso.
En cuanto al recurso judicial, el Supremo explica esto:
- El artículo 328 LH limita, efectivamente, lo que puede ser objeto del recurso judicial, pero no la prueba que se puede practicar en su seno, sin perjuicio de los límites impuestos en cuanto a la pertinencia y utilidad de la prueba del artículo 283 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
- Aduce, además, que la exposición de motivos de la Ley de la jurisdicción contencioso-administrativa (LJCA) indica claramente que la revisión judicial de actos administrativos es «integral», es decir, que hay que «superar la tradicional y restringida concepción del recurso contencioso-administrativo como una revisión judicial de actos administrativos previos, es decir, como un recurso al acto, y de abrir definitivamente las puertas para obtener justicia frente a cualquier comportamiento ilícito de la Administración». Añade el Supremo una referencia a la STS de 18 de diciembre de 2019 y a la STC 160/2001 de 5 de julio, entre otras, que confirman lo que dice la exposición de motivos citada, en el sentido de que los tribunales, incluidos los contencioso-administrativo, no pueden limitarse a revisar el acto impugnado, sino que han de resolver sobre el fondo de las pretensiones. Lo contrario sería tanto como limitar injustificadamente el derecho a la tutela judicial efectiva.
Este razonamiento lleva al Tribunal Supremo a corregir la doctrina de la sentencia de 2017 y a establecer que,
- aunque efectivamente, el objeto del recurso del procedimiento judicial queda limitado necesariamente a la (im)procedencia de la calificación negativa, y
- excluye la posibilidad de impugnar por esta vía, la eficacia o (in)eficacia del acto o negocio contenido en el título de la calificación registral,
- en el recurso judicial debe tenerse en cuenta y decidirse sobre
- las alegaciones, documentos e información suministrados al registro y
- sobre cualquier otra que pudiera incidir directamente en la (im)procedencia de la inscripción o anotación pretendida y denegada.
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