Por Antonio García García
A propósito de la STS de 19 de enero de 2026
Recientemente he tenido acceso al texto de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 28/2026 (nº rec. 6503/2020), de 19 de enero (ponente: García Martínez), la cual, a la fecha en que se escriben estas líneas (14 de febrero de 2026), lleva poco publicada en la base de datos del CENDOJ . En esta Sentencia, el Alto Tribunal fija doctrina respecto del dies a quo para la interposición de la demanda de retracto por el arrendatario, y aclara el alcance de la excepción prevista en el apartado séptimo del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”). Los hechos relevantes son los siguientes:
- En octubre de 2016, Don Florencio y su esposa Doña Visitación celebraron un contrato de arrendamiento con Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria (“Caja España”), sobre una vivienda de la que dicha entidad era titular en Valladolid (presumiblemente, como resultado de una adjudicación hipotecaria).
- En septiembre de 2018, una sociedad promotora adquirió la vivienda a Caja España, en el marco de una venta global de 19 viviendas por un precio conjunto de 164.000 euros, precio que fue desglosado entre los 19 inmuebles. A la vivienda que nos ocupa se le asignó un importe de 8.237 euros (cifra bastante inferior a su valor de mercado, estimado en 24.367,03 euros).
- En la escritura de compraventa, Caja España manifestó (entendemos que por error) que la vivienda se hallaba libre de arrendatarios y ocupantes. Por lo tanto, no se notificó la venta al matrimonio.
- La promotora denunció a ambos ocupantes por un supuesto delito de usurpación, tramitándose como procedimiento por delito leve. Los denunciados fueron absueltos, tras quedar acreditado que su ocupación se hallaba amparada por justo título.
- La promotora no exhibió su título de propiedad a los arrendatarios hasta la celebración de la vista en el procedimiento penal. Dicho título (la escritura de compraventa de los 19 inmuebles) ya constaba inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Dentro de los 30 días naturales siguientes a la exhibición de la escritura en la vista penal, Don Florencio y Doña Visitación formularon demanda de juicio declarativo ordinario frente a la promotora, ejercitando la acción de retracto arrendaticio urbano.
- Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Valladolid desestimaron la pretensión de los arrendatarios, y declararon caducada la acción de retracto. Entendieron que el dies a quo para formular demanda era el 16 de octubre de 2018, fecha en la que unos agentes de la Policía Nacional habían comunicado la transmisión a los demandantes, y no el 11 de febrero de 2019 (fecha de la vista por el delito de usurpación, en la que se exhibió por primera vez el título de propiedad a los demandantes). Ambos tribunales razonaron que, aun cuando la policía no les hubiese informado de los datos pormenorizados de la transmisión, “lo cierto es que, teniendo conocimiento de la compraventa y hallándose ésta inscrita desde fechas anteriores a la personación de los agentes […] es innegable que la actora estaba en situación de conocer todas las condiciones de la venta a través del Registro de la Propiedad”.
Los demandantes recurrieron en casación, para lo cual invocaron (con cita de abundante jurisprudencia) la vulneración de la doctrina del Tribunal Supremo que exige que el retrayente ha de tener un conocimiento “real, efectivo y perfecto” de la venta y de sus circunstancias esenciales para que el plazo de caducidad del retracto empiece a correr, sin que sea suficiente la mera noticia o información de que la venta se ha producido.
Fijación de doctrina sobre el dies a quo
El Tribunal Supremo estima íntegramente el recurso de Doña Visitación (Don Florencio había fallecido durante el proceso). Considera —a mi modo de ver, con buen criterio— lo siguiente:
“la manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal. Dicha comunicación carece, por definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones esenciales- para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto, tal como exige el art. 25 LAU” (F.D. III).
La Sala primera entiende que las sentencias de instancia y apelación vulneran la doctrina del TS, al imponer al arrendatario una carga indagatoria a través del Registro de la Propiedad. Semejante requisito
“no solo desnaturaliza el régimen legal de retracto arrendaticio, sino que entra en frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum ex iniuria sua nemo habere debet), ni fundar una consecuencia jurídica favorable en su propia conducta omisiva (nemo auditur propriam turpitudinem allegans)”.
A este argumento que da el Tribunal Supremo en favor de los retrayentes nos atrevemos a añadir otro de orden práctico: que la mayoría de los Registradores de la Propiedad rechaza incluir el precio de la compraventa en las certificaciones literales que expiden, escudándose para ello en la “protección de datos personales”. Y ello a pesar de que la Dirección General ha declarado lícito que el precio forme parte de la publicidad registral
“cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas [como es nuestro caso], pues no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal” [hoy, L.O. 3/2018, de 5 de diciembre] (cfr. Resolución de 6 de noviembre de 2017).
Por tanto, no parece justo hacer depender el conocimiento pleno de los términos de la transmisión del criterio del Registrador (difícil de doblegar en el perentorio plazo de caducidad de treinta (30) días naturales para formular demanda de retracto).
Asunción de la instancia
Tras estimar el único motivo de recurso (sobre el dies a quo), el TS asume la instancia y entra a valorar las otras tres cuestiones planteadas a lo largo del procedimiento, sobre las que no se habían pronunciado las sentencias previas (ni, por tanto, eran objeto del recurso de casación).
Mediante la asunción de la instancia, el Tribunal Supremo resuelve directamente las cuestiones controvertidas que no son objeto del recurso, sin devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial. A mi juicio, esta es la forma correcta de proceder cuando un recurso de casación es estimado. Esta figura viene avalada por nuestra tradición procesal y también por la ausencia de una regulación legal sobre cómo se debe realizar la devolución al tribunal de instancia. Cfr. Guillermo Schumann Barragán, La asunción de la instancia y la práctica del reenvío en la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Cachón/Pérez, (coords.), Estudios Serra Domínguez, IV, 2019, pp. 797-808. También Montero Aroca /Flors J., Tratado de Recursos en el Proceso Civil, 2ª ed., 2014, p. 1036.La STS 371/2017 afirma incluso que “[a]l actuar como órgano de instancia en la resolución del recurso de apelación, la sala tiene facultades plenas de revisión no solo de las cuestiones jurídicas planteadas en el recurso, sino también de las fácticas, pudiendo realizar una revisión plena de la valoración de la prueba, sin estar constreñida por las estrictas limitaciones que en esta materia son propias”.
La inoponibilidad frente a terceros del arrendamiento no inscrito
El Supremo razona así:
“el retracto no pretende imponer la subsistencia del arrendamiento, sino permitir al arrendatario sustituir al comprador en la posición adquirida. Precisamente por ello, no existe contradicción en que un arrendamiento no inscrito no sea oponible para obligar al adquirente a mantenerlo, pero sí habilite al arrendatario para retraer la finca”.
Poca discusión cabe aquí: la ley reconoce el derecho de retracto al arrendatario por el mero hecho de serlo en el momento de la transmisión, sin condicionarlo a la publicidad registral del contrato de arrendamiento.
La excepción al retracto arrendaticio prevista en el artículo 25.7 LAU
En segundo lugar, declara inaplicable al caso la excepción del artículo 25.7 LAU.
Recordemos: “No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”.
El TS constata que no estamos ante ninguno de estos supuestos, pues los diecinueve (19) inmuebles que Caja España vendió a la promotora eran viviendas situadas en edificios distintos, o bien solares sin edificar. A estos efectos, se debe entender que la expresión “las restantes viviendas…” (en plural) exige que, para que sea improcedente el retracto, el arrendador debe haber vendido todas las viviendas que posee en un mismo edificio, siendo éstas dos o más (pues de lo contrario nunca habría lugar al retracto en los edificios divididos en varias fincas registrales).
La falta de correspondencia del precio estipulado en la escritura de compraventa con el valor real de mercado
Respecto del importe del precio, señala:
“En el presente caso no cabe hablar de un precio escriturado irreal, pues el que se hizo constar en la escritura es el precio real de la compraventa y, en consecuencia, el que debe considerarse como precio del retracto. No resulta de aplicación, en consecuencia, la doctrina jurisprudencial conforme a la cual “en los casos dudosos o en los más extremos relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, ha de estarse, por razones de justicia, al precio real, que es el que debe prevalecer y el que ha de reembolsarse” (por todas, STS 10/2012, de 7 de febrero), pues en el presente supuesto consta acreditado en autos cuál fue el precio verdadero, coincidente con el reflejado en la escritura pública de compraventa”.
Sobre este último punto volveremos, ya que enlaza con la cuestión de la naturaleza global de la compraventa. Por todo ello, concluye la Sala primera,
“procede estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar la demanda, fijando como precio el que figura en la escritura de compraventa de 28 de septiembre de 2018, por importe de 8.237 euros, y como gastos igualmente reembolsables, conforme al art. 1518.1 CC, los no discutidos y debidamente acreditados, que ascienden a la cantidad de 247,30 euros”.
Así, la sociedad promotora es condenada a otorgar escritura de compraventa en favor de Doña Visitación, por un precio de 8.237 euros y otros 247,30 euros en concepto de gastos de la compraventa.
Comentario
Desde un punto de vista formal, la Sentencia del Tribunal Supremo es irrebatible.
El criterio adoptado es consistente con (i) la jurisprudencia de la Sala primera sobre el cómputo del plazo del retracto y (ii) la última resolución que trata el retracto arrendaticio en las ventas en globo (STS (Sala I) 1711/2025, de 21 de abril, ponente: Vela Torres). Esta sentencia negó el retracto al demandante, por aplicación del art. 25.7 LAU al caso concreto, pero consideró “indiferente” a efectos del análisis que la venta formase parte de una operación más amplia (en aquella ocasión se habían transmitido varias promociones inmobiliarias, que en total sumaban 1.208 viviendas).
Sin embargo, más allá del tenor literal del artículo 25.7 LAU (al cual se ciñen las SSTS de 21 de abril de 2025 y de 16 de enero de 2026 que aquí comentamos), es razonable preguntarse si un arrendatario debe poder retraer la transmisión del inmueble cuando este se ha vendido conjuntamente con otros (ya sean estos 19 o 1.208). Este interrogante, que no es nuevo entre los juristas, se ve alimentado por la doctrina del Alto Tribunal en materia de retracto de créditos litigiosos en el marco de las ventas en globo de carteras de crédito. En este punto, destacamos la STS 151/2020, de 5 de marzo (Ponente: Díaz Fraile), que niega dicho retracto al deudor cedido, criterio que la Sala primera reiteró poco después en la STS 505/2020, de 5 de octubre (de la que también fue ponente Díaz Fraile).
Ambas Sentencias llevan a cabo una labor integradora de una norma jurídica (el artículo 1.535 del Código civil) que había sido objeto de controversia durante mucho tiempo. Consideran que es posible concebir la figura prevista en el artículo 1.535 CC como un verdadero retracto, mediante el cual el deudor adquiere del cesionario el crédito que es objeto de litigio, al mismo precio pagado por aquel, más los gastos de la compraventa. Como consecuencia de la subrogación del deudor en la posición acreedora, el crédito se extingue por confusión.
“A ello se suma [nos dice la Sentencia de 2020] la necesidad de contar con un régimen procesal que garantice el cobro del precio por parte del cesionario, lo que se obtiene a través del régimen de la caución que fija el art. 266.2º LEC para el caso de los derechos de retracto”.
Sentada la posibilidad de asimilar esta figura a un verdadero retracto, veamos cuáles fueron las conclusiones del Alto Tribunal:
“No puede desconocerse, como se ha señalado, su estrecha proximidad institucional [a los derechos de retracto legal], incluyendo su virtualidad limitativa de la libre transmisibilidad de los bienes o derechos afectados en cada caso para su titular. Y en tal sentido hay que recordar el carácter restrictivo a que se sujeta por tal razón su interpretación”.
Para ello cita la RDGRN de 25 de julio de 2019:
“Los tanteos y retractos legales, como ha señalado la doctrina científica, son limitativos del derecho de dominio en tanto condicionan la facultad de libre disposición del titular dominical de la cosa, pues si bien mantiene la libertad de enajenarla o no y de fijar las condiciones concretas de la transmisión, tal facultad se ve restringida en cuanto a la determinación de la persona del adquirente por la exigencia de enajenarla precisamente al titular del derecho de retracto, quien ostenta una preferencia legal frente a terceros adquirentes. Por ello [existe] desde antiguo una jurisprudencia que se inclina a favor de su interpretación restrictiva (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de noviembre 1921, 9 de julio de 1958 y 3 de julio de 1959)”.
También cita una Sentencia anterior (la STS 165/2015, de 1 de abril), en la que había declarado que no existe derecho a retraer un crédito litigioso cuando éste no se ha adquirido singularmente sino por medio de sucesión universal (en aquel caso, por la segregación del patrimonio de la entidad acreedora, en el marco del proceso de reestructuración bancaria). A continuación, concluye que las ventas de carteras de crédito son análogas a este tipo de modificaciones estructurales encaminadas a sanear los balances de las entidades bancarias.
La STS de 5 de octubre de 2020 desarrolla más en profundidad este argumentario en contra del retracto en las ventas en globo. Añade que, en estos casos, no es admisible determinar un precio individual para cada crédito de la cartera, que el precio pactado es global, y fijar un valor individualizado a prorrata supondría establecer un precio arbitrario, contrario a la voluntad de las partes:
“Las carteras o conjuntos de créditos se ceden o transmiten por un precio alzado en que se valora el conjunto, y con un importante descuento, pues la entidad cesionaria que los adquiere paga en atención al importe que sobre el conjunto prevé que va a poder cobrar y considerando también los gastos de las gestiones y trámites judiciales para realizar dicho cobro. En las cesiones se identifican los créditos cedidos y el importe pendiente de los mismos, pero no se establece un precio individualizado, pues como hemos dicho la cartera se vende como un todo por un precio alzado, precio que se determina en atención al conjunto y no en atención a la suma de los valores de los créditos que integran la cartera”.
La razón de fondo por la que el TS niega el derecho de retracto a los deudores de las carteras de crédito la encontramos en la falta de identidad del objeto de la compraventa con el objeto del retracto. El primero no lo componen los créditos individualmente considerados, sino la cartera en su conjunto (que a menudo incluye también inmuebles adjudicados —los llamados “REOs”—). El cedente y el cesionario no negocian individualmente las condiciones de adquisición de cada crédito, sino más bien una cesión conjunta de todos ellos, a cambio de un precio que se fija a tanto alzado. Y ello con independencia de que dicho precio global se desglose en valores individuales entre cada uno de los activos transmitidos, lo que puede obedecer a distintos motivos (por ejemplo, delimitar la responsabilidad del vendedor por créditos “defectuosos” —esto es, aquellos respecto de los cuales las manifestaciones y garantías resultan incorrectas—). En un sentido similar se habían pronunciado previamente las AAPP de Madrid (Sentencia 192/2018) y La Coruña (Sentencia 100/2018):
“El Código construye el ejercicio [del retracto] sobre la base de la individualización del valor del crédito transmitido […] por lo que el retracto no está diseñado para los supuestos de venta conjunta o en globo de una cartera de créditos de distintas clases, pluralidad de sujetos obligados y diferente cuantía, en la que, lejos de fijar un precio individualizado ad hoc por cada crédito, se establece un precio global, en el que se incluyen y calculan los riesgos de impago e insolvencia de los deudores”
Volviendo a nuestro caso de estudio, desconocemos cuáles fueron los términos de la compraventa celebrada entre Caja España y la sociedad promotora. Pero el hecho de que se pactase un precio conjunto de 164.000 euros (cifra irrisoria si tenemos en cuenta que estamos hablando de casi 20 viviendas) lleva a pensar que se trataba de activos de ínfima calidad (presumiblemente, adjudicados en ejecuciones hipotecarias), que la entidad financiera necesitaba sacar cuanto antes de su balance por motivos contables. De modo que el “precio individual” del que habla la Sentencia habría sido más bien el resultado de un desglose aleatorio, o proporcional a la superficie de cada inmueble (nótese que 8.237 multiplicado por 19 es 156.503, cifra próxima al precio global). Además, tenemos esto:
- un error tan grueso como declarar la vivienda libre de ocupantes demuestra la nula gestión que la entidad vendedora realizaba respecto de estos inmuebles, y lleva a descartar la hipótesis de que las partes hubiesen negociado individualmente los términos de la compraventa respecto de cada uno de los activos; y
- la actividad de la compradora (promoción de viviendas) parece indicar que su intención era la de rehabilitar los inmuebles, por lo que se trataría de un precio “de derribo”. Permitir a la arrendataria adquirir la vivienda por 8.237 euros (cifra inferior incluso a su valor catastral —vid F.D. I. 2 (iv) de la Sentencia—) podría considerarse como un enriquecimiento injustificado.
Ya hemos apuntado que compartimos las conclusiones de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo desde un punto de vista formal. No obstante, dadas las circunstancias del caso (y, sobre todo, dada la doctrina vigente para los créditos litigiosos en las cesiones en globo), debemos plantearnos si no sería conveniente realizar una interpretación no ya restrictiva, sino integradora del artículo 25.7 LAU, de manera que la excepción al retracto abarcase todos aquellos casos en que se venden varios inmuebles de forma conjunta.
Al fin y al cabo, la ratio legis de este precepto no es otra que facilitar las ventas en bloque de inmuebles, primando la seguridad jurídica sobre el derecho del inquilino. No conviene olvidar que, cuando este artículo se redactó, las ventas de carteras de inmuebles adjudicados (al igual que las ventas de carteras de créditos) eran algo inédito en nuestro país, con un sistema financiero que, si bien arrastraba algunos problemas sistémicos, aún estaba lejos del cataclismo que habría de llegar en 2008. Probablemente, los dos únicos supuestos de venta conjunta de varias viviendas que tenía en mente el legislador de 1994 eran los propios de la época, es decir, (a) cuando una sociedad vende un edificio de viviendas que hasta entonces ha destinado al alquiler y (b) cuando todos los vecinos de una comunidad se ponen de acuerdo para aceptar la oferta de una sociedad que busca adquirir el edificio. Estos dos escenarios son, básicamente, los que refleja el párrafo séptimo del artículo 25 LAU.
La evolución del mercado inmobiliario a lo largo de los últimos treinta (30) años exige dar respuestas a las nuevas realidades en las cuales los inversores necesitan evitar a toda costa el fenómeno conocido como “queso de Gruyère”. Hay que tener en cuenta que el retracto arrendaticio se aplica también a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, por remisión expresa del artículo 31 LAU. Quien escribe estas líneas ha sido testigo de una operación inmobiliaria que se vio frustrada por la aplicación de este artículo: en el año 2022, dos sociedades mercantiles pactaron la compraventa de una cartera de veinte (20) supermercados distribuidos por la geografía española, todos ellos arrendados a una conocida cadena de venta minorista. Conscientes del derecho de adquisición preferente que asistía a la arrendataria, las partes sujetaron la transacción a una condición suspensiva: que la arrendataria no comunicase a la vendedora su decisión de ejercitar el tanteo, en el plazo de treinta (30) días naturales desde que se le notificase la decisión de vender la cartera en los términos pactados. El último día del plazo, la arrendataria envió un burofax en el que notificaba su intención de adquirir sólo algunos de los centros (precisamente aquellos por los que pagaba más renta, y que en buena lógica más interesaban a la compradora).
Por supuesto, ninguna de las partes quiso entrar en polémica con la arrendataria sobre si era lícito ejercitar el tanteo sólo respecto de algunos de los inmuebles, o si ello suponía un ejercicio abusivo de su derecho. La condición suspensiva se tuvo por no cumplida y la compraventa no llegó a consumarse.
Situaciones como estas deberían llevar a un replanteamiento de la situación actual, ya sea mediante un cambio normativo o mediante una interpretación integradora del artículo 25.7 LAU, en el mismo sentido que ya se ha hecho respecto de las cesiones de créditos litigiosos.
