Por Ernesto Suárez Puga

Los tipos de interés de mercado tutelan los intereses de los consumidores en el mercado hipotecario de maneras distintas pero, a la vez, complementarias. En primer lugar, permiten comparar entre las diferentes ofertas de préstamos y facilitan evaluar su conveniencia al prestatario.

También proporcionan información durante la vigencia del préstamo que ayude al consumidor a salir de la posible inercia y a identificar oportunidades de mejorar el tipo de interés de su contrato. La comparación no sirve entonces para decidir con quién contratar inicialmente, sino para valorar si sigue siendo conveniente permanecer con el mismo préstamo y en las mismas condiciones.

Esto conecta con la excepcional facultad del consumidor hipotecario de promover la subrogación de otra entidad en la posición de su acreedor hipotecario. En España, la Ley 2/1994 permite hacerlo, con los requisitos legalmente establecidos, sin necesitar el consentimiento del prestamista inicial (art. 2). El consumidor que encuentra otra entidad dispuesta a ofrecerle mejores condiciones puede, por su propia iniciativa, poner fin a su relación con aquel y sustituirlo como acreedor, sin tener que cancelar y constituir de nuevo la garantía hipotecaria.

Su efecto competitivo, además, no exige que el cambio llegue a producirse. La posibilidad creíble de que el prestatario acuda a otro prestamista puede incentivar al acreedor actual a mejorar el tipo de interés para mantener el contrato. Desde esta perspectiva, la información sobre los tipos medios de mercado puede favorecer tanto la sustitución del acreedor como la renegociación con su prestamista: al hacer más visible las alternativas de mercado, contribuye a que el consumidor pueda considerar ejercer su derecho de subrogación.

Sin embargo, los consumidores pueden padecer un efecto inercia para no cambiar el status quo en que consiste mantener el contrato inalterado. Esto podría explicar en parte porque no acuden al mercado cuando este les ofrece una alternativa mejor. Para romper esta pasividad, el legislador puede reducir los costes iniciales de informarse. Concretamente, fomentando la agregación y transparencia de los tipos de mercado.

Esto es precisamente lo que ha hecho el nuevo Reglamento chileno sobre información al consumidor de créditos hipotecarios. En primer lugar, se han establecido las reglas para elaborar y difundir pública y gratuitamente el tipo medio de mercado. La norma habla de Tasas de Referencia de Mercado para referirse a las medias ponderadas por el capital de las operaciones, con agrupaciones por importe y plazo para los préstamos a tipo fijo y mixto y una referencia separada para los variables (art. 53). Las similitudes con las normas para elaborar los IRPH en España son evidentes.

En segundo lugar, el legislador chileno busca precisamente activar, mediante lo que denomina portabilidad del préstamo, esta dinámica tuitiva asociada a la facultad excepcional del consumidor de promover la sustitución de su prestamista. Su aportación no consiste tanto en recordarle esa facultad como en obligar al prestamista a proporcionarle, de forma proactiva y periódica, información sobre el tipo medio del mercado hipotecario, para que pueda compararlo con el aplicado a su contrato y advertir posibles oportunidades de mejorar su financiación. Se trata de facilitar que el prestatario salga de la posible inercia contractual, solicite ofertas alternativas y considere iniciar la portabilidad: no basta con reconocer la posibilidad jurídica de cambiar de banco; interesa proporcionar información que motive al consumidor a ejercerla. La incorporación de esa referencia comparativa persigue, precisamente, incentivar la búsqueda de ofertas y favorecer la competencia durante la vida del préstamo.

Esta comparación sistemática con las condiciones del mercado requiere una estadística o un índice que refleje el tipo medio efectivamente aplicado a los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda en el mercado. Sin esa referencia, el consumidor podría comparar ofertas de diferentes prestamistas, pero no tendría la información sobre el nivel en el que se sitúa el tipo de mercado.

La comparación que debe facilitar el prestamista es entre el tipo de interés que se esté aplicando a su préstamo como la referencia media del mercado hipotecario. El prestatario dispone así de información que le permite situar las condiciones de su financiación respecto de las observadas en el mercado y valorar si merece la pena buscar una alternativa.  La comparación persigue la homogeneidad de las magnitudes enfrentadas: el tipo aplicado al préstamo y los tipos de otras operaciones hipotecarias, expresados en términos anualizados, no el valor aislado de un índice frente al interés que resulta de aplicar todas las condiciones de una cláusula de revisión.

Este planteamiento contrasta con las comparaciones que pretenden deducir la mayor onerosidad de un préstamo de la mera diferencia entre el valor del IRPH y el del EURIBOR y, por extensión, la pretendida abusividad de las cláusulas de revisión que contienen el primer índice. El objeto de comparación debe ser el interés resultante de la cláusula, no uno solo de los elementos que lo determinan. En un préstamo a interés variable, ello exige considerar conjuntamente el índice y el diferencial pactado: que un índice presente un valor superior al de otro no demuestra, por sí solo, que el préstamo que lo incorpora aplique un interés mayor. Prescindir del diferencial supone comparar componentes de fórmulas contractuales distintas, no sus resultados.

El Reglamento chileno pretende facilitar la comparación estableciendo el uso de un «semáforo» que representa gráficamente la posición del tipo aplicado al préstamo respecto al de mercado. Desde una perspectiva económica, este recurso puede entenderse como un refuerzo de la saliencia informativa dirigido a reducir los costes de información del consumidor: no basta con proporcionarle dos cifras; interesa hacer visible su relación y facilitar que advierta su relevancia para decidir si le conviene buscar otro préstamo. Mientras la comunicación periódica del tipo medio reduce los costes de obtener información sobre el mercado, su presentación gráfica pretende disminuir el esfuerzo de atención, interpretación y comparación para el consumidor. Así, el prestatario no tiene que identificar por sí solo, entre los distintos datos de su préstamo, una diferencia que podría justificar la búsqueda de ofertas alternativas. La señalización puede contribuir, por tanto, a superar la inercia contractual y activar la dinámica de la portabilidad.

Esta mayor saliencia no altera, sin embargo, la naturaleza informativa de la referencia ni convierte el tipo medio en un límite del precio contractual. Se trata de un dato para comparar y solicitar ofertas, cuyas condiciones dependerán de la evaluación de riesgo de cada entidad. Que un préstamo aparezca en la zona roja puede proporcionar un motivo para explorar alternativas, pero no determina por sí solo la ilicitud del interés ni reconoce un derecho a exigir un tipo igual o inferior a la media. Esta resume precios de operaciones cuyas condiciones difieren según las garantías, el plazo y la solvencia de los prestatarios; no establece el precio exigible en cada contrato. El semáforo pretende, en definitiva, facilitar que el consumidor perciba y valore una posible oportunidad de mejora, no calificar jurídicamente el precio que paga.

El tipo medio es una estadística que resume precios observados en el mercado; ni es un elemento de enjuiciamiento del tipo de interés contractual ni prescribe un precio uniforme.

No cabe atribuirles, sin más, el efecto de una tarifa obligatoria o de un umbral autónomo de invalidez. Esto es así porque «No existe un control de abusividad de tipos de interés por desproporción» y, por tanto, no cabe deducir la existencia de un control judicial de adecuación al tipo de mercado.

La mutación de las estadísticas en índices de referencia y su  efecto sobre la subrogación del acreedor

Por otro lado, las estadísticas sobre tipos medios de mercado pueden acabar convirtiéndose en índices de referencia a los que los contratantes pueden recurrir para adaptar el tipo de interés de sus préstamos. Se da así un uso secundario o derivativo a las estadísticas que el legislador ha impuesto averiguar y difundir como tipo medio del mercado.

Estos índices, que son proxies del tipo de mercado, sirven para adaptar periódicamente el tipo de los préstamos ya contratados a la evolución del precio del dinero.

El caso IRPH es paradigmático. Este se elabora a partir de los tipos medios de las operaciones hipotecarias para adquirir vivienda, expresados como tasas anuales equivalentes. Comparte con las Tasas de Referencia de Mercado chilenas la agregación de datos de los préstamos efectivamente concluidos en el mercado. Por eso, no es descartable que estas se acaben convirtiendo por selección del legislador o uso por los contratantes en índices de referencia para actualizar los tipos de los préstamos.

Como hemos defendido, cuando la referencia agrega tipos hipotecarios, el contrato utiliza la información producida por otras operaciones homogéneas para actualizar su propio tipo al valor de mercado.

La indexación permite incorporar al contrato la evolución del mercado que recoge la referencia. Para obtener esa adaptación, el prestatario no necesita buscar otra oferta, negociar con su acreedor o sustituirlo. Se reducen así los costes de transacción que exigiría conseguir mediante sucesivas negociaciones un ajuste que la fórmula pactada ya proporciona.

 

La utilización contractual de las Tasas de Referencia de Mercado como índices de revisión de tipos puede producir una consecuencia paradójica: la información destinada a estimular la búsqueda de otro prestamista puede reducir el incentivo para sustituir al actual. Si el índice constituye una aproximación suficientemente representativa del tipo de mercado y la cláusula de revisión incorpora su evolución, el prestatario recibe dentro del contrato los efectos de la evolución del mercado. Si no empleasen estos proxies, los contratantes tendrían que obtener la ventaja del mercado mediante una renegociación o una subrogación en el caso del prestatario consumidor. Por tanto, su eventual uso como índice disminuye también la utilidad de amenazar con acudir a un prestamista competidor para conseguir  una mejora del tipo del préstamo. No porque se restrinja la facultad de cambiar de acreedor, sino porque la revisión contractual a mercado hiciese innecesario acudir a este vía subrogación.

El ahorro de costes de transacción modifica, así, la conveniencia económica de iniciar esa dinámica. Cuando la revisión ya incorpora la variación del mercado, la ventaja adicional de otro préstamo puede no compensar el esfuerzo de buscar y comparar ofertas, negociar y contratar con otro banco y tramitar la subrogación frente al acreedor originario. El consumidor puede entonces beneficiarse de la evolución recogida por el índice sin incurrir en esos costes ni tener que utilizar la posibilidad de salida como instrumento de negociación. La indexación puede reducir el incentivo a cambiar porque reduce el coste de oportunidad de permanecer, no porque haga más difícil abandonar al prestamista. Por eso, la continuidad de la relación no debe identificarse necesariamente con una inercia perjudicial: puede responder a que el contrato ya proporciona una adaptación que hace menos provechoso buscarla fuera. No obstante, conviene aclarar que esto es así en la medida en que el índice empleado sea un proxy fiable del tipo medio de mercado, como a priori lo son los IRPH y sus homologas chilenas, las Tasas de Referencia de Mercado.

Foto: JJBOSE