Por Jesús Alfaro

«En caso de que EL COMPRADOR no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de las cuotas de amortización del precio o en las domiciliaciones bancarias no contase con los fondos necesarios en la cuenta consignada para ser cobrada una cualquiera de estas cuotas, según la estipulación Segunda, EL VENDEDOR podrá optar entre exigir el pago ejercitando las acciones pertinentes o la resolución de este contrato de compraventa, que se producirá de pleno derecho requiriendo EL VENDEDOR la plena propiedad de la finca vendida, de la que tomará posesión sin más trámite por su parte que el correspondiente requerimiento notarial, a cuyo efecto se señala como domicilio el que figura en este contrato.

Si optase por la resolución, EL VENDEDOR restituirá a EL COMPRADOR las cantidades entregadas, deduciendo y haciendo suyo el importe del veinte por ciento (20%) del precio total del contrato de compraventa, como cláusula penal por incumplimiento.

Se produce el incumplimiento por parte del comprador y el vendedor opta por la resolución y pretende retener el 20 % del precio total. El comprador alega que no es equitativo y pide al juez reduzca la cláusula penal. En primera instancia, se le da la razón al vendedor y, en segunda instancia, al comprador. El Tribunal Supremo, en sentencia de 9 de septiembre de 2015 concluye que la cláusula penal no se puede reducir mas que en los supuestos del art. 1154 CC, esto es, en caso de incumplimiento parcial o irregular. Pero que el vendedor no tiene razón porque la Audiencia basó su sentencia, no en la reducción de la cláusula penal, sino en una interpretación del contrato que no es disparatada ni ilógica ni irracional y que se encontraba apoyada por el criterio del art. 1288 CC en cuanto que la cláusula inducía “a confusión”.

Dice el Tribunal Supremo:

Lo anterior no determina, sin embargo, que el recurso deba ser estimado por oponerse la sentencia recurrida a dicha doctrina jurisprudencial, porque en todos los casos de las sentencias citadas el importe que podía retener el vendedor en concepto de pena se refería a la suma de las cantidades anticipadas a cuenta del precio; no, como en el presente caso, a un porcentaje del precio total de la compraventa, por más que este porcentaje coincidiera con la suma de las cantidades que las compradoras tenían que pagar a cuenta del precio antes del otorgamiento de la escritura pública.

La diferencia es relevante, porque mientras en los casos que han servido de base a la doctrina jurisprudencial invocada el comprador nunca podía perder, en concepto de pena, más de lo que hubiera anticipado antes del incumplimiento, en el presente caso, en cambio, la literalidad de la cláusula octava, redactada por la parte vendedora, creaba confusión al obligar al vendedor a “restituir” unas cantidades “entregadas” que en realidad nunca restituiría si, como se añade en la misma cláusula, podía deducir y hacer suyo “el importe del veinte por ciento (20%) del precio total del contrato de compraventa” , es decir, la totalidad de las cantidades anticipadas.

Es más, el elemento de confusión era tan notable que incluso podía llegar a  entenderse que el vendedor podía resolver el contrato y, además, exigir al comprador el pago de cantidades parciales aún no pagadas hasta completar el 20% del precio total de la compraventa. De ahí que, aun cuando en principio pudiera parecer, por la cita del art. 1154 CC , que la sentencia recurrida lleva a cabo una moderación de la cláusula penal, en realidad lo que hace es interpretar la cláusula octava del contrato para concluir que el porcentaje del 20% no debe aplicarse sobre el precio total de la compraventa sino sobre la suma total de las cantidades anticipadas a cuenta del precio.

Esta interpretación, que la sentencia recurrida motiva valorando la condición de consumidores de los compradores y la redacción unilateral de la cláusula por la parte vendedora hoy recurrente, se ajusta a lo que dispone el art. 1288 CC en materia de interpretación de las cláusulas oscuras y, en consecuencia, ha de ser matenida por esta Sala al no resultar ilógica, arbitraria, irrazonable ni contraria a un precepto legal sino, antes bien, adecuada a la previsión de que el vendedor restituyera las “cantidades entregadas” , que a su vez no podían ser otras que “las cuotas de amortización del precio” a que se refería el párrafo primero de la cláusula en cuestión.

Obsérvese cómo el Tribunal Supremo “castiga” la conducta oportunista del vendedor. El típico comprador de una vivienda no cree que no vaya a poder pagar el precio, por lo tanto, no negocia una cláusula como la que fue objeto del pleito. Leída rápidamente, “suena” razonable: si el comprador decide no pagar o no puede hacerlo, perderá el 20 % de lo que hubiera adelantado del precio. Esto es lo que suele pactarse y de ahí, la referencia del Supremo a sus sentencias anteriores sobre la cuestión. Pero, en el caso, la cláusula no se refería al 20 % de las cantidades adelantadas, sino al 20 % del precio total de la vivienda. Si el vendedor quería imponer al comprador una consecuencia tan gravosa, debería haber suprimido de la cláusula la referencia a las “cantidades entregadas” y, sobre todo a “entregadas”.