Por Antonio García García

Recientemente se ha publicado en la base de datos del CENDOJ la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) 1305/2025, de 25 de marzo (nº de recurso: 7019/2023). En ella, el Alto Tribunal estima el recurso de casación interpuesto por un particular (anonimizado como “Indalecio”) contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, siendo parte recurrida Buildingcenter, S.A., la sociedad inmobiliaria de CaixaBank.

Los hechos son los siguientes:

1. Buildingcenter se adjudicó una vivienda a través de una ejecución hipotecaria iniciada por CaixaBank (en la que, siguiendo el procedimiento habitual, ésta cedió el remate a su filial inmobiliaria).

2. Previamente, CaixaBank no había instado el incidente posesorio previsto en el apartado segundo del art. 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“LEC”):

“El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución”.

3. Tras la adjudicación, Buildingcenter tampoco hizo uso de la facultad prevista en el artículo 675 LEC:

“Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda […]”.

Por el contrario, Buildingcenter interpuso directamente demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra Indalecio “y los demás ignorados ocupantes” de la finca (art. 250.1. 2º LEC), solicitando que se les condenase a abandonar la vivienda.

Recordemos que el art. 250 LEC regula el ámbito del juicio verbal. A través de dicho procedimiento se ventilan, entre otras, las demandas […]

“que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.

4. La vivienda se encontraba ocupada (antes, durante, y después de la ejecución hipotecaria) por Indalecio -anterior propietario, deudor hipotecario, ejecutado y posteriormente demandado en el juicio por precario- y por su hijo menor de edad.

5. El juzgado de primera instancia estimó la demanda de Buildingcenter, y, posteriormente, la Audiencia Provincial de Sevilla desestimó el recurso de apelación de Indalecio. El recurso de casación se formuló con base en tres motivos distintos. A efectos de nuestro análisis, los que nos interesan son el primero y el tercero, que son los que estima el Tribunal. Estos fundan el interés casacional en:

“(1) […] Infracción del art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”.

“(3) Jurisprudencia contradictoria de las diferentes Audiencias Provinciales […]: fraude de ley al acudir la ejecutante al juicio de precario eludiendo el procedimiento a seguir frente al ejecutado hipotecario para la recuperación de la posesión del inmueble”.

Para mayor claridad, analizaremos la resolución de ambos motivos de manera conjunta.

La sentencia del Supremo

El TS aclara que, como regla general, el acreedor ejecutante debe ejercitar su pretensión de obtener la posesión del inmueble frente a terceros ocupantes en el mismo procedimiento de ejecución. Y ello por dos razones: (i) porque el título del derecho que faculta al acreedor (o, en este caso, al adjudicatario) para solicitar la entrega de la vivienda trae causa del propio procedimiento de ejecución hipotecaria; y (ii) porque, con carácter general (y salvo disposición legal en contrario), el art. 61 LEC atribuye al tribunal que conoce de un pleito la competencia para resolver sus incidencias, y ejecutar lo resuelto. En esta línea, el art. 675 LEC reconoce al adquirente la facultad de interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria. Apunta el TS:

“[No] tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza”.

Se refiere, por supuesto, al art. 675 LEC, que ya hemos adelantado.

Recordemos que el art. 1.1 de la Ley 1/2013 estableció la suspensión temporal de los lanzamientos de los ocupantes de las viviendas sujetas a procesos de ejecución hipotecaria cuando se acredite que aquéllos se encuentran en supuestos de especial vulnerabilidad (no nos detendremos en cuáles son estos). La suspensión ha sido objeto de sucesivas prórrogas, no exentas de polémica. La última, por el Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, que extiende la medida por 4 años más (esto es, hasta el 14 de mayo de 2028).  La Ley 1/2013 permite al ejecutado presentar los documentos necesarios para acreditar su situación de vulnerabilidad y suspender el desahucio

“en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento”.

Por consiguiente, el deudor podrá hacer valer esta facultad en el marco de los incidentes del 661 y del 675 LEC.

Por el contrario, en un juicio verbal por precario, sólo se permite al demandado acudir a “las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, etc.”, de modo que éstas puedan “presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello […]” (cfr. art. 441.5 LEC). Pero no se contempla en ningún caso la suspensión del lanzamiento hasta 2028, al contrario de cuanto prevé la Ley 1/2013 para los deudores hipotecarios. En sede de precario, la suspensión sólo es posible hasta un máximo de 2 meses si el demandante es persona física y 4 meses si el demandante es persona jurídica, mientras se adoptan las medidas correspondientes por parte de las Administraciones Públicas.

Por todo lo expuesto, el TS entiende que, con el recurso al juicio verbal de desahucio por precario, el demandante pretendía

“liberarse, o dificultar la aplicación, del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013, del que deben poder beneficiarse los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad”.

Además, con base en la documentación aportada por el demandado, considera acreditada la situación de vulnerabilidad (al tratarse de una familia monoparental con hijo menor de edad, e ingresos que no superan el SMI).

Por estas razones, el Alto Tribunal asume la instancia y dicta sentencia desestimatoria de la demanda, por inadecuación del procedimiento.

Entonces, ¿cuándo cabe el desahucio por precario?

Antes que nada, hay que destacar que el precario no es un concepto regulado por la legislación civil, sino que es de elaboración plenamente jurisprudencial y doctrinal.

En el caso de autos el TS considera acreditado que

“el demandado era el titular registral del inmueble litigioso, por lo que su posesión inicial sobre la vivienda estaría justificada y no se trata de persona que se hubiera introducido violenta o clandestinamente en el inmueble objeto de este proceso. Tal situación […] resulta de las sentencias de ambas instancias, que no niegan al demandado la condición de deudor hipotecario, sino que precisamente consideran que tal circunstancia no constituye obstáculo para la promoción del juicio de precario”.

Para el TS, la condición de precarista (que en el lenguaje coloquial se identifica con el “okupa”) la da el haberse introducido de forma “violenta” o “clandestina” en un inmueble. Si razonamos inductivamente, tenemos que, siempre que la posesión inicial del ocupante derive de un título jurídico válido (propiedad, usufructo, arrendamiento…), no puede considerarse precarista al ocupante, incluso si su derecho ha quedado resuelto (v.g., como consecuencia de una ejecución hipotecaria). Por tanto, nunca podrá ser precarista el deudor hipotecario que permanece en el inmueble tras la adjudicación. Y, en consecuencia, el adjudicatario no podrá reclamar la posesión mediante juicio verbal.

[Por excepción, el arrendador sí puede desahuciar por los trámites del juicio verbal al arrendatario cuyo contrato se resuelve, pero sólo por preverlo expresamente el artículo 250.1. 1º LEC.]

[Se plantea la duda de si sería posible el desahucio por precario respecto de ocupantes distintos del deudor hipotecario, si éste hubiese tolerado su posesión sin título (y, por tanto, no mediase violencia ni clandestinidad). En su Sentencia 502/2021, de 7 de julio, el TS declaró que puede existir el precario cuando se da una situación posesoria tolerada por el propietario. Por lo que entiendo que sí cabría entablar juicio verbal de desahucio en estos casos.]

¿Qué puede hacer el adjudicatario?

La Sentencia no aclara qué remedios quedan a disposición del nuevo titular del inmueble para reivindicar su posesión frente al deudor hipotecario.

Para responder a este interrogante, hemos de traer a colación un concepto básico del Derecho procesal como es la cosa juzgada. Hemos visto cómo el TS considera que CaixaBank y Buildingcenter eludieron deliberadamente los incidentes posesorios de los artículos 661 y 675 LEC, respectivamente, en el marco de la ejecución hipotecaria. Los autos que resuelven dichos incidentes tienen efectos de cosa juzgada formal según el art. 207 LEC. Esto es, producen efectos dentro del propio proceso de ejecución hipotecaria, y ponen fin al incidente, al no ser susceptibles de recurso. Sin embargo, no suponen cosa juzgada material, en el sentido del 222 LEC. Es decir, no vinculan ni a las partes ni a otros tribunales, que pueden volver a pronunciarse sobre la posesión del inmueble.

Esta ausencia de cosa juzgada está explícitamente prevista en ambos preceptos. El 661.2 LEC (recordemos, incidente previo a la subasta), dispone, in fine:

“El Tribunal […] hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos”.

Por su parte, el 675 LEC (incidente posterior a la subasta), declara en su punto 4:

“El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble […] dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.

Por lo tanto, no cabe duda de que el adjudicatario puede pedir la entrega de la posesión en un juicio declarativo posterior, tanto si ha instado el incidente posesorio en la ejecución como si no lo ha hecho. Ya hemos visto que este procedimiento posterior no puede ser el desahucio por precario, sin que encaje tampoco en el resto del numerus clausus que conforma el ámbito del juicio verbal (250 LEC).

A mi juicio, sólo cabe plantear juicio ordinario, con base en la cláusula de cierre del art. 249.2 LEC para todas las demandas de cuantía indeterminada.

En este nuevo procedimiento, de carácter plenario, habrá que distinguir dos escenarios, en función de si el demandado acreditó o no su situación de vulnerabilidad en el procedimiento de ejecución (lo cual puede hacer, con independencia de que el demandante plantee o no el incidente posesorio).

a) Si no lo hizo, creo que no debe poder hacerlo en el juicio ordinario posterior. Y ello porque el art. 2 de la Ley 1/2013 dispone que la vulnerabilidad debe acreditarse

“en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o Notario encargado del procedimiento”.

El archivo de las actuaciones en el procedimiento de ejecución sería por tanto un momento procesal preclusivo. Así se desprende de la SAP Barcelona (Sección 4ª) 667/2019, de 16 de junio, que ratifica la sentencia que desestima una demanda de juicio ordinario interpuesta por el deudor en la que solicitaba la suspensión del lanzamiento:

“lo alegado en este procedimiento debió alegarse en el procedimiento ejecutivo correspondiente”.

b) Si lo hizo, el demandado podrá oponer su derecho a permanecer en el inmueble por las causas previstas en la Ley 1/2023. Pero, salvo mejor opinión en contra (no me constan resoluciones al respecto), creo que no puede remitirse sin más a la documentación aportada en el procedimiento de ejecución, pidiendo que se libre testimonio de lo actuado. Esto sería tanto como reconocer efecto de cosa juzgada material a lo acordado en la ejecución. Por lo tanto, el deudor deberá acreditar que dichas causas de vulnerabilidad siguen existiendo, para lo cual habrá de aportar la documentación prevista en el artículo 2 de la Ley 1/2013, actualizada a la fecha de la contestación a la demanda de juicio ordinario.

c) Si el único motivo para la desestimación de la demanda fuese la existencia de una situación de vulnerabilidad, la sentencia que resuelva el procedimiento ordinario tampoco hará cosa juzgada material, ya que se basará en una circunstancia esencialmente temporal y variable, y no en un título válido de ocupación. El adjudicatario podrá a volver a plantear demanda de juicio ordinario para recuperar la posesión si considera que la situación económica del ocupante ha mejorado (o si el plazo de suspensión de los desahucios llega a su fin, sin ser objeto de una nueva prórroga).

Se trata, sin duda, de un procedimiento poco eficiente (y de incierto resultado) para el adjudicatario del inmueble. Sin embargo, esta parece la única vía abierta tras la STS que acabamos de analizar. En mi opinión, y pese a las dificultades que pueda suscitar, la decisión del Alto Tribunal es la única solución coherente con la figura del precario, dentro de nuestro marco jurídico-procesal.

N.B.: Como observación final, cabe destacar que, una vez finalizada la nueva prórroga (y en el improbable caso de que fuese la última), la suspensión temporal de los desahucios en las ejecuciones hipotecarias impuesta por la Ley 1/2013 habrá estado en vigor durante 15 años. Una vez más, lo que inicialmente se pensó como una medida para una situación excepcional de crisis económica ha acabado derivando en una norma con vocación de permanencia. Esto debería conducir a reflexiones de orden metajurídico, que exceden con mucho del propósito de esta entrada.