Por Gabriel Doménech Pascual

La necesidad de revisar la regulación del alojamiento colaborativo

Los espectaculares avances tecnológicos de las últimas décadas están revolucionando la manera en la que producimos, intercambiamos y consumimos bienes y servicios. Tales avances están en la base de la llamada economía colaborativa. Con ellos es ahora posible aprovechar, compartiéndolos, recursos que hasta hace bien poco se encontraban infrautilizados (coches, viviendas, plazas de aparcamiento, etc). Las nuevas tecnologías permiten que salga a cuenta llevar a cabo las transacciones que son necesarias para compartir con otros individuos dichos recursos y que antes eran prohibitivamente costosas.

Uno de los principales problemas que plantea la economía colaborativa es que, con frecuencia, muchas de las normas jurídicas vigentes en los ámbitos en los que aquélla está comenzando a desplegarse han quedado obsoletas, por cuanto no tienen suficientemente en cuenta las posibilidades y peculiaridades que la misma presenta. Se trata de normas pensadas para una realidad distinta de la actual, en la que las referidas transacciones eran prácticamente imposibles. El caso del hospedaje de corta duración puede servir para ilustrar lo que decimos.

Las asimetrías informativas en el mercado de hospedaje y su tratamiento jurídico tradicional

A veces, una de las potenciales partes de un negocio posee más o mejor información que la otra sobre las circunstancias de las que dependen los resultados del mismo, por ejemplo, sobre la calidad de los servicios ofertados. Semejante asimetría puede llegar a impedir que se concluyan acuerdos beneficiosos para los afectados (Myerson y Satterthwaite, 1983).

Supongamos que hay dos tipos de empresarios, honestos y deshonestos. Los primeros estarían dispuestos a prestar adecuadamente un servicio por X euros. Los segundos engañan sistemáticamente a los usuarios, causándoles un perjuicio de Z euros. El problema es que los usuarios no pueden distinguir a los unos de los otros, sino después de que se haya prestado el servicio y, en su caso, consumado el engaño. Pues bien, a pesar de que puede haber individuos que querrían pagar más de X euros por dicho servicio, ninguno de ellos lo contratará si percibe que la probabilidad de toparse con un empresario deshonesto es lo suficientemente elevada.

Las asimetrías informativas también pueden producir un fenómeno de selección adversa (Akerlof, 1970). Imaginemos que en una ciudad en la que sólo había empresarios honestos aparecen varios deshonestos. Al cabo de un tiempo, los usuarios percibirán una cierta probabilidad de ser engañados y, por las razones antes expuestas, algunos de ellos se abstendrán de contratar los servicios. La contracción de la demanda provocará seguramente que algunos empresarios se vean forzados a salir del mercado. Y nótese que la probabilidad de que estos sujetos salientes sean honestos es mucho mayor que la probabilidad de que sean deshonestos, pues los primeros ganan por cada servicio mucho menos que los segundos. También es posible que algunos empresarios honestos decidan volverse deshonestos a fin de mantenerse en el mercado. Con el tiempo, por consiguiente, se irá incrementando la proporción de empresarios deshonestos y la probabilidad percibida por los usuarios de toparse con uno de ellos, lo que a su vez determinará que se reduzcan la demanda y la oferta de los correspondientes servicios. Se creará así un círculo vicioso que puede dar lugar incluso a que el mercado llegue a desaparecer por completo.

Estas asimetrias constituyen un problema serio en el mercado del hospedaje, principalmente porque a los potenciales huéspedes puede resultarles excesivamente costoso obtener información real sobre la calidad y seguridad de los alojamientos que se les ofertan.

Es por esta razón que incontables disposiciones legislativas y reglamentarias obligan, desde hace décadas, a que los alojamientos puestos a disposición del público (en sus diferentes modalidades: hoteles, hoteles-apartamentos, hostales, albergues, hospederías, apartamentos turísticos, establecimientos de camping, viviendas rurales, viviendas de uso turístico, etc.) reúnan toda una serie de condiciones mínimas.

Por ejemplo, en todos los hoteles de Castilla y León, incluso en los de una sola estrella, las habitaciones deben contar, entre otras muchas cosas, con una alfombra al lado de la cama, televisión con control remoto y material con información regional disponible en recepción. Y a los clientes hay que ofrecerles un desayuno que incluya “al menos una bebida caliente (café o té), pan, bollería, zumo, fruta o macedonia, mantequilla, una selección de mermeladas y queso y cereales” (véase el anexo I del Decreto castellanoleonés 65/2015).

Además, para asegurar el cumplimiento efectivo de tales obligaciones se articulan diversos mecanismos de control administrativo: autorizaciones previas, declaraciones responsables, etc. Para determinados tipos de establecimientos –fundamentalmente, los hoteleros– se dispone también que la Administración competente, tras comprobar que cumplen los requisitos exigidos, los clasificará en una de las categorías normativamente previstas, a fin de que los usuarios puedan conocer su clasificación y confiar en que el establecimiento en cuestión reúne las debidas condiciones.

Asimetrías informativas y plataformas digitales de economía colaborativa

Es claro que muchas de las referidas exigencias normativas podían tener sentido y resultar proporcionadas hace unas décadas, dado que por aquel entonces a los usuarios les resultaba prácticamente imposible conocer a través de otros medios alternativos la calidad y la seguridad de los servicios prestados. Sólo la intervención pública y, eventualmente, la reputación que algunas empresas del sector podían haberse labrado proporcionaban a la mayoría de los usuarios la confianza necesaria para contratar alojamiento. Las cosas, sin embargo, han cambiado muy sustancialmente. Las plataformas digitales hacen posible que todos los actores implicados intercambien, con gran facilidad, información razonablemente fiable acerca de ciertas características relevantes de los referidos servicios.

Un número muy considerable de las asimetrías antes existentes pueden ser ahora eliminadas o al menos paliadas con un coste inferior al que implican las referidas exigencias normativas. Mediante las nuevas tecnologías informáticas la sociedad puede ahorrarse dos tipos de costes. De un lado, aquellos en los que han de incurrir las Administraciones públicas para controlar el cumplimiento de la normativa. De otro, los que derivan de estandarizar y, a la postre, reducir la oferta de alojamiento, en contra de las preferencias de ciertos oferentes y usuarios. Nótese que es perfectamente posible que algunos de estos últimos, en lugar de pagar el precio de un alojamiento que reúne todas las características prescritas normativamente, prefieran abonar un precio inferior a cambio de otro que carezca de alguna. Y también puede ocurrir que a algunos titulares de alojamientos que estarían dispuestos a ofertarlos a cambio de ese precio reducido no les salga a cuenta hacerlo en las condiciones estándar y por una cantidad superior.

Externalidades negativas en el mercado del hospedaje y su tratamiento jurídico tradicional

El hospedaje de corta duración puede engendrar también externalidades negativas, costes que no soportan quienes llevan a cabo esta actividad, sino otros individuos, lo que seguramente propiciará que el nivel de realización de la misma rebase el que sería óptimo desde el punto de vista del bienestar social. Nótese que los vecinos inmediatos de las viviendas en las que se hospedan turistas o viajeros por unos pocos días pueden sufrir significativos perjuicios y molestias –v. gr. en forma de ruidos, suciedad y malos olores– que exceden de lo que resulta tolerable en las relaciones de vecindad. Al tratarse normalmente de “aves de paso”, que no van a poder ser ulteriormente “premiados” ni “castigados” de manera informal por los vecinos en función de su mejor o peor conducta, los usuarios puntuales de estas viviendas tienen menos alicientes que los residentes habituales a la hora de “portarse bien” con aquéllos.

Al objeto de dar respuesta a este problema, diversas normas jurídicas han tratado de evitar o al menos limitar la coexistencia en determinados espacios de los servicios de alojamiento con otros usos, señaladamente el residencial. Se quiere evitar que los residentes habituales en dichos espacios sufran las molestias ocasionadas por el hospedaje.

Se establece así, por ejemplo, que los hoteles deben ocupar

“la totalidad de un edificio o parte independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo homogéneo con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo”.

Debe notarse, sin embargo, que no todos los servicios de alojamiento han estado tradicionalmente sujetos a semejante regla. Ésta no rige, por ejemplo, para las pensiones. Y queda suavizada para los hostales, pues si bien éstos han de ocupar “la totalidad de un edificio o parte independizada del mismo, constituyendo sus dependencias un todo homogéneo”, no necesitan, sin embargo, disponer de entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo (véase, por ejemplo, el artículo 3 del Decreto valenciano 75/2015).

Externalidades negativas del hospedaje y plataformas de economía colaborativa

El problema de las externalidades negativas causadas por los huéspedes de corta duración a los vecinos de las viviendas en cuestión resulta difícil de eliminar a través de las nuevas tecnologías empleadas por las plataformas de economía colaborativa, aunque sus efectos podrían ser mitigados de alguna manera, por ejemplo, si se articularan mecanismos de información y denuncia que permitieran a los vecinos recabar fácil y rápidamente la protección efectiva de sus derechos.

Es más, cabe pensar que el espectacular incremento del número de viviendas “privadas”, insuficientemente “aisladas” del vecindario, que ahora se ofertan y se utilizan a través de estas plataformas ha agravado considerablemente un problema, especialmente en espacios urbanos de gran atractivo turístico, que hace unos años era más bien marginal.

Cosa distinta es que la mera posibilidad de que se produzcan tales molestias tenga aquí la suficiente entidad como para prohibir con carácter preventivo y absoluto dicha actividad. Adviértase que aquéllas son probablemente de una intensidad muy inferior a las que puede ocasionar un uso hotelero convencional. Se trata, en cualquier caso, de una cuestión que debería ser concienzudamente analizada a la vista de la experiencia ya disponible.

La prohibición de alquilar viviendas por estancias

Una de las normas que todavía puede encontrarse en la regulación de la cesión temporal de viviendas para uso turístico –es decir, de las que suelen ponerse a disposición del público a través de plataformas como AirBnB– es la prohibición de ceder simplemente una o varias habitaciones. Las viviendas sólo pueden alquilarse al completo, no por estancias [véanse, por ejemplo, el art. 2.a) del Reglamento de viviendas vacacionales de Canarias y el art. 2.2 del Decreto por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid].

Acaso tal prohibición estuviera justificada hace unos años, por la necesidad de proteger a ciertos usuarios frente a la “sorpresa” de descubrir in situ que tenían que compartir piso con el propietario de una vivienda o con otros extraños. O tal vez se trataba de evitar que los ocupantes de unas habitaciones molestaran a los de otras.

Hoy en día, sin embargo, difícilmente puede tal modalidad de alojamiento defraudar las expectativas de los usuarios, cuando a través de las referidas plataformas a éstos les resulta sumamente fácil saber que están alquilando una habitación en un piso compartido. Es más, en no pocas ocasiones, eso es precisamente lo que están buscando. Desde este punto de vista, pues, no se adivina por qué deberíamos hurtarles la posibilidad de obtenerlo.

Téngase en cuenta, también, que ésta es seguramente la modalidad de alojamiento colaborativo que menos molestias para los eventuales vecinos del inmueble genera, si el arrendador de la vivienda reside en ella. La explicación es sencilla: éste tiene normalmente los incentivos adecuados para prevenirlas y, además, está bien situado para vigilar y controlar el comportamiento de los arrendatarios. De ahí que alguna Comunidad Autónoma se haya separado de la regla tradicional. El artículo 5.1.b) del Decreto de la Junta de Andalucía 28/2016, permite ahora el alquiler por habitaciones, siempre que la persona propietaria resida en ella. Tal vez fuera conveniente suavizar o incluso eliminar el requisito de que el propietario del inmueble habite en él, pero en cualquier caso se trata de una mejora respecto de la regulación anterior.

Este ejemplo ilustra la necesidad de revisar las normas vigentes en esta materia, a fin de adaptarlas a un contexto social y tecnológico bien diferente de aquél para el que fueron diseñadas. Muchos de los problemas a los que éstas pretendían dar respuesta han desaparecido o pueden ser solucionados, en gran medida, de una manera distinta y más eficiente, al tiempo que han surgido cuestiones y conflictos que antes carecían de relevancia o sencillamente no existían y que, en consecuencia, no fueron tenidos en cuenta por la ley. No siempre está claro cómo regular óptimamente los problemas que plantea la economía colaborativa. La incertidumbre existente al respecto es todavía elevada. Pero también hay casos relativamente fáciles, en los que al menos parece obvio que determinadas disposiciones ya no constituyen una solución equilibrada para todos los intereses legítimos en juego.

Vincent van Gogh – De slaapkamer – Google Art Project