Por José Miguel Martín-Zamorano

 

En las páginas que siguen, analizo algunas cuestiones que el RD-Ley 7/2019 plantea tanto desde la perspectiva de técnica normativa como desde la óptica del propósito que dice albergar.

En relación con lo primero, sorprende

el vehículo normativo

elegido por dos motivos.

Por un lado, es indudable la importancia económica y social del alquiler de vivienda y la incidencia que tiene sobre el mismo su regulación. Por ello, es incomprensible que se pretenda su reforma sin haber realizado y publicado previamente un estudio profundo de la situación actual del mercado y del efecto que las medidas puedan tener sobre el mismo. Por otro lado, la Exposición de Motivos reconoce que en la subida de las rentas ha tenido un gran peso la aparición del alquiler de vivienda para uso turístico pero no se exponen actuaciones para paliar este efecto negativo. Igualmente, se echa en falta que reconociéndose que esta es una preocupación común en Europa, no se haga referencia a las acciones que en estos países se han adoptado para combatir este problema.  A su vez, la norma omite mencionar que esta subida de precio se ha producido en un ciclo económico expansivo en el que paradójicamente se ha reducido mucho la oferta de vivienda nueva. Por último, siendo las políticas de vivienda en gran parte competencia autonómica y reconociéndose en la propia Exposición de Motivos que la evolución del precio del alquiler es radicalmente distinta según las ciudades estudiadas, sorprende que se haya prescindido en el proceso de impulso normativo de la consulta con los responsables autonómicos o de las principales ciudades afectadas. En definitiva, una reforma de este calado en este mercado debe articularse a través de una ley que sea el resultado de una intensa reflexión sobre las circunstancias que la motivan y la eficacia de las medidas propuestas, trabajo en el que deben participar todos los agentes implicados.

Por otro lado, el uso de Real Decreto-Ley es excepcional y debe obedecer a la concurrencia del llamado presupuesto habilitante (artículo 86 de la Constitución): la extraordinaria y urgente necesidad que justifica que se prescinda del análisis que se reclama. Esta se describe en la Exposición de Motivos de un modo insuficiente. Así, se señala que el problema de la subida de los precios del alquiler es grave pero, a su vez  se reconoce que (i) cada vez más españoles eligen el alquiler y lo hacen a un ritmo superior al resto de europeos; (ii) que las subidas más importantes se localizan en determinadas ciudades y, en todo caso, por debajo de lo que lo hace en otros países europeos. Igualmente, se indica que hay urgencia en resolver este problema pero las medidas que se aprueban no se aplicarán a los contratos ya celebrados o se difieren a un eventual desarrollo por otros entes territoriales. En definitiva, las circunstancias de gravedad o urgencia que se indican no justifican prescindir de los trabajos legislativos previos que esta norma exige.

En cuanto al contenido de la norma, la medida estrella es la ya clásica decisión de

extender el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda

(en este caso, hasta los cinco o siete años según la naturaleza del arrendador)(art. 9 LAU), revirtiendo de este modo la propuesta de un gobierno anterior de acotarlo a tres. De esta manera se  ayuda a las personas a tener un marco estable en el que desarrollar mejor su vida familiar y profesional, propósito sin duda loable. El problema radica en que cuando en el año 2013 se aprobó reducir el plazo obligatorio a tres años con el objetivo, conseguido exitosamente a la luz de lo que se dice en la Exposición de Motivos, de estimular el mercado, lo equilibró concediendo al inquilino el derecho de desistir a partir del séptimo mes con un preaviso de 30 días. Se dirá que este derecho es poco útil para una familia que tiene unos costes de traslado elevado pero lo cierto es que algo les ayudaba en su relación con el arrendador y, sobre todo, le atribuía a otro tipo de inquilinos también necesitados de protección (los jóvenes que no tienen mochila familiar) una ventaja de negociación muy fuerte. El reconocimiento al inquilino de un derecho a mayor plazo crea una relevante asimetría contractual en perjuicio del colectivo arrendador, una toma de partido del gobierno que por su entidad requiere una mayor justificación en términos de corrección de desequilibrio social y que no se alinea, además, con la duración forzosa de estos contratos en los países de nuestro entorno.

No obstante, lo que realmente es una novedad de este Real-Decreto Ley es que se establezcan un régimen desigual y, en especial, un diferente plazo de cumplimiento obligatorio a los arrendadores personas jurídicas y a los “caseros” personas físicas, sin dar una razón que justifica este diferente tratamiento. ¿Si el producto que ofrecen ambos es a priori el mismo por qué se les imponen diferentes obligaciones? ¿Por qué mete el gobierno en el mismo saco a los fondos a los que aparentemente se responsabiliza de la subida de precios y a una empresa inmobiliaria tradicional o un grupo de amigos, familiares o emprendedores que utilizan una persona jurídica para administrar su patrimonio común? (¿o incluso una cooperativa?).

En particular, la ausencia de una razón objetiva para exigir

un mayor plazo al arrendador persona jurídica

provocará dos efectos que no podemos asumir sean queridos por el gobierno: por un lado, una discriminación de las personas por razón del vehículo de inversión elegido. Por otro lado, la desaparición de los contratos a cinco años sin bajadas relevantes de los precios. En relación con este último efecto económico, es muy difícil aventurar lo que ocurrirá en cualquier mercado de un producto por efecto de un cambio de regulación porque a la vez que esta concurrirán otros factores relevantes como las circunstancias económicas generales o la propia naturaleza de este mercado en el que la elección de una vivienda que sea capaz de colmar las múltiples necesidades familiares tiene más importancia que el precio y, sobre todo, que la duración contractual. No obstante, partimos de una premisa segura: gracias a esta nueva norma, para el arrendatario alquilar a una persona física es menos interesante. Por ello, como regla general para el mismo producto, los arrendadores personas físicas se verán ante la disyuntiva de bajar precios o igualarse a las personas jurídicas y ofrecer contratos de siete años. Por su parte, las empresas y, sobre todo, las que no tengan tanta presión para alquilar porque vivan de la plusvalía de salida, es decir, los fondos, intentarán subir el precio para compensar los mayores sacrificios y riesgos que asumen.

Si el análisis terminara aquí concluiríamos que la norma puede ser exitosa porque si bien es dudoso que consiga bajar los precios, al menos las familias que tienen que alquilar se verán beneficiadas por la mayor duración del contrato y la alineación de la subida de la renta al IPC durante ese plazo. No obstante, este resultado no es aceptable y ni tan siquiera probable. Lo primero porque la reforma perjudicará probablemente a otro grupo de familias que no merecen menos protección que las de los inquilinos: aquellas de clase media que han invertido en viviendas y las ponen en alquiler pues como hemos señalado antes se verán obligadas a asumir un mayor plazo (con la iliquidez que conlleva) para mantenerse en el mercado, mientras que las  empresas con mayor poder financiero se verán menos afectadas. No es este un resultado que se pueda justificar por razones de una política legislativa que debe buscar el bienestar social con carácter general. Si lo que pretendía el gobierno era exigir un mayor sacrificio a los arrendadores más poderosos la diferenciación debería haberse formulado  utilizando parámetros objetivos de carácter económico.

Lo segundo, porque si a la medida de incremento de plazo (que finalmente será a siete años) le unimos (i) la imposibilidad de subida de la renta más allá del IPC durante este (18.1 LAU), (ii) el endurecimiento de los requisitos para recuperar la vivienda para uso propio o para no prorrogar adicionalmente el contrato por tres años más, o (iii) las nuevas trabas al desahucio, nos encontramos con que el alquiler se convierte en una forma de explotación del inmueble menos interesante para el inversor que, contradictoriamente a lo que pretende el gobierno, puede considerar que le conviene más cerrar la vivienda o, en último caso venderla, pero en ningún caso celebrar un contrato del que no podrá salir en un plazo muy largo y con mucha incertidumbre en cuanto a cómo se resolverá finalmente la relación. En definitiva, habrá mejores contratos para los inquilinos pero en un número inferior.

Estos efectos pueden ser especialmente graves en el segmento de las viviendas destinadas a las personas con mayor vulnerabilidad. Sabido es, aunque no siempre es admitido desde todas las opciones ideológicas, que para que el propietario se lance a arrendar lo que más valora es que pueda desalojar al inquilino en caso de impago. Normalmente, el inversor inmobiliario no es reacio al largo plazo si puede protegerse frente a la inflación, ya que estos productos no son elegidos por los inversores más agresivos que siempre van a otros sectores menos maduros que ofrecen más rentabilidad o plusvalías. Sin embargo, lo que les desincentiva enormemente es

no contar en caso de impago con un procedimiento seguro para desalojar al inquilino en un plazo relativamente breve de tiempo.

Ante la coyuntura de tener ocupado el inmueble por una persona que no le paga, que le deteriora el inmueble y le puede hacer incurrir en costes de desalojo prefiere siempre no alquilar (no olvidemos que la rentabilidad que ofrece el alquiler de vivienda es la más baja de todos los productos inmobiliarios). En ese sentido, en los últimos años la legislación había dado pasos muy eficaces en la agilización de los procedimientos de desalojo por impago y, sin duda, eso había repercutido en el incremento del mercado del alquiler al que hace referencia el Real Decreto-Ley. Ahora, sin embargo, este dificulta el acceso a la  vivienda de los sectores más vulnerables de la sociedad al introducir unos requisitos procedimentales que, si bien pueden aparentemente ayudar a evitar o paliar situaciones intolerables, se introducen de un modo tan abierto en el artículo 441.5 de la LEC que crean un grado de incertidumbre muy alto sobre el resultado del proceso de desahucio y su duración. No es difícil intuir que si a esta medida unimos que estas personas difícilmente podrán obtener un seguro de caución y que el arrendador no se podrá proteger frente a esta situación pidiendo más garantías (art 36.5 LAU) la consecuencia en el corto plazo es que las viviendas destinadas a este colectivo pueden salir del mercado en un número considerable.

Quizás la solución para paliar el problema de estas personas es la que señala la propia Exposición de Motivos: el incremento y mejora de la política pública de vivienda, en la que a pesar del esfuerzo realizado en los últimos años por las administraciones públicas seguimos estando muy atrás de los principales países europeos. La realidad es que a este colectivo vulnerable es muy difícil que un inversor privado pueda alquilarle un inmueble, sobre todo, si en vez de recibir ayudas lo que se le impone es la obligación de tener a los inquilinos por más tiempo, mantenerlos aunque no le paguen y no poder pedirle garantías. Sin embargo, el Real Decreto-Ley está huérfano de acciones concretas en materia de políticas públicas de vivienda que respondan a su carácter de urgencia.

Para completar este análisis hay que reseñar

otras decisiones normativas menores, pero también de difícil justificación.

  • La primera es la prohibición de que el arrendador persona jurídica repercuta al inquilino los llamados gastos de formalización o gestión del contrato (art 20.1 LAU). Sin perjuicio de la falta de explicación de la imposición de esta restricción a unos arrendadores y no a otros, nuevamente, se intenta poner puertas al campo: el arrendador repercutirá al arrendatario sus costes en la parte alícuota que corresponda al valor de la vivienda alquilada o de la renta que obtenga por ella. Si no lo puede hacer de modo adicional a la renta lo incluirá en esta. Al igual que con la prohibición de repercutir al arrendatario la comisión de apertura de la financiación hipotecaria, esta restricción provocará que un coste puntual se incremente para el inquilino al tener que pagarlo como una mayor renta durante todo el tiempo que permanezca alquilado. Pero, en este caso, esta medida provoca un segundo efecto adverso. El inquilino no podrá ya acudir a un intermediario para buscar una vivienda de una persona jurídica. Si la ley prohíbe al arrendatario pagar los honorarios del agente este actuará solo por cuenta de la propiedad. Quizás con mantener la redacción que se incluía en el fallido primer Real Decreto-Ley que limitaba esta restricción a los supuestos en que el intermediario había sido contratado por el arrendador o con exigir una mayor transparencia a este en la oferta de sus inmuebles hubiera sido suficiente para paliar los abusos que pudieran producirse.
  • La segunda es la oponibilidad de los contratos de alquiler aunque no estén inscritos (artículo 14 LAU). La realidad es que los contratos de arrendamiento raramente se inscriben porque el coste no se justifica por los beneficios. Por otro lado, la venta de viviendas no es un terreno propicio para el engaño sobre el alquiler puesto que el artículo 25.5 LAU señala que hacerlo puede constituir un delito de falsedad en documento público para el vendedor. En cualquier caso, no se concibe que un nuevo propietario pretenda ignorar un arrendamiento de vivienda aunque no esté inscrito porque si ha sido diligente debe haber visitado el inmueble. En este sentido, el uso de una vivienda por una familia resultará más o menos evidente y demostrable fácilmente por el arrendatario. Por tanto, el riesgo de que un inquilino sea expulsado por un nuevo propietario engañado es bajo. Sin embargo, para el comprador  demostrar que no pudo conocer la existencia del alquiler no inscrito no es fácil. Derogar el sistema tradicional de protección del adquirente  frente a cargas ocultas provoca una inversión de la carga de la prueba que es muy peligrosa, sobre todo ahora que la consecuencia es soportar un arrendamiento de muy larga duración. No obstante, lo que extraña más en esta regulación es que se reconoce al comprador un derecho a ser resarcido por el vendedor en caso de que le hubiera engañado  pero solo en el supuesto que le hubiera “colado” un contrato de duración superior a cinco o siete años según la naturaleza del defraudador. Por debajo de esos límites debemos interpretar que el comprador engañado o bien no tiene derecho o bien se tiene que ir al Código Civil o Penal para buscar un resarcimiento. Como este dislate nada tiene que ver con el equilibrio en las relaciones entre el arrendador y arrendatario esperemos que sea inmediatamente corregido.
  • La habilitación a las comunidades autónomas para la creación de un derecho de adquisición preferente en su favor si alguien compra un edificio constituido por varias viviendas (supuesto en que los inquilinos no tienen este derecho preferente) (artículo 25.7 LAU) es una reforma inútil. Sorprende que el gobierno incluya este derecho para proteger un interés público dentro de un artículo que vela por el interés particular del inquilino. Por otro lado, el desarrollo normativo sobre este tema lo tendrán que hacer las comunidades autónomas en el marco de sus competencias de vivienda, sin necesidad de esta habilitación.
  • Por último, hay que hacer referencia a la inexistencia de medidas de control de los precios. Su dudosa constitucionalidad si son auténticas limitaciones, la aversión a su introducción a través de incentivos fiscales y la imposibilidad de hacerlo sin contar con la colaboración de los ayuntamientos ha hecho que el anunciado sistema se haya convertido en un mero desiderátum de desarrollo de una base de datos a partir de la información de la que ya disponen los organismos autonómicos competentes en materia de vivienda y una habilitación a los ayuntamientos para que bonifiquen el IBI de las viviendas cuyos alquileres se alineen con estas medidas si efectivamente llegan a crearse. Para que un organismo autonómico haga una estadística no hace falta un Real Decreto-Ley. Lo que son necesarios son medidas que incentiven el registro de estos contratos fomentando la seguridad jurídica y la tributación.

Esperemos que en el trámite de ratificación de este Real Decreto-Ley, si es posible con arreglo a la normativa que rige este período transitorio, se corrijan estas cuestiones para que el propósito de dinamizar el mercado de alquiler, evitando subidas excesivas de las rentas y el perjuicio de los sectores más vulnerables se pueda conseguir.

 

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