Fernando Azofra Vegas

Antonio García García analiza en su entrada en el Almacén Tasaciones condicionadas: un problema creciente en las operaciones de financiación las dificultades para inscribir hipotecas que resultan de la (reciente) tendencia de las sociedades de tasación de incluir un condicionante en tasaciones emitidas conforme al estándar ECO (o sea, conforme a las reglas de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, “Orden ECO” y “tasación ECO”) en casos en los que se valoran dos o más fincas registrales independientes, pero que forman parte de una unidad económica o funcional (por ejemplo, hoteles, centros comerciales o residencias de estudiantes divididos en más de una finca registral). Dicho condicionante exige la

vinculación registral de las fincas, según el procedimiento registral más adecuado a su destino y características, de forma que se garantice, para el supuesto de enajenación (voluntaria o forzosa) de las fincas valoradas, la imposibilidad de que dicha enajenación se realice de forma independiente”.

Como se recordará, la tasación por experto independiente es un requisito indispensable para que la ejecución de la hipoteca pueda hacerse conforme al procedimiento especial de ejecución hipotecaria previsto en los artículos 681 y siguientes de la LEC (en particular, de acuerdo con su artículo 682.2.1.º) o al procedimiento de ejecución extrajudicial (artículo 129 LH). Aunque las entidades de crédito españolas, las aseguradoras y reaseguradoras españolas, las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias españolas y los Fondos de Pensiones españoles deben, por exigencia regulatoria, disponer de tasaciones ECO, desde el mero punto de vista de la constitución de la hipoteca y de su ejecución por el procedimiento ejecutivo hipotecario o el notarial, basta con que el informe de tasación sea efectuado por experto independiente, conforme a la lex artis de la valoración inmobiliaria, aunque no se ajuste a los cánones de la Orden ECO mencionada, ni sea realizada por tasador inscrito en el registro administrativo del Banco de España (RDGSJFP de 7 de julio de 2021, BOE del 26 de julio, páginas 89974 y ss.). No son desconocidas en España, en operaciones de financiación hipotecaria con presencia significativa de prestamistas no españoles, o no bancarios, las valoraciones o tasaciones conforme a los estándares de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) británica, en lugar de las tasaciones ECO.

Antonio García, tras destacar el elevado coste de la agrupación o vinculación ob rem de las fincas que debería llevarse a cabo para levantar dicho condicionante (ciertamente, por la cuota gradual del impuesto de actos jurídicos documentados, pero sin dejar al margen los aranceles notariales y registrales de cualquiera de dichos negocios), repasa los pronunciamientos de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre la inscripción de hipotecas que incluyen tasaciones condicionadas. Y concluye que, si alguna vez se presentase recurso frente a la denegación de inscripción de una hipoteca, o de la cláusula de ejecución por el procedimiento judicial hipotecario o notarial contenidas en una hipoteca, en razón a la existencia del citado condicionante, dicho recurso debería ganarsesiempre y cuando el préstamo hipotecario no fuese susceptible de ser titulizado”.

Aunque comparto la conclusión, la mantengo para cualquier caso, y no sólo cuando el préstamo hipotecario sea susceptible de titulización. Pero más que controvertir sobre la probabilidad de dicho recurso, y si la conclusión debe ser o no la misma, me interesa más poner el foco en por qué hemos llegado a encontrarnos últimamente con este tipo de condicionantes y someter a juicio crítico su solidez.

El Estándar de Criterios para la emisión de condicionantes y advertencias según la Orden ECO 805/2003 publicado por la Asociación Española de Análisis de Valor (“AEV”), en su versión actual (aprobado por la Asamblea General de la AEV el 21 de enero de 2019, con la modificación puntual aprobada por su junta directiva el 8 de enero de 2025 prescribe que, entre otros, en los supuestos en que “[s]e valoran dos o más fincas registrales que conforman una única unidad funcional” o “[s]e valoran dos o más fincas registrales para las que la suma de valores individuales es inferior al valor como conjunto” se deberá introducir en la tasación ECO el siguiente Condicionante:

“El valor de tasación queda CONDICIONADO a la vinculación registral de las fincas [XX] y [YY], según el procedimiento registral más adecuado a su destino y características, de forma que se garantice, para el supuesto [sic] enajenación (voluntaria o forzosa) de las fincas valoradas, la imposibilidad de que dicha enajenación se realice de forma independiente. El elemento valorado está formado por dos o más fincas registrales [que conforman una única unidad funcional / para las que no es posible determinar la posición de los linderos relativos / cuyo valor conjunto es superior a la suma de valores individuales / otras situaciones], por lo que el valor otorgado corresponde a dicha unidad.

Ese Condicionante, denominado “DR-4” en el Estándar AEV, se dice basado en el artículo 10.1 (a) de la Orden ECO y en concreto, en la imposibilidad de realizar las comprobaciones a que se refiere el artículo 7.2 (a) de la Orden ECO

La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.

La Nota Informativa publicada por la Junta Directiva de la AEV el 26 de abril de 2023 denominada “Recordatorio sobre los requisitos exigibles para el levantamiento del condicionante “DR4” a la vinculación registral de fincas” reflexiona sobre dicho Condicionante y las múltiples consultas realizadas a la Comisión Técnica de la AEV sobre las formas de levantarlo, considerando tres posibles alternativas:

  1. Establecer limitaciones al dominio del hipotecante, en favor de los acreedores hipotecarios, consistentes en no realizar actos de disposición, administración o gravamen aislado de las fincas que conforman la unidad económica o funcional, y no solicitar la cancelación total o parcial de la hipoteca sobre alguna o algunas de las fincas conforme al artículo 124 LH;
  2. La agrupación o vinculación ob rem de las fincas; y
  3. el pacto de ejecución unitaria de todas las fincas.

Respecto de la primera hipótesis, estas limitaciones, como prohibición de disponer, no son inscribibles sino cuando nacen de resolución administrativa o judicial o de negocio gratuito (artículo 27 LH), lo que no es el caso en una financiación hipotecaria (STS de 16 de diciembre de 2009, ECLI:ES:TS:2009:8466; RDGRN de 4 de noviembre de 2010, BOE de 30 de diciembre, páginas 109034 y siguientes). Y no teniendo acceso al registro, sería inoponible frente al adquirente o tercero hipotecario sobre alguna o algunas de las fincas hipotecadas. Por lo que no resolvería el problema que subyace al Condicionante, como bien concluye la Nota Informativa. Sí sería inscribible en mi opinión el pacto por el que se declare el préstamo único sobre todas las fincas, prohibiéndose la cancelación o liberación aislada de cualquiera de ellas, en los supuestos de pago parcial por el deudor o por un tercero, conforme a lo previsto en el artículo 122 LH: no se prohíbe la disposición o el tráfico separado de las fincas que componen la unidad, pero la hipoteca se mantiene sobre todas ellas, incólume, aunque cambie de manos alguna o algunas de las fincas hipotecadas. Esto, en ausencia de un pacto de ejecución unitario o colectivo, no resuelve el problema de la pérdida de valor en la ejecución separada que trata de conjurar el Condicionante porque, aunque se mantenga la hipoteca, habrá de procederse a la ejecución finca a finca, y por tanto, se soportará el riesgo de que los rematantes sean distintos, lo que no permitiría (o impediría) la explotación unitaria que es lo que subyace a la valoración de la tasación. Por eso, aunque válido e inscribible, este pacto no constituiría un antídoto adecuado, en ausencia de un pacto de ejecución unitaria.

Sobre la segunda de las posibilidades consideradas, la Junta Directiva explica en la Nota Informativa que, consultado “un representante del cuerpo de Registradores” (que no se identifica) indicó que el condicionante sólo podría levantarse cuando “la hipoteca se constituya en garantía de una sola cifra de responsabilidad, sin distribución alguna” y “la enajenación forzosa resultante de la ejecución hipotecaria sólo pueda llevarse a cabo de forma conjunta”, circunstancias ambas que únicamente se cumplirían, a juicio de tal registrador, inscribiendo “una vinculación ob rem entre los elementos de que se trate” de forma que, a partir de ese momento, no puedan ser objetos de negocios de disposición o gravamen aislados o separados (sobre estas vinculaciones, véanse la RDGSJFP de 3 de mayo de 2023, BOE de 29 de mayo, páginas 73625 y siguientes o la de 30 de agosto de 2023, BOE de 12 de octubre, páginas 136313 y siguientes).

A mayor abundamiento, ese representante de los registradores opinó (según la Nota Informativa) que, en ausencia de agrupación o vinculación ob rem, cada finca debería tener su propia cifra de responsabilidad hipotecaria y que, incluso con un pacto de ejecución unitaria, “cada una de ellas [las fincas] saldría a subasta […] como una finca independiente, de forma que podría ocurrir que fueran distintas personas al remate de cada una de ellas”. No se explica el razonamiento que subyace a esta última afirmación pero, inscrito el pacto de ejecución conjunta, las fincas hipotecadas no podrían ejecutarse (salvo con el consentimiento de hipotecante, del acreedor hipotecario y de todos los terceros hipotecarios sobre cualquiera de las fincas) sino conjuntamente, por lo que habría un remate y un rematante único respecto de todas ellas. Otra cosa es que hubiera de distribuirse ese remate único entra las fincas hipotecadas, en proporción a los valores relativos de cada una en todas ellas en el valor de subasta único, a efectos de la distribución de sobrantes entre los terceros hipotecarios y propietarios de cada finca (artículos 672, 674 y 692.1 LEC).

La Dirección General ha admitido la validez e inscribilidad del pacto de ejecución colectiva o unitaria de la totalidad de las fincas que integran una unidad económica o funcional, estableciendo un valor de tasación único para todas las fincas hipotecadas (aun cuando, por imperativo de los artículos 119 LH o 51 RH, deba distribuirse la responsabilidad hipotecaria entre todas ellas). Y ello por entender que la realización conjunta de las fincas registrales que integran dicha unidad económica permite maximizar el remate, que es el interés común del acreedor y del deudor, del hipotecante no deudor, del tercer poseedor, de los terceros hipotecarios y de los restantes acreedores del ejecutado. Véase la RDGRN de 8 de enero de 2003 (RJ\2003\2184). Así, la determinación en la escritura de hipoteca de un pacto de ejecución unitaria, con un valor conjunto de subasta (combinado con la participación de cada una de las fincas hipotecadas en el valor conjunto que permita distribuir el exceso del remate sobre la responsabilidad hipotecaria de cada finca entre los terceros hipotecarios y propietarios de cada una, conforme al artículo 692.1 LEC) ha de ser suficiente para que, en una cabal interpretación de los artículos 7.2 y 10.1 de la Orden ECO, el tasador no haya de incluir condicionante alguno en la tasación ECO (o pueda alzar el puesto cuando se le acredite haber incluido en la hipoteca dicho pacto de ejecución conjunta).

La Nota Informativa de la AEV tiene expresamente en consideración la resolución de 8 de enero de 2023 mencionada y, por tanto, la postura de la Dirección General favorable a la validez del pacto de ejecución conjunta que, merced a su inscripción, “tiene trascendencia real” dice la AEV, pero acaba rechazando que sirva de antídoto frente al Condicionante porque, afirma:

“[…] este tipo de pactos de ejecución conjunta, si bien vinculan al acreedor, no lo hacen así con el deudor, que continúa teniendo la capacidad de enajenar las fincas de forma independiente a un tercero, posibilidad que únicamente queda limitada, como se ha indicado anteriormente, mediante la vinculación registral de las fincas”.

Yerra también aquí la Junta Directiva de la AEV porque, pactado en la escritura de hipoteca, e inscrito en el registro, ese pacto desde luego que vincula al acreedor y al hipotecante pero, lo que es más importante, es oponible a todos los terceros que inscriban o anoten derechos posteriormente sobre las fincas hipotecadas. Por tanto, si bien es cierto que el deudor puede enajenar cualquiera de las fincas hipotecadas (de la misma forma que puede morirse y que le sucedan sus distintos herederos en la titularidad de cada una de las fincas hipotecadas que conforman esa unidad) eso no hace decaer la eficacia del pacto de ejecución conjunta, y su plena oponibilidad frente al adquirente en tanto se mantenga la hipoteca (artículo 1876 CC, entre otros muchos). De forma que , incumplida la obligación garantizada, el acreedor va a poder ejecutar todas las fincas hipotecadas que integran la unidad económica de forma conjunta, aunque los propietarios de las distintas fincas sean diferentes; es tan irrelevante que los propietarios de las fincas sean diferentes al tiempo de la ejecución, como que existan terceros hipotecarios diferentes sobre las distintas fincas afectadas por el pacto de ejecución único. La ejecución unitaria redundará, previsiblemente, en una maximización del valor, lo que conviene al deudor, conviene al acreedor ejecutante, conviene al tercer poseedor que ahora es propietario de esa finca enajenada voluntariamente por el deudor y conviene, en fin, a los terceros hipotecarios que hayan anotado o inscrito derechos sobre las fincas afectadas con posterioridad a la inscripción de hipoteca.

En la medida en la que la AEV no corrija este Estándar que obliga a sus asociados a introducir un condicionante en forma de vinculación registral de las fincas, la potencial proliferación de estas tasaciones puede comprometer, dificultar o retrasar la inscripción de las hipotecas. Ello puede dar lugar a una disminución del uso de tasaciones ECO y correlativo aumento de las tasaciones RICS por ejemplo, que no plantean dicha problemática.

Conclusión

Si se denegara la inscripción de una hipoteca sobre varias fincas que contenga un pacto de ejecución unitaria, o la inscripción del pacto de ejecución judicial o notarial, precisamente por la existencia de tal condicionante en la tasación ECO que se acompaña a la escritura de hipoteca, creo que el recurso contra la denegación debería ganarse en todos los casos, incluso aunque se tratara de una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (la “LCCI”). Esta última afirmación es algo más atrevida, porque el artículo 13 de la LCCI exige una tasación por experto independiente “utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras”. El registrador podría fundamentar su rechazo precisamente en que la presencia del condicionante impide dar por cumplida esta exigencia. Pero la Dirección General, o los tribunales, deberían desechar la alegación y estimar el recurso o el pleito promovido frente a la calificación registral porque el Condicionante, como se ha explicado, no es conforme con la Orden ECO y debería, en consecuencia, tenerse por no puesto.


Andrea and Pablo before Las Vegas, Nevada por Robert Frank – 1955 – The Israel Museum, Jerusalem