Por Fernando Pantaleón*

En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término

Art. 1504 Código Civil

 

Imaginemos que, en el marco de una reunión de directores de asesoría jurídica interna de varias grandes empresas, un Profesor de Derecho Civil in­vitado viniera a plantear la cuestión que constituye el objeto principal de la monografía que, por delicadeza de su autora, la Profesora Beatriz Gregoraci, tengo el honor de prologar:

En los contratos sinalagmáticos, ¿pueden las partes pactar, válida y efi­cazmente, que determinados incumplimientos de las obligaciones contraídas justificarán la resolución del contrato por la parte no incumplidora, aun cuando no constituyan incumplimientos objetivamente graves o esenciales: que frus­tren la finalidad económica propia del tipo de contrato sinalagmático del que se trate? ¿O ha de sostenerse, por el contrario, que no cabe reconocer a la au­tonomía privada el alcance de privar al Juez que hubiere de pronunciarse sobre la conformidad, o no, a Derecho de la resolución del contrato de la potestad, que imperativamente mantendría, de valorar a dicho efecto la esencialidad o gravedad objetiva del incumplimiento pretendidamente resolutorio?

Tengo por seguro que las respuestas que tal Profesor recibiría se dividi­rían entre las de los que afirmarían, derechamente, que la fundamental libertad que el artículo 1255 del Código Civil reconoce a los contratantes tiene, sin duda, el alcance en cuestión; y las de los que querrían saber, antes, si se trata de una pregunta-trampa que oculta los casos de contratación con condiciones generales, o regida por especiales normas imperativas de protección de los consumidores o los trabajadores. Y que, aclarado por aquél que su pregunta no contempla esos casos excepcionales, todos sus imaginarios interlocutores ven­drían ya a coincidir en la respuesta afirmativa; o casi todos, si acaso hubiese alguno irremediablemente convencido de que los Profesores de Derecho no pueden resistir la tentación de emboscar celadas en los interrogantes que diri­gen a quienes no tienen el alto privilegio de serlo.

Y cabe imaginar qué opinarían tales interlocutores si, seguidamente, nues­tro Profesor les informase de que ciertos colegas suyos, no sólo han manifesta­do su preferencia por la posición contraria, sino que alguno ha llegado a tachar de «equivocada» y «absurda» la doctrina de recientes sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo que, como ya habían hecho otras anteriores, re­conocen con claridad meridiana a la autonomía de las partes el alcance de esta­blecer que determinado incumplimiento del contrato será causa de resolución del mismo, con fuerza de ley entre ellas: excluyendo la valoración judicial de la esencialidad o gravedad objetiva de ese incumplimiento. En lo que sigue, va­mos a denominar «Jurisprudencia A» a dicha línea jurisprudencial.

Ahora bien, si el autor de este prólogo aconsejó a la Profesora Gregora­ci que dedicase sus excelentes y bien probadas cualidades investigadoras a la cuestión arriba descrita, no fue para que entrara en polémica sobre lo que –sal­vo por influjo de una irresistible compulsión hacia lo improbable– debería ser evidente; sino para que dilucidase cómo pudo aparecer, y coexistir con la refe­rida Jurisprudencia A, otra con pronunciamientos del siguiente tenor:

«Los artículos 1124 y 1504 del Código Civil no se excluyen entre sí, sino que se complementan, en el sentido de que la regla que con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas contiene el primero, se aplica de modo específico al segundo cuando se trata de un contrato de compraventa de bie­nes inmuebles».

Ello conlleva que,

«para el éxito de la acción resolutoria re­gulada en el artículo 1504, hayan de concurrir los requisitos que, para ejerci­cio de la del 1124, considera indispensables la jurisprudencia».

Y, en consecuencia,

«la aplicación de la facultad resolutoria del artículo 1504 del Código, en el especial supuesto de venta de inmuebles, como la genérica del 1124 del mismo cuerpo legal, requiere, no un simple retraso en el cumpli­miento de las obligaciones asumidas por el denunciado como incumplidor, sino que se dé un impago prolongado, duradero, injustificado o quede frustra­do el fin económico-jurídico que el contrato de compraventa implica y las legítimas aspiraciones del vendedor».

En lo que sigue, denominaremos «Jurisprudencia B» a esta doctrina jurisprudencial.

Y es que se comprende con facilidad que esa Jurisprudencia B resultaría absolutamente contradictoria con la llamada Jurisprudencia A, si la Sala Pri­mera del Tribunal Supremo hubiese establecido aquélla partiendo de la base de que el artículo 1504 del Código Civil regula los efectos de cierta cláusu­la resolutoria: la cláusula por la que las partes de una compraventa de un bien inmueble estipulan que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato. Porque, efectivamen­te, no hay explicación razonable alguna para mantener la Jurisprudencia B para dicha cláusula resolutoria, y mantener a la vez la Jurisprudencia A para las demás cláusulas del mismo tipo. Ante todo, para las que, también en com­praventas de bienes inmuebles, atribuyan igual potencia resolutoria al incum­plimiento por el comprador de una obligación distinta de la de pagar el precio; o al incumplimiento por el vendedor de su obligación de entregar el inmueble en el tiempo convenido, u otra cualquiera de sus obligaciones contractuales. Y, con carácter general, para las cláusulas que establezcan, en contratos sinalag­máticos que no sean compraventas de inmuebles, su resolución de pleno dere­cho por incumplimientos contractuales determinados.

Ahora bien –como la monografía de la Profesora Gregoraci nos ense­ña–, ocurrió que la Jurisprudencia B fue establecida por la Sala Primera del Tribunal Supremo partiendo de la base –sostenida también por la doctrina mayoritaria, aunque con los contradictores más autorizados (los Profesores L. Díez-Picazo y V. L. Montés)– de que el artículo 1504 del Código Civil regula la resolución, por falta de pago del precio, de todo contrato de com­praventa de bien inmueble. Y, partiendo de ese grave error, puede compren­derse que surgiera la Jurisprudencia B: evidentemente, nada más razonable que, de carecer el contrato de cláusula resolutoria para tal incumplimiento, su resolución por falta de pago del precio se rija por lo dispuesto en el ar­tículo 1124 del Código Civil, conforme a la interpretación dada al mismo por la jurisprudencia. Es más: lo difícil de entender es que, en ese caso, no se rija sólo e íntegramente por lo dispuesto en el artículo 1124.

Idea, ésta, que me lleva a exponer la que considero interpretación correc­ta del artículo 1504 del Código Civil; que, como se verá, coincide con la que B. Gregoraci preconiza en la obra prologada, salvo en detalles de importan­cia menor para su tesis central.

 

II

Y comenzaré diciendo, en aras de la claridad de lo que sigue, que com­parto sin reserva la opinión jurisprudencial y doctrinal dominante de que el «requerimiento» del que nos habla el artículo examinado no es, en propiedad, un requerimiento de pago –destinado a que el comprador satisfaga el precio, enervando de ese modo la facultad resolutoria del vendedor–, sino un «reque­rimiento resolutorio»: la notificación por el vendedor al comprador de que efectivamente ejercita dicha facultad y resuelve así el contrato. Por eso, cabal­mente, el comprador sólo puede pagar «ínterin no haya sido requerido»: no después. 

Es verdad que tanto en el artículo 1656 del Código Civil francés, como en el artículo 1433 del Pro­yecto de 1851, se hablaba de un requerimiento que pusiera al comprador en mora; pero –me parece claro–, no porque dicho requerimiento tuviese por finalidad que el comprador pagara el precio, sino porque se asumía como regla general que, sin la puesta en mora del deudor, no había verdadero incumplimiento. Salvo que se hubiese pactado expresamente la mora automática: véase el comentario de García Goyena al referido artículo 1433 (remisión al artículo 1007.1.º); y los comentarios al artículo 1656 de los mejores exégetas del Code Napoléon dejaban claro que las partes podían pactar, de forma expresa, que no fuera necesario «requerimiento» al comprador para que se produjera –en tal caso automáticamente, al expirar el término convenido para el pago del precio– la resolución de pleno derecho de la compraventa.

La moderna propuesta de algunos autores de entender ese «requeri­miento» como requerimiento de pago, con el objetivo de dotar de soporte nor­mativo a la figura del Nachfrist, suscita ciertamente mi simpatía, pues ya en el año 1993 dejé escrito que la considero «la más valiosa contribución de la ciencia jurídica alemana al Derecho del incumplimiento». Pero no puede en­cajarse en la única interpretación global del artículo 1.504 del Código Civil que considero acertada y sigo exponiendo a continuación.

Sí quiero manifestar que, a la confiada espera de una reforma general del Derecho del incumpli­miento contractual conforme a la «Propuesta para la Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos», la jurisprudencia puede fácilmente instaurar, en la práctica, la figura del Nachfrist: dejando bien sentado que, si no se le hubiera concedido al incumplidor, no considerará, como regla, resolutorio un retraso en el cumplimiento (o, incluso, un cumplimiento defectuoso subsanable); salvo que imponga considerarlo tal –claro está– una norma legal específica o un pacto expreso de los contratantes. Y hay ya sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo que apuntan atinadamente en esa dirección.

Como ya he anticipado, me parece gravemente errónea la tesis –cada vez más puesta en cuestión, con buen criterio, en recientes aportaciones sobre el precepto– de que el mismo es aplicable a todas las compraventas de bienes inmuebles con precio aplazado, contengan, o no, una cláusula de resolución de pleno derecho de la venta por falta de pago del precio en el tiempo convenido. No negaré que dicha tesis parece la más fiel al significado gramatical de las palabras «En la venta de bienes inmuebles, aun cuando…». Pero resulta refu­tada por un argumento sistemático, que convence de que el redactor del ar­tículo no se percató de que, al iniciarlo con «En la venta de bienes inmuebles», en vez de con «Aun cuando» –o «Aunque» (cf. artículo 1433 del Proyecto de 1851)–, debía escribir a continuación un mero «cuando»; que habría sido, por cierto, lo más correcto, pues, que la resolución tenga lugar «de pleno derecho» (ope legis), no significa ni tiene por qué implicar que tenga lugar automática­mente (ipso facto, por el hecho mismo del incumplimiento): sin necesidad de «requerimiento» resolutorio. La resolución «de pleno derecho» era, en el Có­digo, lo opuesto a la resolución ope judicis del artículo 1124.

El anunciado argumento sistemático, que considero decisivo, es el si­guiente:

Resulta indudable que el artículo 1504 del Código Civil quiere excluir la aplicación del artículo 1124, párrafo tercero, del mismo cuerpo legal (ésta es –nótese– la evidencia más potente contra la afirmación básica de la Jurisprudencia B de que ambos artículos «no se excluyen entre sí, sino que se complementan»). Y la única justificación razonable para esa exclusión es la siguiente: el artículo 1124. III –cuyo significado originario era, con seguri­dad, que la resolución se producía por la sentencia (constitutiva) del Tribunal que valoraba la entidad y las circunstancias del incumplimiento y, concurrien­do causas justificadas, podía «señalar plazo»; y que cabía cumplir hasta ese momento, y evitar así la resolución, salvo que el Tribunal estimase el cumpli­miento excesivamente tardío– es una norma de Derecho dispositivo; y las partes, en ejercicio de su autonomía privada (artículo 1255 del Código Civil), han establecido que la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho por falta de pago del precio en el tiempo convenido.

En efecto, ¿qué, si no el haberse pactado tal cláusula resolutoria, podría justificar que lo dispuesto en el artículo 1124. III no sea aplicable a la resolu­ción por falta de pago del precio en las compraventas de bienes inmuebles, y que sí lo sea (no existiendo cláusula resolutoria en contrario, o una norma legal como, por ejemplo, la del artículo 1505 del Código Civil) a la resolución por falta de entrega del inmueble vendido, o por cualquier otro incumplimiento de cualquier tipo de contrato sinalagmático, tenga éste, o no, por objeto un bien inmueble?

Y no se me aduzca, en contrario, la manida ocurrencia de que la frase fi­nal del artículo 1.504, «el Juez no podrá concederle nuevo término», sería una suerte de compensación para el vendedor por el pretendido «privilegio» otor­gado al comprador de poder pagar el precio «aun después de haber expirado el término», evitando así la resolución. Pues no hay tal privilegio, en compara­ción con el artículo 1124. III, y el vendedor tiene en su mano no dejar al com­prador tiempo alguno para utilizarlo. En efecto:

(i) Conforme al artículo 1124. III, en su significado originario, el com­prador podía pagar aun después de haber expirado el término, y evitar así la resolución, como regla hasta el que Tribunal la decretase. E incluso admitida hoy, en general, por la jurisprudencia la llamada «resolución extrajudicial» –rectius: mediante declaración unilateral recepticia–, el comprador puede pa­gar, evitando la resolución, como regla hasta que recibe la declaración del vendedor de ejercicio de su facultad resolutoria.

(ii) Realizado por el vendedor el «requerimiento», esto es, notificada al comprador su decisión de resolver, éste ya no podrá enervar la resolución pagando. Y es obvio que el vendedor puede realizarlo inmediatamente de expirar el término pactado para el pago del precio. Y algunas sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo han admitido, incluso, «requerimientos resolutorios» practicados antes de la llegada de ese término

Dando un paso más en la exégesis del artículo 1504, lo más natural es entender que las partes, al establecer la cláusula resolutoria que en él se con­templa, quisieron que ésta funcionase en interés del vendedor: no, que el com­prador, sencillamente no pagando el precio en el tiempo convenido, pudiera provocar la resolución de una venta que ya no le interesase mantener. Y en consecuencia, el vendedor podrá optar por no resolver el contrato y exigir el pago del precio.

Así fue para la «lex commissoria», cuando menos desde el Derecho romano postclásico, y en el De­recho histórico español. Y, sin duda en dicho sentido, escribió García Goyena, al comentar el artículo 1433 del Proyecto de 1851, que: «La condición resolutoria expresa no debe ser menos favorecida que la implícita del artículo 1042»; cuyo párrafo segundo comenzaba igual que el del artículo 1124 del Código Civil.

Pero con la matización que seguirá.

Considero, en fin, que, si el legislador permite al comprador pagar «ínte­rin no haya sido requerido», no es porque quiera atribuir imperativamente al comprador moroso dicha posibilidad de evitar la resolución: sólo presume o interpreta –con buen sentido– que fue esa la voluntad de las partes. Y, quizás también, no quiere que el vendedor pueda tener el contrato por resuelto (negar­se a recibir el precio, disponer del bien inmueble vendido) hasta que, mediante la notificación al comprador de su decisión de valerse de la cláusula resoluto­ria, haya dado a éste la certidumbre de que ya no tendrá que pagar el precio. Por eso sostengo que el artículo 1504 no prohíbe pactar, de forma expresa, que la resolución de la compraventa tendrá lugar de pleno derecho y sin necesidad de «requerimiento» al comprador: automáticamente, al expirar el término con­venido para el pago del precio;

Así lo sostuvieron ya, como avancé, los mejores exégetas para el artículo 1656 del Có­digo Civil francés, sobre la base de que dicho precepto se limita a interpretar la voluntad de las partes.

pues el establecimiento de tal pacto expreso da ya al comprador la certeza de que el vendedor no podrá, expirado aquel término, exigirle el pago.

Si la falta de pago del precio en el tiempo convenido hubiera sido imputable al comprador, el ven­dedor podrá exigirle la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución le haya, en su caso, causado; en la medida de su interés contractual positivo, pero descontando el valor actual del inmueble vendido, cuya propiedad mantiene o recupera el vendedor por efecto de la resolución automática.

Se notará que discrepo de la muy extendida opinión doctrinal –comparti­da, al parecer, por B. Gregoraci– que atribuye a la expresión «de pleno dere­cho» del artículo analizado el significado de «automáticamente», y mantiene que fue finalidad del precepto excluir imperativamente la automaticidad de la resolución. Yo creo seguro que el legislador de 1889 utilizó esa expresión en el sentido de que la resolución tendrá lugar sin necesidad de que el vendedor re­clame a un Tribunal que la decrete ni de que medie al efecto una valoración o apreciación judicial de la entidad y circunstancias de la falta de pago; y no veo que el artículo 1504 persiga imperativamente garantizar al comprador moroso la posibilidad de evitar la resolución, pagando el precio, «ínterin no haya sido requerido». A lo más, la de hacerlo si y mientras el vendedor pueda optar por exigirle el pago.

A lo más –digo–, porque ni siquiera me parece seguro que esté prohibido en nuestro Derecho un pacto expreso en el sentido de que la falta de pago del precio en el tiempo convenido permitirá al vende­dor: o tener la compraventa por resuelta sin necesidad de notificación al comprador, o exigir a éste el pago del precio. Ahora bien, de considerarse tal pacto lícito (pese a provocar inseguridad acerca de quién sería el propietario del inmueble vendido, y ya entregado, tras la falta de pago del precio), sin duda impondría al vendedor el deber de buena fe de devolver/rechazar con celeridad un pago/ofrecimiento de pago tardío del comprador que aquél no quisiera ya aceptar, quedando así el contrato definitivamente resuelto. O qui­zás, aun más, el deber de buena fe de exigir con celeridad el pago del precio, si esto fuera lo que el vende­dor prefiriese, so pena de perder la facultad de optar por esa alternativa (cf. artículo 1457 del Código Civil italiano).

Por todo lo expuesto, hay que concluir que la interpretación correcta del artículo 1504 del Código Civil es entenderlo como sigue:

«En la venta de bienes inmuebles, […] cuando [a fin de excluir lo dispues­to en el párrafo tercero del artículo 1124 CC] se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, [podrá el vendedor escoger entre exigir el pago o la resolución de la venta y] el comprador podrá pagar [enervando así la facultad del vendedor de resolver el contrato], aun después de haber expirado el térmi­no, ínterin no haya sido requerido (i. e., notificado de la decisión de resolver del vendedor) judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, [la venta quedará resuelta y] el Juez no podrá concederle nuevo término.

[Si se hubiera estipulado expresamente que la resolución del contrato ten­drá lugar de pleno derecho y sin necesidad de notificación al comprador, la ven­ta quedará resuelta al expirar el término convenido para el pago del precio]».

 

III

Llegados a ese punto, no sorprenderá al lector que afirme que, para de­mostrar la tesis básica de la monografía que me honro en presentarle –la tesis que se infiere de la aquí llamada Jurisprudencia A–, lo crucial no es lo que el artículo 1504 del Código Civil dice, sino lo que implícita, pero indudable­mente, presupone; a saber: que la fundamental libertad que el artículo 1255 del propio Código reconoce a los contratantes permite a éstos privar al Juez de la potestad –que el artículo 1124. III del mismo cuerpo legal le atribuye– de valorar si un determinado incumplimiento de un contrato sinalagmático justifica, o no, la resolución (inmediata) del contrato in­cumplido. Idea clave, ésa, que, cabalmente por ser concreción del principio general de autonomía privada, debe valer, salvo norma imperativa en con­trario, para cualquier clase de contrato sinalagmático y de incumpli­miento determinado del mismo: no hay razón, esto es, para restringir su alcance a las compraventas de bienes inmuebles y al incumplimiento consis­tente en la falta de pago del precio en el tiempo convenido.

El autor que ha criticado con mayor dureza la Jurisprudencia A –el más radical defensor de la «imperativa esencialidad» de los incumplimientos reso­lutorios– ha escrito que

«el art. 1504 CC muestra clamorosamente que ni tan siquiera pactando que el impago del precio (obligación esencial) actúa como condición resolutoria basta para preconstituir en todo caso aquel incumpli­miento como esencial».

La Profesora Gregoraci demuestra que, interpretado dicho artículo a la luz de sus antecedentes legislativos y atendiendo funda­mentalmente a su espíritu y finalidad –no como lo ha hecho la Jurispruden­cia B–, la afirmación arriba citada es un clamoroso disparate. Y espero que lo expuesto en este prólogo contribuya también a convencer al lector de que, efectivamente, así es: no hay la más mínima contradicción entre la Juris­prudencia A y el artículo 1504; antes bien, éste presupone la idea clave en la que aquélla se asienta.

Cuestión distinta es que ese artículo merezca ser conservado. Seguramen­te, se ganaría con su derogación. Ante todo, porque su malhadado tenor literal ha logrado confundir ya a demasiados durante demasiado tiempo. Y no se en­cuentra, además, justificación razonable para exigir que el «requerimiento reso­lutorio» se realice «judicialmente o por acta notarial», una vez que constante jurisprudencia ha admitido, con carácter general, la resolución mediante decla­ración unilateral recepticia no formal. Ni siquiera, para la compraventa y de­más contratos sinalagmáticos de disposición de bienes inmuebles, puesto que no son, en nuestro Derecho, negocios jurídicos formales: la transmisión de la propiedad a título oneroso no requiere, en nuestro Derecho, forma ad solemni­tatem alguna. Pero, vista la doctrina sentada en la materia por la Sen­tencia 315/2011, de 4 de julio, del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supre­mo, reiterada en otras posteriores, es altamente improbable que esa Excma. Sala vuelva motu proprio a admitir –como lo admitió en sentencias anteriores– «requerimientos resolutorios» hechos por telegrama o burofax; a pesar de que la misma Sala ha negado reiteradamente que el precepto sea aplicable a contra­tos de disposición de inmuebles distintos de la compraventa.

Si se decidiere derogar el artículo 1504, podría ser sustituido –de estimar­lo necesario– por uno más general, como el artículo 1456 del Código Civil italiano, que, con la rúbrica «Clausola risolutiva espressa», dispone: «I con­traenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità sta­bilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte inte­ressata dichiara all´altra che intende valersi della clausola risolutiva».

A lo que cabría añadir: «salvo que los contratantes hayan convenido expresamente que la resolución se verifique en el momento en que acaezca el incumplimiento previsto en la cláusula resolutoria».

Y si a la vez se reflejase en la letra de la ley la jurisprudencia que ha admitido como regla la resolución mediante declaración unilateral recepticia, resultaría ya palmario que el significado de la expresión «de (pleno) derecho» es el que ha tenido y tiene, desde el establecimiento de la referida jurisprudencia, en el ar­tículo 1504: que los Tribunales no podrán declarar que la resolución del contrato no se verificó por razón de la objetiva levedad o falta de esencialidad del incumplimiento –previsto en la cláusula resolutoria– acaecido.

Todavía más claramente merece ser derogado el artículo 1505 del Código Civil, aun prescindiendo de la polémica cuestión de si la resolución de pleno derecho que prevé, «en interés del vendedor», requiere, o no, que éste notifique al comprador su decisión de resolver. Y es que, a falta de cláusula resolutoria para el supuesto que dicho precepto contempla (y su tenor no permite sostener que la asume expresamente pac­tada), resulta desaforadamente favorable al vendedor: a todas luces, cuando el bien mueble vendido no sea una mercadería; y aunque lo sea, cf. artículo 332. I del Código de Comercio («sin justa causa»). En fin, si la respuesta a la polémica cuestión arriba mencionada hubiera de ser negativa, se generarían para el vende­dor los deberes de buena fe señalados anteriormente.

 

IV

Pero lo que ciertamente procede es que, sin esperar a esa eventual dero­gación, la Sala Primera del Tribunal Supremo abandone con claridad, lo antes posible, la aquí llamada Jurisprudencia B. Porque esa Excma. Sala no debería seguir dando la impresión de que mantiene dos posiciones antagónicas acerca del alcance de la autonomía privada para dotar de fuerza resolutoria a deter­minados incumplimientos contractuales, aunque no sean objetivamente gra­ves o esenciales: una (negativa) para la falta de pago del precio en el tiempo convenido en las compraventas de bienes inmuebles, y otra (afirmativa) para incumplimientos de otras obligaciones en esas compraventas, y para cualesquiera incumplimientos determinados de contratos sinalagmáticos de cualquier otro tipo.

La Profesora Gregoraci ha llevado a cabo un análisis exhaustivo de las muy numerosas sentencias que han constituido la repetida Jurisprudencia B. Ha distinguido tres grupos de casos: aquellos, la inmensa mayoría, en los que no existía la cláusula resolutoria que el artículo 1504 contempla; aquellos en los que sí existía, y la Sala Primera del Tribunal Supremo declaró la resolución conforme a Derecho; y, en fin, aquéllos en que sí existía, y esa Excma. Sala rechazó la resolución del contrato por el vendedor. Y se ha centrado, natural­mente, en el tercero de dichos grupos de casos.

Su conclusión es que, en ninguna de las sentencias que decidieron casos de ese grupo, el rechazo de la resolución se basó, exclusivamente, en que la falta de pago del precio no revistiera la objetiva gravedad o esencialidad exigi­da por la jurisprudencia referente (sólo) al artículo 1124 para considerar un determinado incumplimiento causa bastante de resolución del contrato: o bien no habían concurrido los requisitos exigidos por el propio artículo 1504 (no existía falta de pago del precio anterior a un «requerimiento resolutorio» for­mal); o bien la falta de pago del precio había venido provocada por un incum­plimiento anterior del vendedor, suficiente para fundar una exceptio inadim­pleti contractus oponible por el comprador; o bien, otras circunstancias específicas del caso a decidir justificaban igualmente calificar de contrario a las exigencias de la buena fe el ejercicio por el vendedor de la facultad que le atribuía la cláusula resolutoria.

Y así las cosas, la Jurisprudencia B, a más de errónea, se revela inne­cesaria: bastan los artículos 1504 y 7.1 del Código Civil para llegar a los mismos resultados.

Lamentablemente, no le ha sido posible a la autora subdividir los casos de aquel tercer grupo según que la cláusula de resolución que el artículo 1.504 contempla fuera, o no, una condición general de la contratación predispuesta por un empresario –típicamente un promotor de viviendas– frente a un consu­midor: un comprador de vivienda para su uso personal o familiar; pero consta­ta, con tino, que la Jurisprudencia B funcionó como mecanismo oculto de control de contenido de condiciones generales abusivas, cuando aún no había legislación específica al efecto. Hoy, dicha legislación existe. Y la cláusula resolutoria contemplada por el artículo 1504, si predispuesta como condición general frente a un comprador consumidor, deberá normalmente considerarse abusiva; y más aún, si acompañada, como era y es muy frecuente, de la pena­lidad de la pérdida por el comprador, a favor del vendedor, de las cantidades ya pagadas en concepto de precio del inmueble. Recomendamos, en fin, al lector las páginas dedicadas por B. Gregoraci a reflexionar sobre de qué modo –me­diante la previsión de un Nachfrist– cabría evitar la nulidad, por abusivas, de las cláusulas resolutorias por incumplimientos contractuales no objetivamente graves o esenciales, establecidas como condiciones generales frente a consu­midores eventualmente incursos en tales incumplimientos.

V

La minoría doctrinal opuesta a la aquí denominada Jurisprudencia A ha utilizado, junto a la norma del artículo 1504 del Código Civil interpretada conforme a la Jurisprudencia B, otras consideraciones de menor entidad, a las que quiero dedicar algún comentario.

«No tendría sentido –se ha argumentado– exigir requisitos sustanciales para el ejercicio de la facultad de resolver si las partes pudieran eludirlos mediante la entronización de la condición resolutoria expresa por impago como cláusula de estilo». No se comprende bien a qué se pretende aludir con las palabras «como cláusula de estilo», si suponemos, naturalmente, que no quieren emplearse en el sentido encubierto de «como condición general de la contratación». Por supuesto, una cláusula resolutoria de la que, a causa de su muy genérico tenor, no pueda llegarse al convencimiento de que se pactó con la finalidad de excluir, para incumplimiento o incumplimientos determinados, el requisito de su objetiva gravedad o esencialidad, no podrá servir para ex­cluirlo. Y, bien sentado lo anterior, resulta obvio que el argumento arriba trans­crito, o está presuponiendo, sin razón alguna, que dichos «requisitos sustan­ciales» son de Derecho imperativo, o revela una ignorancia crasa de la función que desempeña el Derecho dispositivo.

Cuando, a mediados de los años 80 del pasado siglo, el Profesor R. Ber­covitz defendió la que vengo llamando Jurisprudencia B, lo hizo porque, entonces, servía para proteger a la parte contractual débil, los compradores de vivienda, frente a la parte contractual fuerte: las compañías promotoras vende­doras. Por el contrario, los Profesores que hoy critican la Jurisprudencia A le reprochan «salir en socorro» de compradores de vivienda que, tras el hundi­miento del mercado inmobiliario, hacen valer cláusulas de resolución por falta de entrega de la vivienda (o la licencia de ocupación) en el plazo convenido, para realizar resoluciones que los referidos Profesores motejan de «oportunis­tas»: esos compradores –nos dicen– se aprovechan de pequeños retrasos de los promotores para escapar de compras a precios que, pactados en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, eran muy superiores a los de mercado, al tiempo de resolver, para viviendas de iguales características, que pueden volver a com­prar a estos precios muy inferiores.

Mucho cabría responder a tales afirmaciones, incluso sin entrar en el espi­noso terreno de señalar beneficiarios y culpables del inflado de esa famosa bur­buja. Dejaré también de lado la consideración de cuánto retraso en la entrega de la vivienda debía soportar con paciencia el comprador que ya hubiera pagado buena parte del precio, cuando, un día sí y otro también, promotores inmobilia­rios caían en concurso de acreedores. Diré sólo que ningún jurista autorizado ha sostenido jamás que la resolución de un contrato (por incumplimiento legal o convencionalmente bastante al efecto) resulte inadmisible por el mero hecho de que permita al contratante cumplidor librarse del que ha venido a ser o a reve­larse un mal negocio para él. Cuando sea así, el contratante cumplidor no podrá, si resuelve, pretender (además de la restitución de la prestación que en su caso ya hubiera realizado) indemnización alguna: tampoco, ciertamente, en la medi­da de su interés de confianza o interés contractual negativo. Pero tendrá derecho a resolver. Y tacharle de «oportunista» para negárselo, no es más que retórica insidiosa digna de tan deplorable causa.

En fin, sin duda cabe imaginar supuestos de ejercicio de facultad resolu­toria contrario a las exigencias de la buena fe por parte de compradores de vi­vienda: el caso decidido por la Sentencia 237/2015, de 30 de abril, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, nos brinda un claro ejemplo. Pero dicha Sen­tencia demuestra también ejemplarmente que esa Excma. Sala no va a aplicar la Jurisprudencia A en contradicción con lo prescrito por el artículo 7.1 del Código Civil. Ni siquiera, a instancia de la parte contractual débil que haya pretendido hacer valer, contra las exigencias de la buena fe objetiva, una cláu­sula resolutoria contenida a su favor en el contrato.

No debilita en modo alguno la aseveración del texto que, en el caso decidido por la referida Sen­tencia, la resolución de pleno derecho pretendida no se fundara en una cláusula resolutoria que el contrato de compraventa contuviera, sino en el artículo 3 de la Ley 57/1968, según la interpretación dada al mismo por la Sentencia 778/2014, de 20 de enero de 2015, del Pleno de dicha Sala del Tribunal Supremo.

 

VI

Espero que las páginas anteriores hayan convencido al lector de que el tema objeto de la monografía de la Profesora Gregoraci, que tiene en sus ma­nos, plantea, para los que disfrutamos con los misterios jurídicos, problemas verdaderamente apasionantes. Eso, y la evidente importancia práctica de su tesis central, justifican un atento estudio de la obra. Y tengo la seguridad de que quie­nes lo lleven a cabo coincidirán conmigo en que, además, es digna del mayor elogio imaginable en estos tiempos de (justamente) aguda conciencia ecológica: merece el papel, el árbol, que ha hecho posible su publicación.

Porque es un libro de excelente factura: la metodología es acertada; la argumentación, clara y convincente; y las conclusiones, bien fundadas y, por ello, muy sensatas. Eso no constituirá ninguna sorpresa para los conocedores de anteriores trabajos de la autora: llevan la impronta de su maestro, el profe­sor A. M. Morales, uno de mis «uncles in law» (en el Derecho, que no parien­te por afinidad). No constituirá –digo– ninguna sorpresa; pero amerita, sin duda, un renovado agradecimiento y una calurosa felicitación.

El lema de la Escuela: lo mejor, siempre

* Esta entrada reproduce el Prólogo del autor al libro de Beatriz Gregoraci, Cláusula resolutoria y control del incumplimiento, Madrid 2015

Lotte Laserstein Ich und mein Modell, 1929