Por Laura Viloria

Es frecuente en la venta de viviendas heredadas que la nota simple del Registro recoja, entre las cargas, una línea como esta:

«afección al pago del Impuesto sobre Sucesiones, autoliquidado, plazo de cinco años, nota de 2014».

El banco del comprador pide que se cancele antes de firmar el préstamo hipotecario. Alguien presenta una instancia y el Registro practica un asiento cuyo efecto principal es borrar algo que quedó sin efecto hace siete años.

En el recurso que dio lugar a la Resolución de la DGSJFP de 19 de abril de 2022, el titular describía una nota simple que recogía entre las «cargas propias» doce afecciones fiscales, extendidas entre 2019 y 2021 y todas con su plazo de cinco años. Ninguna había caducado aún. Pero, tal como están las normas y como las lee la Dirección General, lo previsible es que cada una siga en la nota simple una vez caducada, mientras no se cancele.

Proponemos por eso una reforma reglamentaria mínima.

La caducidad de la nota de afección

Según el art. 79.2 LGT, los bienes transmitidos quedan afectos al pago de los tributos que gravan la transmisión, cualquiera que sea su poseedor, salvo que este sea un tercero protegido por la fe pública registral. El art. 5.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados precisa que no lo está el tercero «cuando en el Registro conste expresamente la afección». Para que conste existe una nota marginal, la nota de afección.

Cuando se autoliquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), o cuando en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) hay autoliquidación o liquidación pendiente, el registrador la extiende. Los dos reglamentos dicen que la nota de afección queda «sin efecto» y debe cancelarse cuando se acredita el pago de lo que garantiza y, «en todo caso», a los cinco años de su fecha (art. 122.4 del Reglamento del ITP-AJD, RITPAJD; art. 100.4 del Reglamento del ISD, RISD).

Para la del ITP-AJD, la Dirección General de Tributos (consulta V2126-09, de 23 de septiembre de 2009) y la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2016 entienden que es un plazo de caducidad, sin interrupción posible, que se cuenta desde la extensión de la nota; la DGRN califica también de caducidad el plazo del art. 100.4 RISD (Resolución de 21 de enero de 2020). Dejamos aparte las notas de afección por beneficios fiscales condicionados (art. 79.3 LGT), aunque la resolución de 2016 trataba de una de ellas.

La STS 404/2026, de 6 de abril (Sala Tercera, rec. 210/2024, ECLI:ES:TS:2026:1421) ha precisado qué se pierde con la caducidad, a propósito de una nota de afección del art. 100.4 RISD. La caducidad alcanza al asiento y a su oponibilidad registral, pero no extingue la garantía legal del art. 79 LGT, que no depende del asiento. La condición de tercero se juzga al adquirir, así que quien compró con la nota de afección vigente sigue respondiendo aunque la derivación se inicie con la nota ya caducada. La nota solo servía para impedir que el adquirente posterior invocara la fe pública, y por eso la resolución de 2016 advertía que, si tuviera una vigencia indefinida o incierta, «se produciría una brecha en el sistema».

Lo anterior no se refiere a la hipoteca legal tácita del art. 78 LGT. Y la caducidad de la nota de afección no prueba la prescripción de los derechos a liquidar y exigir la deuda, que es de cuatro años (art. 66 LGT) y se interrumpe por las causas del art. 68 LGT.

¿Por qué sigue en la nota simple?

Los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1 LH, párrafo tercero). Los reglamentos fiscales dicen que la nota de afección queda sin efecto, «debiendo ser cancelada», pero no dicen quién debe pedirlo. Y la Dirección General, desde la Resolución de 21 de enero de 2002 hasta la de 17 de enero de 2023, exige para cancelar acreditar el pago (firme, precisan las más recientes) o el transcurso del plazo, o aportar el consentimiento de Hacienda o una resolución judicial.

El Reglamento Hipotecario presume esa petición al expedir certificación y permite cancelar del mismo modo al practicar un asiento (art. 353.3 RH). La certificación no incluye lo que deba cancelarse o haya caducado «con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria», y pedirla equivale a solicitar la cancelación, que se practica antes de expedirla. El art. 333.1 RH confirma que esto alcanza a las notas de afección: manda expresar en la nota de despacho «el número de afecciones fiscales canceladas» por caducidad.

La nota simple no está entre esos supuestos. Debe reproducir «el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca» (art. 222.5 LH), y ninguna norma define la vigencia. La Resolución de 19 de junio de 2020, en un caso de concurso y no de caducidad, sostuvo que la nota simple, como mera reproducción de los asientos, «no cabe sino arrastrar» lo que resulta de ellos, y que para depurar las cargas hay que practicar un asiento o expedir una certificación, con cita del art. 353.3 RH. En la misma línea, la de 4 de febrero de 2020 admitió publicar una hipoteca que los interesados decían pagada «en tanto no sea tabularmente cancelada».

Así, quien pide una certificación, único medio de acreditar la libertad o gravamen en perjuicio de tercero (art. 225 LH), ya no ve la nota de afección caducada. En cambio, esta sigue apareciendo en la nota simple, que no da fe del contenido de los asientos (art. 222.5 LH), aunque ya no es oponible a quien adquiera después: sin nota de afección vigente, el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH queda protegido frente a la afección (art. 79.2 LGT). Entre ellos está la buena fe, que se presume «mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro»; no conocemos resolución que diga si la destruye leer en la nota simple la afección caducada.

Una propuesta de reforma

La nota simple podría limitarse a advertir que la afección ha caducado. A nuestro juicio, no bastaría. La nota simple del caso de 2022 ya permitiría deducirlo, porque indicaba la fecha de cada afección y su plazo; y el asiento seguiría en el folio hasta que alguien pidiera una certificación o un asiento sobre la finca.

Proponemos reformar el Reglamento Hipotecario: que pedir una nota simple equivalga también a solicitar la cancelación de las notas de afección fiscal cuya caducidad resulta de su sola fecha y del plazo que fija la norma (arts. 122.4 RITPAJD y 100.4 RISD). Quedan fuera las anotaciones preventivas (art. 86 LH) y las notas de afección por beneficios fiscales condicionados u otras con régimen propio. El art. 353.3 RH ya ofrece el modelo. Su párrafo segundo exige advertir antes de la cancelación al solicitante que no es titular. El tercero permite cancelar las afecciones por beneficios de viviendas de protección oficial, aun sin calificación definitiva, a los diez años de la nota si no consta en el Registro reclamación del impuesto. Aunque la reclamación no interrumpa la caducidad, creemos que, por prudencia, la reforma debería incorporar esa salvedad. El Plan Anual Normativo 2026 no anuncia una reforma de este tipo, aunque prevé reformar el Reglamento para desarrollar la Ley 13/2015 y para adaptarlo a la Ley 11/2023.

Creemos que la doctrina de 2020 no impide la reforma: la Resolución de 19 de junio de 2020 reserva la depuración de cargas a un asiento o a una certificación, y lo que proponemos es precisamente un asiento de cancelación al expedir la nota simple. Para ello el registrador no necesita nada ajeno al folio. Si la nota de afección no expresa el precepto o el concepto por el que se extendió, no la cancelaría.

Según la Resolución de 10 de enero de 2024, la caducidad de los asientos de duración predeterminada opera automáticamente, aunque no se hayan cancelado. Cabría sostener que la nota de afección caducada ya puede omitirse, pues la nota simple solo extracta «los asientos vigentes» (art. 332.5 RH). Que sepamos, ninguna resolución lo ha admitido, y la de 2020 apunta en contra; la reforma evitaría que cada registrador resolviera la duda a su manera.

Objeciones a la reforma

Cabe objetar que la cancelación es rogada, que el asiento produce efectos mientras no se declare inexacto (art. 1 LH), que, en cuanto a tercero, no se extingue sino por su cancelación (art. 76 LH) y que un reglamento no puede alterar lo que el art. 222.5 LH manda publicar. Además, como la STS 404/2026 mantiene la responsabilidad de quien compró con la nota de afección vigente, cancelarla ocultaría un riesgo real.

La reforma respetaría el art. 1 LH, porque la caducidad no exige declarar inexacto el asiento y la nota de afección se cancelaría por otro asiento; solo presumiría la solicitud, como el Reglamento ya hace al expedir una certificación. Para cancelar sin sentencia ni consentimiento de Hacienda basta, según la doctrina citada desde 2002, el transcurso del plazo. Tampoco se resentiría el art. 222.5 LH: la nota simple seguiría reproduciendo los asientos vigentes, solo que la nota de afección caducada ya estaría cancelada. Y el art. 76 LH quedaría cumplido, porque la reforma extingue la nota precisamente por cancelación.

En cuanto al riesgo, según el Tribunal Supremo la situación de quien compró con la nota de afección vigente depende de lo que constaba cuando adquirió. Como esa situación se fija al adquirir, y la afección no depende del asiento, publicar o cancelar hoy la nota no la altera. Lo mismo vale para quien le suceda a título gratuito, que no tiene más protección que su causante (art. 34, párrafo tercero, LH). La nota tampoco mide cuánto dura ese riesgo, porque, según la misma sentencia, la prescripción de la acción contra el responsable subsidiario se cuenta desde la declaración de fallido del deudor principal (así lee los arts. 67.2, 174 y 176 LGT). A quien adquiera a título oneroso e inscriba, ambas cosas tras la caducidad, la nota de afección caducada no le impide invocar la fe pública (consulta V2126-09), aunque, mientras la nota simple la muestre, podría discutirse su buena fe; la reforma suprimiría ese motivo de duda.

foto: JJBOSE