Por Fernando Pantaleón

En mi opinión, una de las mejores cualidades de los Tribunales de Casación es la de no dar grandes sorpresas a quienes estudian cotidianamente sus doctrinas con conocimientos jurídicos bastantes y el necesario detenimiento. Y tengo por seguro que esa es una cualidad que hay que reconocer hoy, en muy alto grado, a la Sala Primera del Tribunal Supremo español.

Por eso me ha sorprendido tanto la jurisprudencia que el Pleno de esa Excma. Sala acaba de establecer sobre cuándo procede, y cuándo no, el retracto arrendaticio urbano –es decir, sobre la interpretación del apartado 7 del artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)– en la flamante Sentencia 592/2025, de 21 de abril. Me ha sorprendido tanto, porque me resulta contradictoria con las razones de la decisión que esa misma Sala del Tribunal Supremo adoptó en la Sentencia 1597/2024, de 28 de noviembre. Seguro que algún lector informado pensará de inmediato que tal contradicción no existe, dada la diferencia entre los casos decididos por una y otra Sentencia. Espero demostrar en lo que sigue que la respuesta no es tan fácil.

El apartado 7 del artículo 25 LAU

En la redacción aplicable a los casos decididos por las mencionadas Sentencias, el tenor literal de dicho precepto era el siguiente:

“No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo”.

Conviene dejar transcrita, también, la redacción vigente tras su modificación por el artículo 1.13 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo:

“No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo”.

La doctrina establecida por el Pleno en la Sentencia 592/2025

Se encuentra en los apartados 3 y 4 de su Fundamento de Derecho Sexto:

3.- La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el transcrito art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

4.- En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio. A su vez, que esa venta se hiciera junto con otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto –una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)– que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (sentencias 441/1988, de 26 de mayo, y 112/2010, de 15 de marzo)”.

Compárense con los apartados 3 y 4 del Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia 1597/2024 [los destacados son nuestros]:

3.- Aunque este precepto contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

4.- En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la […] de Madrid, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las sentencias 441/1988, de 26 de mayo, 112/2010, de 15 de marzo, cuando declaran:

«[l]a individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento»”.

¿Interpretación literal?

La tesis más fácil y tranquilizadora sería esta: en la anterior Sentencia 1597/2024, la Excma. Sala se pronunció con una generalidad inexacta, porque no necesitaba más para resolver el concreto caso ante ella, en el que no se había planteado el supuesto de que el arrendador vendiera conjuntamente todas las viviendas y/o locales de los que fuese propietario en un edificio, pero unas y otros no fueran la totalidad de las viviendas y los locales componentes de ese edificio. Y fue cuando este concreto caso se planteó ante ella, cuando, en la Sentencia 592/2025, la Excma. Sala lo decidió en el sentido de denegar el retracto, conforme al claro tenor literal del artículo 25.7 LAU.

Aplazaré, por un momento, el análisis de dicho tenor. El problema es que, en mi opinión, la doctrina de esa última Sentencia viene a generar, en la interpretación del referido precepto, una contradicción valorativa insoportable. Lo mostraré con un ejemplo:

Imaginemos que “X” es propietario de seis viviendas arrendadas, tres en cada uno de dos edificios distintos, que cuentan, cada uno, con varias otras viviendas más y varios locales de negocio. Con la doctrina establecida en la Sentencia 592/2025, habría que sostener que, si “X” vende conjuntamente las tres viviendas de las que es propietario en uno de los edificios, los correspondientes arrendatarios no tendrían derecho de retracto; y que sí lo tendrían, si “X” vendiera conjuntamente cuatro de las viviendas arrendadas de las que es propietario, si dos de dichas viviendas se encontrasen en uno de los edificios y las otras dos en el otro.

A mi juicio, se trata de una contradicción valorativa insoportable. No encuentro ninguna razón sensata por la que la procedencia, o no, del retracto dependa del mero hecho de que las viviendas arrendadas que se venden conjuntamente sean, o no, todas las que el arrendador vendedor tenga en un determinado edificio.

Tres alternativas

Ante el lector que coincida conmigo en lo anterior, se presentan tres alternativas:

La primera sería musitar “absurda lex, sed lex” y dejarlo ahí, argumentando que el Tribunal Supremo no puede ignorar la letra de la ley, salvo que se demuestre, sin lugar a duda, que se trata de una errata del legislador.

La segunda sería evitar la contradicción valorativa señalada, defendiendo que el tenor literal del artículo 25.7 LAU no impide la interpretación siguiente: lo que excluye el retracto arrendaticio urbano es que el objeto del contrato de compraventa sea el entero edificio o inmueble en el que se encuentra la vivienda arrendada; que lo que el comprador haya querido comprar y comprado no hayan sido un conjunto de viviendas y/o locales, sino un entero edificio como unidad económica; también sus elementos comunes. Y ello, tanto si lo compra al único propietario del entero edificio, como si se lo compra conjuntamente a todos los varios propietarios de la totalidad de las viviendas y locales del edificio y de sus elementos comunes. La excepción a esa causa de exclusión del retracto sería la contemplada en el párrafo segundo del mismo artículo 25.7 LAU: que en el edificio o inmueble existiera una única vivienda.

El primero de dichos dos supuestos –el comprador compra el edificio al único propietario de todo él– sería el contemplado por esta frase del primer párrafo del artículo 25.7: “cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”. Sosteniendo, para ello, que el legislador habría incurrido en el lamentable defecto de redacción de haber escrito las palabras “propiedad del arrendador” después de las palabras “las restantes viviendas o locales”, en lugar de después de las palabras “que formen parte de un mismo inmueble”.

Y el segundo de aquellos dos supuestos –el comprador compra conjuntamente el edificio a la todos los varios propietarios de la totalidad de las viviendas y locales que lo integran, junto con sus elementos comunes– sería el contemplado por esta frase del primer párrafo del artículo 25.7: “cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”.

Y la tercera alternativa sería evitar la contradicción de valoración arriba señalada, defendiendo que el primer párrafo del artículo 25.7 LAU no agota los supuestos en los que está excluido el retracto arrendaticio urbano: que habría que extender por analogía dicha exclusión a todos los casos de venta conjunta o en globo de varias viviendas, entre ellas la o las que están arrendadas, aunque no sean objeto de esa venta conjunta todas aquellas de las que el vendedor sea propietario en un mismo edificio; a no ser que la venta se haya construido artificiosamente como conjunta o en globo con el fin de defraudar el o los derechos de retracto arrendaticio.

¿Qué hará en el futuro la Sala Primera del Tribunal Supremo?

Habida cuenta de que la segunda de las alternativas descritas choca frontalmente con la doctrina que el Pleno de esa Excma. Sala acaba de fijar en su Sentencia 592/2025, parece altísimamente improbable que esa alternativa vaya a acogerse por la misma Sala en un caso igual al decidido en dicha Sentencia. Ello sólo podría ocurrir respecto de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, que dio al artículo 25.7 LAU su actual redacción. Me explico:

Como dejé anticipado, dicha reforma ha añadido al primer párrafo del repetido artículo 25.7 la frase siguiente:

“[…] En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos”.

Bien podría defenderse que la redacción de esa frase apoya resueltamente la interpretación de la alternativa segunda: (i) Comienza con las palabas “En tales casos …”, en clara referencia a los dos supuestos precedentes; y (ii) para ambos se refiere al derecho de tanteo y retracto “respecto a la totalidad del inmueble”.

Entre la primera y la tercera de las alternativas arriba descritas, no es nada seguro que la Sala Primera del Tribunal Supremo vaya a optar por esta, en lugar de por la más conservadora primera. La contradicción de valoración la habría provocado el legislador, y la alternativa tercera se separa radicalmente de la letra del apartado 7 del artículo 25 LAU; y deja sin fácil explicación razonable lo que sigue disponiendo el segundo párrafo del mismo apartado; a saber: “Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo”.

Conclusión

Así las cosas, creo necesario impetrar la intervención del legislador para que dé al tan repetido artículo 25.7 LAU una nueva redacción que determine claramente si opta por la segunda o por la tercera de las alternativas que he descrito en esa entrada, a la que ya pongo fin. Porque no ha querido ser más que un pequeño divertimento con el que ilustrar lo difícil que se vuelve la tarea de un Tribunal de Casación cuando el legislador no se pronuncia con necesaria claridad: cuando no tiene quien le escriba con expresión precisa de su voluntad.

Foto: KC Shum en unsplash