Por Antonio García García

 

El caso

Supongamos que A vende una finca a B en contrato privado. Posteriormente, sin que dicho contrato haya sido resuelto, A vende la misma finca a C en escritura pública. El Registrador califica la compraventa con defectos. El documento es retirado, pero la subsanación no tiene lugar, por lo que el asiento de presentación caduca al cabo de 60 días. Por su parte, B interpone demanda contra A y C, exigiendo la elevación de su compraventa a escritura pública (art. 1279 CC). Solicita como medida cautelar la anotación preventiva de la demanda en el Registro, que el juzgado concede. A y C subsanan los defectos de la escritura, que queda inscrita (con posterioridad a la anotación de la demanda).

¿Qué derecho debe prevalecer en el Registro de la Propiedad?

La regulación de la doble venta

Según el art. 1473 CC, en caso de doble venta, la propiedad de los bienes inmuebles pertenece “al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro”. Para aplicar correctamente el art. 1473 CC a nuestro caso, es preciso determinar cuándo se entienden inscritos (i) el título de C, una vez subsanado, y (ii) el derecho de B, si la Sentencia le es favorable y obliga al vendedor a otorgar la escritura de compraventa.

Adviértase una paradoja: para determinar el sentido del fallo, el juez debe considerar los efectos registrales que tendría una sentencia estimatoria. Estamos ante lo que en álgebra se conoce como una “función iterada”; es decir, aquella que se contiene a sí misma.

El artículo 70 de la Ley Hipotecaria

Este precepto dispone: “cuando la anotación preventiva de un derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá ésta sus efectos desde la fecha de la anotación”.

La STS 1098/1993, de 18 de noviembre, consideró que el art. 70 LH incluye las anotaciones preventivas de demanda. La Sentencia trata sobre un préstamo hipotecario que fue impugnado por usurario, anotándose la demanda en el Registro. Pendiente dicho procedimiento, el acreedor ejecutó la hipoteca, adjudicándose la propiedad a un matrimonio que había pujado en la subasta. Posteriormente, se declaró la nulidad del préstamo y de la garantía hipotecaria, así como la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores que trajeran causa de la hipoteca. En consecuencia, se planteaba la colisión entre la sentencia de nulidad y la resolución aprobatoria del remate que servía de título a los adquirentes. El Supremo resolvió la controversia en los siguientes términos:

“La anotación de demanda no produce cierre registral […] Los derechos a que se refiere pueden ser objeto de transmisiones, aunque […] subordinadas al resultado del proceso y efectos de la anotación pendiente. Así lo dispone el art. 71 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los bienes inmuebles y derechos reales anotados podrán ser enajenados, pero sin perjuicio de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, [y] el art. 76 RH, según el cual la anotación preventiva puede convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho […] Cuando se anota preventivamente la demanda de nulidad y el fundamento de esta demanda está en la Ley de Usura, cuyo vigoroso contenido permite la declaración de nulidad de la hipoteca, para que sea cierta tal declaración se ha de extender naturalmente a todo el proceso de ejecución que culmina en la subasta. Y quienes acuden a la subasta pueden hasta ese mismo día tratar de conocer cuanto el Registro recoja, posible por no producirse el cierre, y no pueden alegar la fe pública registral en apoyo de su pretensión contraria a la anotación de demanda”.

El TS no ha reiterado esta doctrina de manera expresa. Sin embargo, la STS 495/2004, de 11 de junio, negó prioridad frente al titular registral a una anotación preventiva de embargo en ejercicio de una acción cambiaria, argumentando que:

“No es equiparable la anotación preventiva de embargo a una anotación de demanda, pues ésta trata también de garantizar el cumplimiento de la Sentencia que acoja la demanda, pero en ésta se debe reclamar el reconocimiento de la propiedad o de un derecho real (art. 42-1ª LH)”.

De ello se deduce, a contrario, que la anotación preventiva de una demanda que reivindica la propiedad de un bien (como es la interpuesta por B) sí sería subsumible en el art. 70 LH.

Sin embargo, debemos tener en cuenta que ninguno de los dos casos anteriores trata sobre dobles ventas, y que, en la STS 1098/1993, el título de los adquirentes (el decreto de adjudicación) fue posterior a la anotación preventiva de demanda. Además, la STS de 22 de abril de 1952 negó preferencia al titular de la anotación de demanda frente a los adquirentes del titular registral que basen su derecho en el art. 1473 CC.

A mi modo de ver, el art. 70 LH no es aplicable al caso de estudio. El art. 198.4 del Reglamento Hipotecario regula los requisitos para cancelar los asientos posteriores a una anotación de demanda que traigan causa de títulos de fecha anterior. Para ello exige que, en ejecución de la sentencia, el demandante pida la cancelación de tales asientos. El Juez debe entonces citar a los titulares registrales: si éstos no se oponen a la pretensión del ejecutante en 30 días, se decretará la cancelación. De lo contrario, “se seguirá el juicio por los trámites de los incidentes, y no se cancelará la anotación de demanda en tanto no recaiga resolución judicial firme”.

Los aspectos procesales del art. 198.4 RH (en tanto que norma de rango reglamentario) quedaron sin efecto con la publicación de la LEC 2000, que derogó toda la regulación de los incidentes en la antigua ley rituaria (las actuales cuestiones incidentales de los arts. 387 a 393 LEC están reservadas a cuestiones de previo pronunciamiento, pero no a aspectos de la ejecución). Así lo entendió, entre otras, la SAP Barcelona 308/2008, de 20 de mayo. Por lo tanto, C, como titular registral, deberá ser vencido por B en el juicio iniciado con su demanda (por lo que existe litisconsorcio pasivo necesario de A y C en el procedimiento declarativo).

Si consideramos las anotaciones de demanda subsumidas en el artículo 70 LH, el art. 198.4 RH queda vacío de contenido: ¿qué importancia tendría que el título del segundo comprador fuese anterior o posterior a la anotación? Ninguna. Y, ¿qué habría que decidir en el incidente judicial (tras la LEC 2000, en el procedimiento declarativo)? Nada: la purga de las inscripciones posteriores a la anotación de demanda sería un procedimiento puramente tabular, igual que la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca tras la ejecución.

Por lo tanto, parece lógico deducir que el art. 198.4 RH es ley especial frente al art. 70 LH en lo que respecta a las anotaciones de demanda. Así lo estimó, entre otras, la SAP Barcelona de 20 de mayo de 2008 (precisamente en un caso de doble venta).

Podemos concluir que, a los efectos del art. 1473 CC, la inscripción se produce:

  • Para quien ha escriturado (siempre que inscriba su derecho): en la fecha de la escritura
  • Para quien demanda la propiedad del inmueble: en la fecha de la anotación preventiva de la demanda.

La buena fe como criterio de cierre

Si la fecha de la escritura es anterior a la anotación preventiva de demanda, ésta sólo podrá prevalecer si se prueba la mala fe del segundo comprador. Tal fue el caso de la SAP Jaén 159/2001, de 5 de marzo, que dio prioridad a la anotación de demanda, al considerar acreditado que el segundo comprador conocía la venta previa en documento privado.

Es decir, el orden de prioridad que marcan los arts. 1473 CC y 198.4 RH queda condicionado a que el segundo comprador sea un tercero protegido por el art. 34 LH. La carga probatoria para desvirtuar la presunción de buena fe recae en todo caso sobre quien reclama la elevación a público de su compraventa (B, en nuestro supuesto).

Además de alegar mala fe, B podrá denunciar un delito de falsedad documental (art. 390 CP) si, por ejemplo, A y C hubiesen simulado un pago del precio que nunca tuvo lugar para evitar que la finca se vendiese a B (falsedad ideológica). La falsedad puede denunciarse por la vía penal, mediante la correspondiente querella (que implicará prejudicialidad), pero también dentro del propio proceso civil, mediante lo que se ha llamado impropiamente “querella de falsedad civil” (GUASP).

Sobre los defectos de la escritura

Ahora bien, en nuestro supuesto de hecho (imaginario), la escritura fue calificada con defectos, caducando el asiento de presentación. De manera que C tuvo que presentar de nuevo la escritura al Registro, junto con otra escritura de subsanación. ¿Qué trascendencia tiene esto para nuestro análisis (asumiendo que C es tercero de buena fe)?

Sinceramente, no existe una respuesta clara. Desde luego, no creo que la solución dependa de que la nota del Registrador atribuya carácter subsanable o insubsanable a los defectos. No es infrecuente que se lleguen a subsanar defectos declarados “insubsanables” en la calificación (ni que defectos considerados subsanables no puedan remediarse). La RDGRN de 24 de octubre de 2001 ya puso de manifiesto la dificultad que entraña la determinación del carácter subsanable o insubsanable de un defecto. El art. 65 LH simplemente establece que, para distinguir unas faltas de otras, el Registrador debe atender “tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados”, pero no proporciona una verdadera definición.

En mi opinión, los únicos defectos susceptibles de modificar la fecha de la escritura a efectos de los arts. 1473 CC y 198.4 RH deberían ser (i) los que afecten a la validez del instrumento público. Esto es, los previstos en el art. 1223 CC en conexión con el art. 116 del Reglamento Notarial (incompetencia del notario), y en el art. 27 de la Ley del Notariado (v.g., disposiciones a favor del notario o falta de las firmas de los otorgantes o del propio notario). Todos estos supuestos son extremadamente infrecuentes en la práctica. Existen otros casos cuestionados en materia de nulidad del instrumento: falta del número de protocolo (33 LN, 236 RN), no expresión del lugar del otorgamiento (151-1 RN), o falta de juicio de capacidad (art. 156-8 RN). Sin embargo, la doctrina más autorizada considera que no pueden considerarse causas de nulidad, dado el carácter de numerus clausus del art. 27 LN. Y (ii) los que afecten a la validez del negocio jurídico subyacente, por referirse a algún elemento esencial (v.g., falta de precio de compraventa, o ausencia de los consentimientos exigibles). Por usar un defecto relativamente común dentro de esta segunda categoría: supongamos que “A” vende la finca en estado civil casado, sin manifestar que no constituye la vivienda habitual de la familia o, caso de serlo, sin contar el consentimiento de su cónyuge (arts. 1320 CC y 91 RH). El Registrador detecta la falta y deniega la inscripción. Existen dos posibilidades: (a) Que la finca no sea la vivienda habitual de la familia, en cuyo caso el defecto se subsanará con una manifestación en tal sentido. No creo que esto deba condicionar la fecha de la escritura, pues se trata de un simple error omisivo que no invalida la compraventa; (b) Que la finca sí sea la vivienda habitual, de modo que el cónyuge de A deba comparecer ante notario para prestar su consentimiento. En este caso, los elementos negociales para la validez de la compraventa se habrán reunido sólo con la subsanación. Por lo que puede defenderse que el título de C “se completó” en fecha posterior a la anotación preventiva de demanda de B, debiendo prevalecer el derecho de este último.

Como último inciso: incluso si el Registro no hubiese calificado con defectos, B podría impugnar la validez del título de C con base en alguna de las causas anteriores (art. 33 LH: la inscripción no convalida los actos nulos). En tal caso, la apreciación del defecto como determinante de la fecha del título corresponderá al tribunal que conozca de la demanda interpuesta por B.

Foto: JAL