Por Pedro del Olmo*

Por ejemplo,

Pensemos que una gran empresa multinacional que ocupa como arrendataria una torre en el Paseo de la Castellana de Madrid absorbe a una pequeña competidora de ámbito local. Bien está que los arrendadores de los locales en que está instalada esta pequeña empresa imaginaria tengan derecho a una subida de la renta a raíz de la absorción, pero ¿tiene sentido que también suba la renta el (del en tal caso muy afortunado) arrendador del rascacielos en cuestión? La respuesta intuitiva de que eso no puede ocurrir de ninguna de las maneras es la correcta. Sin embargo, la mayoría de autores que han estudiado la cuestión siguen manteniendo que -conforme a una aislada STS de 1997- también los arrendadores del rascacielos han de poder subir la renta un 20% ex art. 32.3 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Según el art. 32 LAU 1994

  1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
  2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
  3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
  4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado

Según este art. 32.3 LAU, todos los tipos de fusión y escisión pueden dar lugar a una elevación de la renta (Ubi lex non distinguit…), pero ocurre que -si planteamos las cosas bien- esto sólo procederá en las operaciones societarias que den lugar a fenómenos que sean equiparables a una cesión del contrato, que es la figura a que se remite ese precepto. Por ello, no procede elevar la renta en los contratos referidos a locales que viniera ocupando con anterioridad la sociedad absorbente como arrendataria, ni tampoco en los contratos en que figuraba como arrendataria la sociedad escindida con anterioridad a la escisión parcial. En esos contratos no ha habido ningún cambio que pueda justificar la subida de la renta.

 

La explicación correcta

 

La razón por la que el art 32 LAU prevé una subida de la renta de un 20% en casos de cesión del contrato radica en que el hecho de que un cesionario esté dispuesto a ser parte en la cesión mediante precio denota la existencia de un diferencial entre la renta y condiciones del contrato que se cede y el precio y condiciones de mercado de un contrato similar. Dado que, salvo pacto en contra, el arrendatario puede ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador, esa elevación de la renta supone que el arrendador, en cuanto titular del local y del contrato, entre a participar en las ventajas de una operación sobre la que no se le ha consultado y que puede implicar un cambio de solvencia del arrendatario.

Por ello, cuando el apartado 3 de ese art. 32 LAU se remite a los supuestos de cesión del apartado 2, viene a exigir que la operación de fusión o de escisión en que participa la sociedad arrendataria sea equiparable a un supuesto de cesión. Como decía la -en mi opinión- más correcta jurisprudencia anterior a 1997, para que proceda la elevación de la renta, es necesario “introducir a un tercero” en el contrato de arrendamiento. Tal cosa ocurre, en los

  • casos de fusión, cuando pasa a ser arrendataria la nueva sociedad creada por la fusión (fusión por creación de una nueva sociedad) de dos sociedades arrendatarias que se extinguen, procede la elevación de la renta. En la fusión por absorción, también es asimilable a la cesión el fenómeno por el cual la sociedad absorbente entra a ser arrendataria en los contratos de que era titular la sociedad absorbida. Pero no procede elevación en los contratos en los que ya figuraba como arrendataria la sociedad absorbente. En esos contratos no ha habido ningún cambio que sea relevante a estos efectos.
  • casos de escisión: procede la elevación de la renta porque el supuesto es asimilable a la cesión cuando se trata de una escisión total y la sociedad escindida, que era la arrendataria, se extingue. En tal caso, las beneficiarias de la escisión suceden a la primitiva arrendataria (extinguida). Otro tanto sucede con la sociedad beneficiaria de la escisión en el caso de escisión parcial, con lo que la nueva arrendataria tendrá que sufrir el aumento de renta correspondiente. En estos casos de escisión parcial, la sociedad escindida -de forma paralela a lo señalado para la sociedad absorbente en el caso de fusión por absorción-, no debe sufrir cambios en los contratos de arrendamiento de locales en los que ella misma estaba ya instalada, pues en estos contratos “que quedaron atrás” no ha sucedido nada que lo pueda justificar.

 

La doctrina dominante

 

Según la doctrina mayoritaria –pasivamente mayoritaria, podríamos decir, porque creo que nadie ha vuelto a considerar la cuestión seriamente desde 1997- existe un derecho del arrendador a elevar la renta siempre que el arrendatario intervenga en alguna de las operaciones societarias descritas en el artículo 32.3 LAU, haciéndolo así partícipe de algún modo en los beneficios que la fusión, transformación o escisión suelen proporcionar a las sociedades intervinientes y, por ende, en el caso objeto de comentario, a la sociedad arrendataria (como defendía M.C. Quesada en 1997). Bastaría, pues, con que el arrendatario intervenga en la operación en la forma que sea, para que se generara el derecho al incremento de la renta, con lo que el arrendador podría exigir una elevación de la renta también a la sociedad absorbente (en la fusión por absorción) y a la sociedad escindida (en la escisión parcial). Como se ve, se hace así una interpretación que no se compadece con la asimilación a los casos de cesión del contrato de las figuras societarias mencionadas en el art. 32.3 LAU.

La postura mayoritaria actual se basa en la única Sentencia del Tribunal Supremo (STS) que ha decidido directamente sobre la materia (STS 775/1997 de 20 de septiembre; RJ\1997\6857), apartándose de la línea de decisión anterior (STS 59/1996 de 8 febrero; RJ\1996\863), que creo que era más correcta. Lo que ocurre, en mi opinión, es que esta STS 1997 se basaba en la pura fuerza de la ley (que era, entonces, la LAU 1964) y esa ley ha cambiado.

En efecto, la STS de 1997 no entra en muchas explicaciones para justificar su decisión, más allá de entender que la redacción del, entonces nuevo, art. 31.4. LAU 1964 lo imponía así. Según ese art. 31.4 LAU 1964 (versión de 1989),

“No se reputará causado el traspaso en los casos de transformación, fusión o escisión de sociedades mercantiles peroel arrendador tendrá derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiera producido”. (énfasis añadido).

La explicación o racionalización de esta decisión consiste en decir -en un ambiente de maltrato histórico de los arrendadores por parte de la LAU 1964- que el legislador quiere ser equitativo con el arrendador porque los bancos, que eran los que en aquellos días protagonizaban las fusiones y absorciones, deben compensarles por las inicuas condiciones de los contratos de arrendamiento en aquella época.

En mi opinión, el cambio de redacción del actual art. 32.3 LAU 1994 permite apartarse de ese mandato anteriormente contenido en el art. 31 LAU 1964, entendiendo que ahora no se establece una remisión a la consecuencia jurídica (elevación de la renta del art. 32.2 LAU), sino que se establece una remisión al supuesto de hecho (situación análoga a la cesión del contrato) y a la consecuencia jurídica del apartado segundo del art. 32 LAU. De esta manera volveríamos a una línea jurisprudencial anterior que en 1997 se cambió sin mucha justificación.

(*) Anticipo de un artículo más extenso sobre la materia que está actualmente en prensa

Foto: Miguel Rodrigo Moralejo