Por Antonio García García

Recientemente, la Sala I del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia número 1335/2025, de 30 de septiembre (ponente: Rafael Sarazá Jimena). En ella, resuelve el recurso de casación interpuesto por varias sociedades de un mismo grupo dedicado a la promoción inmobiliaria (a las cuales me referiré colectivamente como la “Prestataria”, para mayor facilidad), contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona número 85/2020, de 27 de febrero.

El caso

Los antecedentes de la Sentencia son complejos, por lo que trataré de exponerlos en orden cronológico, simplificándolos en la medida de lo posible:

  1. En 2006, una entidad bancaria (la “Prestamista”) concedió un crédito a la Prestataria de hasta 42 millones de euros para financiar la construcción de un complejo formado por viviendas, locales comerciales y plazas de aparcamiento en Martorell. En una primera disposición, se entregaron 28 millones, quedando el resto pendiente de ingresar en una cuenta especial abierta a nombre de la Prestataria.
  2. La cantidad pendiente se dividía en dos tramos: el tramo “A” se entregaría en varias disposiciones, contra certificaciones de obra, mientras que el tramo “B” se entregaría una vez finalizada la obra y vendidos los inmuebles.
  3. Al poco tiempo de la firma del contrato de crédito, surgió un conflicto interpretativo entre la Prestamista y la Prestataria. La primera entendía que la finalidad del préstamo era financiar exclusivamente la construcción de las viviendas (que eran las únicas fincas hipotecadas en garantía de la financiación tras la declaración de obra nueva y división horizontal). Por su parte, la segunda consideraba que, para disponer del tramo “A”, se debía tener en cuenta el progreso de las obras de todo el complejo, incluidos los locales comerciales y las plazas de aparcamiento (que, por razones obvias, fueron los que registraron un mayor avance en los primeros meses de la obra).
  4. El 31 de agosto de 2008, la Prestataria dejó de pagar las cuotas de amortización. Por su parte, la Prestamista siguió entregando capital a cuenta del crédito (sólo por el avance de las obras en las viviendas) hasta diciembre de 2008. Este orden de sucesos es relevante para nuestro análisis, como veremos.
  5. A finales del año 2008, las obras quedaron paralizadas.
  6. El 31 de julio de 2009, la Prestataria demandó a la Prestamista por incumplimiento de su obligación de realizar los desembolsos pactados, reclamando además el pago de una indemnización por los daños derivados de dicho incumplimiento (el “Procedimiento Declarativo 1”).
  7. Estando en curso el Procedimiento Declarativo 1, el 27 de octubre de 2009, la Prestamista declaró vencido el préstamo y presentó demanda de ejecución hipotecaria, que fue despachada en septiembre de 2010.
  8. En el Procedimiento Declarativo 1, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el 30 de septiembre de 2009. En ella, estimó la parte declarativa del suplico (es decir, declaró que la Prestamista efectivamente había incumplido su obligación de desembolsar los importes comprometidos), pero rechazó la petición de condena: no impuso a la Prestamista el pago de ninguna cantidad, ni en concepto de cumplimiento de la prestación ni de los intereses moratorios. Y ello por dos razones: (i) por estar el préstamo vencido y en ejecución, de modo que no le era exigible a la Prestamista su prestación y (ii) porque no consideró acreditados los daños y perjuicios (al no apreciar relación de causalidad eficiente entre el incumplimiento de desembolso y la paralización de las obras del conjunto inmobiliario). El juzgado también rechazó la petición de la Prestataria de suspender la exigibilidad del pago de las cuotas. La sentencia fue apelada por ambas partes.
  9. La Audiencia Provincial dictó sentencia el 8 de febrero de 2012, que confirmó la de instancia, y puso fin al Procedimiento Declarativo 1. Consideró que la Prestamista había incumplido su obligación de desembolsar los importes en las condiciones convenidas, rechazando la tesis interpretativa de que sólo debía abonar el principal en proporción al volumen de construcción de las viviendas. Pero, al igual que la sentencia de instancia, desestimó las peticiones de condena, al no considerar acreditado el nexo causal entre el incumplimiento y el perjuicio.
  10. Mientras tanto, la Prestamista se había adjudicado las fincas en ejecución hipotecaria, en octubre de 2011.
  11. En octubre de 2015, la Prestataria interpuso demanda frente a la Prestamista, alegando la resolución improcedente del contrato de préstamo, y solicitando una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la pérdida de las fincas en la ejecución (el “Procedimiento Declarativo 2”). El juzgado desestimó la demanda, al entender que las cuotas del préstamo hipotecario eran exigibles, por lo que el vencimiento anticipado y la consiguiente ejecución habían sido conformes a derecho. La Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelación de la Prestataria, en síntesis, por las mismas razones, declarando que el pago de las cuotas vencidas no tiene nexo causal con la obligación del banco de efectuar los desembolsos futuros, sino con los ya realizados: “De las dos sentencias pronunciadas en el anterior proceso resulta que el incumplimiento del banco (desembolso de mayores cantidades, que debían calcularse sobre el total construido), no suspendía la obligación del prestatario de pagar las cuotas de amortización mensuales”.
  1. Contra dicha Sentencia, la Prestataria interpuso recurso de casación, fundamentado en un único motivo: “infracción del artículo 1124 y concordantes del Código Civil, contraviniendo la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo respecto a la declaración de vencimiento anticipado”. El escrito de recurso razona que la Prestamista había sido declarada en incumplimiento de sus obligaciones de pago, en sentencia firme dictada en el Procedimiento Declarativo 1. De modo que aquélla no debería haber podido vencer unilateralmente el préstamo, “de acuerdo con la posición que de manera reiteradísima ha expresado el Tribunal Supremo al concluir que la resolución contractual exige que quien la inste no haya incumplido las obligaciones que le concernían”.

El recurso fue admitido a trámite. 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo desde 2013

Antes de analizar la Sentencia, y el giro jurisprudencial que en mi opinión supone, debemos repasar la doctrina más reciente de la Sala I en materia de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios (es decir, la posterior a la reforma operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social). Esta doctrina aparece condensada en la STS 432/2018, de 11 de julio y la STS 163/2025 de 3 de febrero de 2025 (en las dos es ponente Mª Ángeles Parra Lucán). Por aclarar, dejaremos al margen los casos en los que el prestatario tiene la condición de consumidor.

Frente a las pretensiones de los prestatarios recurrentes de que se declarase que su incumplimiento no fue esencial, y, por tanto, inaplicable el art. 1124 CC, ambas sentencias recuerdan la posibilidad del acreedor de invocar la pérdida del beneficio del plazo ex art. 1129 CC. Recordemos: “Perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo: 1º Cuando, después de contraída la obligación, resulte insolvente, salvo que garantice la deuda […]”.

Con cita de numerosas resoluciones, el Tribunal Supremo estableció que al prestamista le asisten dos remedios frente al incumplimiento del prestatario, de naturaleza distinta, pero similares en sus efectos. En primer lugar, la acción del art. 1124 CC (que, en el caso del préstamo, es a la vez resolutoria y de cumplimiento). Y, en segundo lugar, el adelanto de la fecha de vencimiento de la obligación por insolvencia sobrevenida, de la cual habla el art. 1129 CC. En este contexto, por “insolvencia” se ha de entender la falta de pago de las cuotas, y no una declaración formal de insolvencia bajo la normativa concursal (como ya declarara en su día la STS 698/1994, de 12 de julio), “siendo suficiente la constatación de la falta de cumplimiento de las obligaciones exigibles”.  Por lo tanto, al amparo del art. 1129 CC, “el acreedor está facultado para declarar el vencimiento anticipado cuando se produce un incumplimiento en el pago de las cuotas vencidas de entidad suficiente como para revelar la falta de seguridad en el pago del crédito”.

En el art. 1129 CC no está presente la nota de reciprocidad del art. 1124 CC (nota que justifica que no pueda resolver el contrato la parte que a su vez ha incumplido, y que el incumplimiento que dé lugar a la resolución deba ser esencial). Aun así, el Alto Tribunal exige que la falta de pago debe revestir una “entidad suficiente” para recurrir a la vía del art. 1129 CC. La citada STS de 3 de febrero reitera esta idea:

“El art. 1129 CC debe entenderse aplicable cuando se han establecido plazos consecutivos para el pago y se produce un incumplimiento de entidad suficiente para revelar la falta de seguridad del pago del crédito […] Todos los supuestos que se establecen expresamente en el art. 1129 CC (insolvencia sobrevenida, no otorgamiento de las garantías comprometidas, disminución o desaparición de las garantías) se fundamentan en el riesgo que suponen para que el acreedor pueda ver satisfecho su derecho de crédito, riesgo que ya se ha materializado cuando el deudor ha incumplido el pago consecutivo de varias cuotas del préstamo y no procede a reparar la situación”.

En síntesis: el artículo 1129 CC es, a priori, un precepto más favorable para el prestamista que el 1124. Aun así, no permite el vencimiento anticipado por cualquier incumplimiento.

La Sentencia

Volviendo a nuestro supuesto, el Alto Tribunal desestima el recurso de la Prestataria, poniendo fin al Procedimiento Declarativo 2.  Pero, en su razonamiento, va un paso más allá que las Sentencias antes citadas: considera que el régimen de la resolución de las obligaciones recíprocas o del vencimiento anticipado regulado, respectivamente, en los arts. 1124 y 1129 CC “no es trasladable sin más al supuesto en que la resolución o el vencimiento anticipado esté regulado en una cláusula del contrato”. Trae a colación la STS 682/2018, de 4 de diciembre, que trata sobre un contrato de permuta con una condición resolutoria explícita y cláusula penal. Y aplica analógicamente sus conclusiones a aquellos contratos de préstamo en los que dos empresarios independientes pactan que determinados incumplimientos tengan eficacia resolutoria.

“[La Sentencia 682/2018] declara que el art. 1255 del Código civil permite que las partes tipifiquen determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del Código civil tengan o no trascendencia resolutoria. El mismo razonamiento es aplicable a las cláusulas que regulan el vencimiento anticipado de la obligación aplazada, como es el caso objeto del recurso”. En consecuencia, concluye, “no puede aceptarse la tesis del recurso, que se sustenta en la aplicación, sin matiz alguno, de la jurisprudencia sobre el art. 1124 del Código civil, que declara que no puede resolver el contrato por incumplimiento de la otra parte quien previamente ha incumplido su obligación”.

Estamos ante un salto cualitativo en la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera posterior a 2013: los pactos según los cuales el acreedor puede vencer el préstamo por incumplimientos concretos quedan elevados a la categoría de condiciones resolutorias explícitas.  Esto supone dar carta de naturaleza en nuestro Derecho a los “events of default” de los contratos anglosajones. Es decir, aquellos supuestos en los que el deudor incumple determinadas obligaciones (“covenants”), o las manifestaciones y garantías (“representations and warranties”) resultan inexactas (ya sea en la fecha de firma o en alguna de las fechas en las que aquéllas se entienden “repetidas”), y, como consecuencia, el acreedor queda facultado para vencer (“accelerate”) el préstamo. De esta forma, el deudor pierde toda posibilidad de remediar el incumplimiento, más allá de los plazos de subsanación que contractualmente se hubieran fijado (los conocidos como “cure periods”, que en la práctica suelen ser plazos muy breves, sin utilidad real).

La diferencia con la pérdida del beneficio del plazo ex lege del art. 1129 CC es muy notable. Ya hemos visto cómo la jurisprudencia que interpreta este artículo exige que el incumplimiento, sin llegar a ser esencial como en el 1124 CC, debe tener una “entidad suficiente”. Además, el art. 1129 CC permite al deudor que incumple evitar el vencimiento anticipado “si garantiza la deuda”. La citada STS de 3 de febrero de 2025 señaló:

“Sobrevenida la pérdida de solvencia patrimonial del deudor después del nacimiento de la obligación garantizada por hipoteca, para evitar el vencimiento anticipado sería preciso que el deudor ofreciera una nueva garantía frente al incumplimiento ya producido”.

Se trata esta de una previsión bastante indeterminada, que dificulta bastante la declaración de vencimiento en algunos supuestos. Por ejemplo, si el deudor que incumple ofrece una nueva garantía de escasa entidad, pero la ratio de cobertura del préstamo (“loan to value”) está dentro del rango permitido porque el activo hipotecado sigue valiendo mucho más que la deuda.

Con este fallo, el Tribunal Supremo parece regresar a sus posiciones anteriores a la reforma hipotecaria de 2013, cuando afirmaba que el régimen de vencimiento anticipado tenía carácter dispositivo, y admitía todo tipo de pactos alternativos a los artículos 1124 y 1129 CC (cfr. SSTS 1124/2008, de 12 de diciembre, y 792/2009, de 16 de diciembre). Aquellos eran, recordemos, los tiempos en los que todos los contratos de préstamos bancarios preveían la posibilidad de vencer el crédito y ejecutar la hipoteca por impago de una única cuota de principal o intereses.

¿Y si el prestamista también ha incumplido?

Esta pregunta sólo tiene sentido en los contratos de crédito como el de nuestro caso de estudio, en los cuales se prevén obligaciones para ambas partes. No así en el préstamo mutuo “tradicional”, en el que sólo surge una obligación de devolver el préstamo a cargo del prestatario, una vez el prestamista le ha hecho entrega de todo el principal.

Pues bien, la Sentencia que comentamos declara (F.D. III):

“El derecho de la parte a declarar vencido anticipadamente el contrato, como todos los derechos, ha de ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y de la interdicción del abuso de derecho […] Es relevante que la entidad financiera no incumplió de modo absoluto una obligación principal (la de ir entregando el capital del préstamo a medida que avanzaba la obra) sino que la cumplió defectuosamente (hizo las entregas conforme avanzaba la obra de las viviendas sobre las que estaba constituida la garantía hipotecaria, sin tomar en consideración el avance sobre la obra de los garajes y trasteros) […] No puede obviarse que en la sentencia dictada en el anterior litigio entre las mismas partes se rechazó la existencia de una relación de causalidad entre los incumplimientos atribuibles a la entidad financiera […] y el incumplimiento atribuible a la promotora […]

Aunque la entidad financiera pueda hacer uso de la facultad de declarar vencido anticipadamente el préstamo por el impago de las cuotas que le concede una cláusula del contrato el incumplimiento de algunas de sus obligaciones conlleva la obligación de la prestamista de indemnizar los daños y perjuicios que tal incumplimiento haya causado. La sentencia recurrida, con base en lo resuelto en el anterior litigio seguido entre las mismas partes, ha declarado que no se ha probado la existencia de daño alguno que sea consecuencia de los incumplimientos que la sentencia firme dictada en el anterior litigio atribuyó a la prestamista.

En conclusión, lo que podría haber sido objeto de indemnización serían los daños causados por esos incumplimientos de la entidad financiera (daños cuya existencia fue rechazada en la anterior sentencia firme dictada en un litigio seguido entre las partes), pero no por el uso que la entidad financiera ha hecho de su facultad de declarar vencido anticipadamente el contrato de préstamo e instar la ejecución hipotecaria ante el impago de lo adeudado por las prestatarias, una vez sentado que el ejercicio de esa facultad estaba amparado en la cláusula del contrato y no fue contrario a las exigencias de la buena fe ni constituyó un abuso de derecho”

A modo de recapitulación, la nueva doctrina del Tribunal Supremo puede sintetizarse de la siguiente forma:

  • Si el prestatario incurre en un supuesto de incumplimiento (“event of default”) tipificado en el contrato de préstamo como susceptible de dar lugar al vencimiento anticipado (“acceleration”), el prestamista puede hacer uso de esta facultad. Y ello con independencia de que dicho incumplimiento sea o no esencial o tenga entidad suficiente si las partes lo han pactado así. Rige elpacta sunt servanda (art. 1255 CC).
  • Por excepción, esto no será posible si el prestamista ha incurrido en un incumplimiento previo (y esencial) de sus obligaciones. Imaginemos un préstamo promotor en el que el prestamista dejase de entregar las cantidades pactadas contra las certificaciones de obra, sin justificación alguna. Si como resultado de ello el prestatario no pudiese finalizar la obra (ni, por tanto, vender los inmuebles para repagar su deuda en el plazo convenido), la declaración de vencimiento anticipado debería entenderse realizada en claro abuso de derecho. En tal caso, la acción que asistiría al prestamista para reclamar el principal (¿junto con sus intereses?) debería ser la de enriquecimiento injusto (desde luego, no podría ser la acción resolutoria, ni la de cumplimiento, ni la declaración de vencimiento anticipado). De la cantidad a pagar por el deudor habría que descontar el importe de los daños causados, que éste deberá probar en sede de reconvención (asumiendo que es el acreedor quien reclama primero).

La pregunta que cabe hacerse es si el incumplimiento previo del acreedor agota todos los supuestos de mala fe o abuso de derecho.

O si por el contrario también cabe apreciar mala fe o abuso de derecho cuando el préstamo se vence por causas completamente intrascendentes. No es esta una cuestión baladí: los contratos que usan los prestamistas en el mercado de la financiación alternativa (no bancaria) parten de los modelos de la “Loan Market Association” (LMA), muy favorables al prestamista. En ellos, cualquier incumplimiento de cualquier obligación, y cualquier inexactitud de cualquier manifestación (“misrepresentation”) supone un “event of default” que faculta al prestamista a reclamar la totalidad del saldo debido. ¿Sería abuso de derecho, por ejemplo, vencer un préstamo sólo porque un deudor no entregue en el plazo convenido sus estados financieros trimestrales (como parte de los “information covenants”), si dicho incumplimiento no va acompañado de otro que revista una cierta entidad?

Como vemos, admitir la eficacia resolutoria de los “events of default” al amparo del 1255 CC, manteniendo como cláusula de cierre la proscripción de la mala fe y el abuso de derecho plantea nuevos interrogantes, de muy difícil respuesta. Otro ejemplo es:

¿Cómo se conjuga esta doctrina con el art. 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Como es sabido, desde la reforma hipotecaria de 2013, para que un acreedor pueda reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses, el artículo 693 LEC exige que el deudor haya dejado de pagar “al menos tres plazos mensuales […] o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses”.

Inmediatamente surge la pregunta: si el acreedor declara vencido el préstamo por un incumplimiento distinto del de una obligación de pago (o por un impago de una cantidad inferior a 3 mensualidades), ¿qué consecuencias tiene en sede de ejecución hipotecaria?

A mi juicio, caben dos interpretaciones alternativas:

  1. Una vez declarado el vencimiento anticipado por una causa válida (v.g., un “event of default” tipificado en el contrato), el prestatario adeuda la totalidad del saldo vivo. Por lo tanto, la intimación del prestamista al prestatario para el pago del total que no sea atendida equivaldría a un impago de “más de tres cuotas mensuales” a los efectos del art. 693 LEC.
  2. Si se vence el crédito sin que se hayan impagado tres mensualidades (y, por tanto, sin haberse cumplido los requisitos de la ley procesal), ya no existen “cuotas” que pagar, y no se puede alcanzar el umbral para el vencimiento anticipado. Por lo tanto, el acreedor no puede hacer uso del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados o pignorados, previsto en el Capítulo V del Título IV de la LEC (y al que hace referencia el art. 693 en su párrafo primero). La hipoteca sólo podría ejecutarse por el procedimiento de ejecución ordinaria, o a través de un juicio declarativo.

Se trata de otra pregunta abierta, para la que no tengo respuesta. Desde luego, si la cláusula de vencimiento anticipado ante cualquier “event of default” no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad (algo bastante probable), parece claro que el procedimiento de ejecución directa le estará vedado al acreedor.

Como nota final, es preciso aclarar que nada de lo anterior se aplica a los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El artículo 24 de dicha norma (que establece los umbrales mínimos de impago para el vencimiento anticipado) tiene carácter imperativo, y no admite pacto en contrario (cfr. apartado 2). Las partes no pueden evitar su aplicación mediante cláusulas de vencimiento anticipado por incumplimientos distintos, que serían nulas de pleno derecho.

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