Por César Ayala

 

El Tribunal Supremo ha creado una línea jurisprudencial clara referente a la prohibición de las vinculaciones indefinidas o perpetuas de las partes contratantes (STS 10/02/2021, 28/07/2020, 20/02/2020, 16/11/2016, 14/03/2013, entre otras muchas), por lo que en el caso de que el contrato haya sido pactado de manera indefinida, cualquiera de los contratantes tendrá el derecho de resolución ad nutum del contrato.

Por eso resultan chocantes los vaivenes jurisprudenciales sobre los contratos de arrendamiento de vivienda pactados de manera indefinida. Por un lado, la STS 582/2009, en coherencia con la citada línea, rechaza que las partes puedan, al albur del artículo 1255 CC, pactar un arrendamiento por término indefinido sin alterar la propia esencia y naturaleza del arrendamiento, que ha de ser de duración determinada o determinable. Por otro lado, en fechas mucho más recientes, el Tribunal Supremo ha admitido la vinculación perpetua entre un arrendador y un arrendatario, o al menos tan prolongada como lo desee el arrendatario, y así lo establece en su Sentencia de fecha 129/2021 de 9 de marzo (Pte. Arroyo Fiestas).

La Sentencia es escueta en el relato de los hechos. Se sabe que el arrendador había adquirido la vivienda al arrendatario dos días antes de la celebración del contrato de arrendamiento, así como que el contrato incluía una opción de compra del inmueble, ejercitable durante todo el período de vigencia del arrendamiento. Concretamente, la estipulación 2ª del contrato decía

“Plazo de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogará anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario».

La redacción de la cláusula no permite colegir de manera evidente la duración indefinida o perpetua del contrato; por el contrario, parece que su redactor quiso fijarla en cinco años y que se inspiró en el artículo 10 de la LAU vigente en aquel momento, pretendiendo sujetar la tácita reconducción del contrato hasta un máximo de tres años más. Pues bien, la arrendadora obró consecuentemente y al término del octavo año de su vigencia, la arrendadora notificó a la arrendataria un burofax en el que le comunicaba su voluntad de no prorrogar más el contrato; voluntad que fue objetada por la arrendataria por razón de la literalidad de la cláusula contractual reproducida.

Tras una travesía en zigzag por las tres instancias, el Tribunal Supremo se apoyó en la literalidad de la mención “el contrato se prorrogará anualmente de forma automática”, y concedió la razón a la arrendataria argumentando que la prórroga pactada no es la legal– como alegaba el arrendador – sino una prórroga convencional pactada al libre arbitrio de las partes, así como que el arrendamiento y la opción de compra constituyen una unidad funcional indivisible, y por lo tanto la prórroga indefinida pactada no supone quebranto legal alguno.

 

¿Cuánto puede durar un contrato de arrendamiento indefinido?

La sentencia no lo dice, y a lo que apunta es a que mientras la parte arrendataria desee prorrogarlo podrá hacerlo, lo que convierte a la vinculación entre las partes en perpetua, e incluso – pienso – transmisible por sucesión hereditaria en sucesivas ocasiones (el art. 16 LAU se refiere a la “muerte del arrendatario”, es decir, de quien – en cada momento – ocupe tal posición contractual y no necesariamente el arrendatario inicial), régimen que excedería incluso el régimen vitalicio del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que únicamente resultaba subrogable por dos veces (D.T. 2ª de la Ley 29/1994).

Esta mutación fáctica de un contrato en el que la temporalidad es esencial en un contrato indefinido e irresoluble por el arrendador es contraria a la doctrina jurisprudencial antes referida de la prohibición de vinculación perpetua entre las partes (ver la Sentencia 672/2016 de 16 de noviembre, de la Sala de lo Civil del TS), y además nula de pleno derecho por ser contraria al artículo 1.256 (“el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes”), al 1.543 (“tiempo determinado”) del Código Civil. Y aunque la vinculación perpetua también conculcaría el derecho al libre desarrollo de la personalidad prescrito en el artículo 10 CE, en nuestro caso no resulta así ya que la arrendadora es una sociedad mercantil.

 

¿Por qué, entonces, el Tribunal Supremo excepciona la regla en este caso?

La Sentencia funda su ratio decidendi en la naturaleza compleja del contrato, debido a que la relación arrendaticia coexiste con un derecho de opción de compra a favor del arrendatario sobre el cual razona el Tribunal Supremo que

“Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada (sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art.1255 del C. Civil).”

Sin embargo, la Sentencia no explica por qué la venta inmediatamente precedente y la existencia de una opción de compra permiten dar carta de naturaleza a la perpetuidad del término contractual.

Es cierto que la relación jurídica debatida posee rasgos del contrato de “sale and lease-back”, modalidad financiera consistente, como se conoce, “en un crédito (llámesele, si se quiere, préstamo) que, en lugar de garantizarse con un derecho real sobre determinados bienes, se asegura la financiera haciendo de su propiedad los bienes que hasta ese momento habían pertenecido a la vendedora, y que sigue utilizando ésta por haber recibido el derecho a su uso, ya sea que propendiendo a la definitiva recuperación de su titularidad a través del pago de las cuotas de arrendamiento financiero y posterior ejercicio de la opción de compra” (Resolución 42/1994 del TEAR de Navarra).

No obstante, la sola convivencia de varias relaciones jurídicas en un solo contrato no lo convierte en una relación negocial coligada, salvo que las partes así lo hayan estipulado expresamente, o se deba deducir de manera incontrovertible por la dependencia funcional entre aquellas. De otro modo, ambas relaciones jurídicas discurren de forma paralela y sin “enlazarse bajo mutua dependencia”, tanto en una pluralidad de contratos, como en uno solo en el que convivan relaciones jurídicas adyacentes pero independientes entre sí. En este sentido, permítaseme citar la SAP Madrid de 24 de febrero de 2010, que se refiere a la

“teoría de los denominados contratos coligados entendiendo como tales según el Profesor Diez Picazo aquellos en los que la ineficacia de uno de los contratos solo origina la ineficacia del conjunto, cuando el resultado práctico proyectado únicamente pueda conseguirse por la vigencia de todo el conjunto negociado, entiende y considera la parte hoy recurrente, que existía tal vinculación entre el contrato de financiación y el contrato de inversión”.

Pero en nuestro caso no resulta tan evidente el carácter coligado de la relación negocial puesto que, en primer lugar, no es necesario un arrendamiento – y mucho menos por término indefinido – para establecer una opción de compra; y en segundo lugar, que sepamos, las partes no dejaron constancia de un propósito especial que requiriese la conjunción de la transmisión previa, la opción de compra y un arrendamiento por término indefinido, ni tampoco se descubre ninguna causa típica tras la estructura negocial entablada.

Por otro lado, el “sale and lease-back” no contempla la perpetuidad de la relación arrendaticia. Es más, la opción de compra tiene como elemento fundamental el plazo, y así lo señala el Tribunal Supremo en su Sentencia 620/2021, de 10 de octubre, que proclama que la opción de compra “es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003)”.  Y esto es lógico, puesto que, en el ejercicio de la opción de compra, lo único optativo es si adquirir o no adquirir, pero el optante debe decidir con carácter obligatorio por ser éste el elemento típico del contrato.

¿Y qué ocurriría si transcurriesen los años y la arrendataria de la vivienda no ejercitase la opción de compra, y pudiese demostrarse que su pasado comportamiento – por ejemplo, habiendo rechazado ofertas de venta a un precio inferior del estipulado en la opción – hace previsible que no ejercitará la opción en el futuro? En este caso podría considerarse que el optante estaría dejando el cumplimiento de la prestación característica del contrato (optar) a su sólo arbitrio, o bien estaría impidiendo que el propietario del activo pudiese cumplir con su prestación contractual (obedecer la opción), contraviniéndose en ambos supuestos el artículo 1.256 CC, (en este sentido la STS de 10 de octubre de 1994). Y también podría considerarse que la base del contrato ha desaparecido puesto que la opción de compra ha devenido inoperante y superflua, frustrándose así, al menos parcialmente, el propósito del contrato y abocándolo, bien a su resolución, bien a su tratamiento como si se tratase de un simple arrendamiento. Y como simple arrendamiento – desaparecida la opción de compra – nada obsta para apreciarse que la prórroga referida por el contrato no es otra que la legal, limitada a tres años según el derecho aplicable. En el peor escenario para el arrendador, este podría verse obligado a soportar el arrendamiento durante treinta años, plazo máximo del arrendamiento (sin opción de compra) de conformidad con la STS 582/2009, del pleno, por la que se aplicaría analógicamente el artículo 515 CC relativo a la duración del usufructo (STS 582/2009 de 9 de septiembre).

El Tribunal Supremo parece acoger como criterio interpretativo único la propia literalidad de la cláusula – a pesar de lo inusual de los términos indefinidos o perpetuos – sin integrar conforme al artículo 1.258 CC la laguna contractual relativa al plazo, ni acudir al resto de criterios de interpretación, singularmente al contemplado por el artículo 1289 CC: la opción de compra fue concedida al arrendatario de manera gratuita, por lo que debería interpretarse que los derechos de éste frente al arrendador son los más limitados posibles, sin que quepa entender, consiguientemente, que la opción se concede indefinidamente, y por lo tanto sin que sea necesario aparejar un término indefinido de arrendamiento.

Sin embargo, la sentencia cuyo comentario ya concluyo abre más incógnitas que las que cierra (la admisibilidad del término indefinido por voluntad de las partes ya tiene una secuela en la SAP Barcelona de 15/07/2021), deja en desamparo jurídico al propietario de la vivienda y, desde luego, sería candidata a que su criterio sea o bien mejor justificado, o bien rectificado, en ulteriores sentencias del alto Tribunal.


FOTO: JJBOSE

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