Por Francisco Marcos
«—La ventura va guiando nuestras cosas mejor de lo que acertáramos a desear; porque ves allí, amigo Sancho Panza, donde se descubren treinta o pocos más desaforados gigantes, con quien pienso hacer batalla y quitarles a todos las vidas, con cuyos despojos comenzaremos a enriquecer, que esta es buena guerra, y es gran servicio de Dios quitar tan mala simiente de sobre la faz de la tierra. —¿Qué gigantes? —dijo Sancho Panza. —Aquellos que allí ves —respondió su amo—, de los brazos largos, que los suelen tener algunos de casi dos leguas. —Mire vuestra merced —respondió Sancho— que aquellos que allí se parecen no son gigantes, sino molinos de viento, y lo que en ellos parecen brazos son las aspas, que, volteadas del viento, hacen andar la piedra del molino. —Bien parece —respondió don Quijote— que no estás cursado en esto de las aventuras: ellos son gigantes; y si tienes miedo quítate de ahí, y ponte en oración en el espacio que yo voy a entrar con ellos en fiera y desigual batalla«.
Miguel De Cervantes, El Ingenioso hidalgo Don Quijote de la Mancha, primera parte, Cap. VIII.
En su labor de lucha contra las restricciones a la competencia en el interés público, las autoridades administrativas de competencia deben distinguir aquellas prácticas que constituyen infracciones indudables de las prohibiciones legales -que justifiquen la incoación de expedientes sancionadores- de otras situaciones diferentes, que pueden o no ser restricciones de la competencia frente a las que, en su caso, sólo cabe emplear los instrumentos de promoción de la competencia. En ocasiones hay comportamientos naturales del mercado y de sus limitaciones, resultado del juego de las fuerzas concurrenciales, frente a las que directamente carece de sentido emplear las herramientas punitivas. Dados los limitados recursos con los que las autoridades de competencia cuentan -y la especialización que se les presupone- es imprescindible que identifiquen bien los ‘problemas de competencia’ frente a los que actúan y cuáles son las medidas reactivas previstas en cada caso. Aun así, en la experiencia de nuestras autoridades autonómicas de competencia se asiste ocasionalmente situaciones en las que -como le ocurriera a Don Quijote en su aventura con los molinos de viento- su embelesamiento en la lucha contra las restricciones de la competencia, les conduce a ver infracciones de las prohibiciones de conductas anticompetitivas donde no las hay. La experiencia de la Autoridad Vasca de la Competencia (AVC) en los últimos tiempos ofrece algunos episodios de este estilo.
La subida en los precios de los hoteles de Bilbao en mayo de 2018: ¿un cártel de los hoteles o una desafortunada restricción del mercado de arrendamientos turísticos?
No toda subida de precios es resultado de un cártel. Puede ser el desenlace del funcionamiento normal del mercado ante un pico de demanda cuando existe una reducción (artificial) de la oferta. Un magnífico ejemplo se produjo con la subida de precios de las habitaciones de hoteles en Bilbao con ocasión de la celebración en la capital vizcaína de la final de la Copa de Campeones de Rugby Europea en mayo de 2018. A la sazón, la AVC manifestó su intención de iniciar pesquisas investigadoras de un posible cártel de los hoteles de Bilbao («Competencia investiga a 40 hoteles por la subida de precios en las finales de rugby» El Correo 16/5/18). No se conocen más detalles de las indagaciones de la AVC ni de sus conclusiones.
Es verdad que en otros lugares se han descubierto cárteles de hoteles (de unos pocos -seis hoteles de lujo-, con pruebas de intercambios de información anticompetitivos, Decisión O5-D-64 de 25/11/05 de la Autorité de la concurrence francesa). Sin embargo, a bote pronto, y sin más pruebas, no es difícil pensar que la subida de precios de los hoteles bilbaínos no se debió a una conducta anticompetitiva. Huelga decir que desde la perspectiva del libre mercado y la defensa de la competencia una subida de precios motivada por el aumento en la demanda y la restricción en la oferta no está prohibida. De hecho, la AVC debería recordar que la (artificial) limitación introducida por la regulación de los alojamientos turísticos en Bilbao quizás tenga algo que ver con ello (AVC, Informe sobre la modificación pormenorizada del Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao en lo relativo a la regulación del uso de alojamiento turístico, AVC nº 251-PROM-2017). En su labor de promoción de la competencia, la AVC podría haber asesorado a la administración para que se abstuviera de introducir limitaciones injustificadas en el mercado, protegiendo el interés de los usuarios de los servicios y proponiendo medidas proporcionadas para paliar las posibles externalidades negativas que el fenómeno de las viviendas de uso turístico pudiese provocar.
La comisión de un mes de alquiler en la intermediación inmobiliaria de arrendamientos de viviendas en Bilbao: ¿un cártel en los servicios de intermediación inmobiliaria para el arrendamiento de viviendas en Bilbao?
La AVC inició el 13 de noviembre de 2019 de una información reservada sobre la práctica realizada por las agencias inmobiliarias, consistente cobrar una mensualidad de renta por la intermediación en el arrendamiento de viviendas en Bilbao. Aunque esta práctica es frecuente en el sector desde hace tiempo y su uso está extendido por el resto de la geografía nacional (e incluso en otros países), para el Consejo Vasco de Competencia (en adelante CVC) podría constituir una infracción del artículo 1 LDC («la práctica realizada por empresas de intermediación inmobiliaria de Bilbao, consistente en cobrar una cuantía similar por la intermediación en el arrendamiento de viviendas en Bilbao, independientemente de las gestiones realizadas o de las características de las viviendas» par. 1 de las resoluciones del CVC que abajo se mencionan). Un año después, la AVC incoó un procedimiento sancionador frente a 36 de los 143 agentes de intermediación inmobiliaria que operan el Bilbao («Investigan a 36 inmobiliarias por un posible acuerdo para fijar alquileres» El Correo 5/11/20). Dos resoluciones del CVC 28/7/21 (AVC 363-SAN-2019, sin ponente) y de 20/12/21 (AVC 363-SAN-2019, sin ponente) cierran el expediente sancionador mediante compromisos de terminación convencional, declarados confidenciales, ya que contienen «los honorarios a aplicar» (sic) en el futuro por las empresas. Tras haber firmado la terminación convencional con 32 de las inicialmente incoadas se supone que el expediente continúa con las cuatro restantes. Nada se sabe de qué ocurre con el resto de las inmobiliarias bilbaínas que han quedado fuera del expediente (107 empresas).
Como es sabido, en los contratos de intermediación de arrendamiento inmobiliario los agentes se encargan de poner en contacto al arrendador y al futuro inquilino para facilitar la celebración del contrato de arrendamiento. Normalmente la retribución de la agencia está condicionada a la efectiva celebración del contrato y es usual que los honorarios de la agencia consistan en una mensualidad de renta, que puede abonar el inquilino o el arrendador que efectúa el encargo, o repartirse entre ambos. Pues bien, para el CVC, » el cobro de un concepto idéntico por las inmobiliarias afectadas en el presente expediente y que consiste en una mensualidad de renta, además de suponer una conducta que podría vulnerar el artículo 1 LDC, no supone una tarifa acorde a la determinación de los precios y comisiones en régimen de autonomía negocial» (par. 21 de las dos resoluciones).
Sin pruebas de acuerdo, ni de colusión
A falta de pruebas adicionales, que no constan en las resoluciones hechas públicas, tengo para mí que no se han podido recabar pruebas de la realización de una práctica anticompetitiva prohibida por la LDC. No existe evidencia alguna de un acuerdo de las inmobiliarias, ni de intercambios de información entre ellas, ni de ninguna forma de colusión entre ellas para utilizar esa unidad retributiva. A diferencia de lo acreditado, por ejemplo, en un supuesto similar recientemente resuelto por la CNMC (resolución de 25/11/21 S/3/20 Proptech, sin ponente), en el que había pruebas de la colusión (reglas anticompetitivas del sistema de mandatos de exclusiva compartida/MLS para la fijación de honorarios mínimos, reglas de control de su seguimiento y sanción en caso de incumplimiento).
Una costumbre restrictiva de la competencia que sería «una conducta conscientemente paralela»
La mensualidad de renta del alquiler como unidad para fijar la retribución del servicio constituye una solución del mercado para establecer un parámetro de compensación del agente. Según el CVC se trataría de una «costumbre del lugar» que «podría suponer una conducta contraria al artículo 1 LDC en la forma de una conducta conscientemente paralela por parte de los operadores económicos«. Eso, a pesar de lo que dice el art. 277 II C de c que establece que «faltando pacto expresivo de la cuota (que habrá de cobrar el comisionista por el cumplimiento del encargo), se fijará ésta con arreglo al uso y práctica mercantil de la plaza donde se cumpliere la comisión».
La tipificación de ese estándar como una «conducta conscientemente paralela» sin más pruebas, es una afirmación aventurada. La prohibición de las conductas conscientemente paralelas del artículo 1 de la LDC plantea dificultades y problemas para su identificación y sanción, lo que hace que haya sido escasa y residualmente aplicada en la práctica (el precedente más reciente data de hace quince años, RTDC de 19/5/2006, 588/05 Distribuidores de Cine, ponente Javier Huerta, que fue confirmada por SSTS de13/11/15, MP: Mª I Perelló, ES:TS:2015:4921; de 13/11/15, MP: E. Calvo Rojas, ES:TS:2015:4857; de 13/11/15, MP: José Mª del Riego, ES:TS:2015:4922, de 10/11/15, MP: Diego Córdoba, ES:TS:2015:4861, y de 13/11/15, MP: José Manuel Bandrés, ES:TS:2015:4863), y opera principalmente mercados de estructura oligopolística, muy diferentes del mercado objeto de las resoluciones del CVC. En cualquier caso, si la conducta de las inmobiliarias bilbaínas se pudiera tipificar como una «práctica conscientemente paralela» no sería suficiente con acreditar sólo el efectivo seguimiento del estándar de compensación en el mercado, si no que también sería preciso haber incoado en el expediente al resto de las empresas de intermediación inmobiliaria que operan en Bilbao (que, misteriosamente, no figuran entre las investigadas aunque sea previsible que también empleen la citada unidad retributiva).
El alcance la restricción de la competencia
Las resoluciones no describen «los efectos sobre la competencia derivados de las conductas objeto del expediente» que se resuelven por los compromisos (desconocidos, porque son confidenciales, luego volveré a esto). En verdad, un análisis riguroso de una posible infracción del artículo 1 LDC exigiría haber profundizado más en el alcance de la restricción investigada, que examinara las siguientes cuestiones:
1. El recurso a la intermediación para el arrendamiento inmobiliario es voluntario (mercado de alquiler intermediado v. mercado de alquiler no intermediado). En primer lugar, como las resoluciones del CVC describen, los servicios de intermediación inmobiliaria no son obligatorios para el arrendamiento de viviendas, existiendo variedad de alternativas que pueden utilizarse en función de la disponibilidad de tiempos, recursos y necesidades de los arrendadores y de los inquilinos:
«En la búsqueda de un arrendatario por quien desea arrendar una vivienda o, en el lado opuesto, de un piso para alquilar, se puede recurrir a los propios recursos — contactos personales, anuncios en plataformas inmobiliarias, etc.— y/o a los servicios de mediación de un intermediario inmobiliario. De hecho, en el caso de los futuros inquilinos, es habitual la alternancia en el recurso a los canales online y offline: se utiliza la red y las nuevas tecnologías para acceder a información y, cuando ya se ha realizado una selección, se visita la vivienda para tomar una decisión final. Y es, por ello, por lo que los intermediarios inmobiliarios, además de contar con su propia página web, también se posicionan en las principales plataformas o portales inmobiliarias ofreciendo sus servicios (idealista.com, fotocasa, pisos.com, yaencontre, habitaclia, entre otros), pagando por ello» (par. 24 de las resoluciones).
Aunque el CVC proporciona infinidad de datos sobre el mercado de arrendamiento inmobiliario en Bilbao, no indica precisamente lo más relevante a efectos del concreto expediente, que sería el grado de utilización de los servicios de intermediación inmobiliaria y las condiciones en que tiene lugar. Adicionalmente, como el anterior párrafo trascrito pone de relieve, dada la amplitud de alternativas disponibles para acceder al mercado de arrendamiento inmobiliario, las agencias no sólo compiten entre sí (con las herramientas online), si no que lo hacen también con el arrendamiento libre de mediadores en el mercado (mercado no intermediado). Esa presión competitiva podría incidir en la capacidad de los agentes de imponer la comisión mensual y en la capacidad de negociación de los potenciales clientes.
2. La extensión en el uso efectivo del cobro de la comisión de una mensualidad de alquiler. En segundo lugar, fuera de alusiones genéricas al empleo común y frecuente de esa comisión, no existe en las resoluciones del CVC ninguna prueba sobre el grado de seguimiento de dicha práctica. Tampoco se aborda la incidencia que en su utilización pueda tener la negociación entre las partes y la relevancia que al respecto puedan tener otras condiciones de los contratos de intermediación (v. gr., exclusividad).
3. La razonabilidad de una mensualidad de renta de alquiler como estándar retributivo. En tercer lugar, es indiscutible que la utilización de la mensualidad como parámetro de la retribución de las inmobiliarias emplea un estándar en el precio del servicio que, si es efectivamente utilizado, y se generaliza, restringirá la competencia. Aun así, como es sabido, la LDC no prohíbe las restricciones de la competencia, sino las conductas restrictivas de la competencia. Conviene subrayar esta afirmación. Por convención pueden existir restricciones culturales, sociales o de otro tipo en el funcionamiento de los mercados que no están prohibidas por la LDC, aunque las autoridades de la competencia y los poderes públicos tengan otras herramientas para luchar contra ellas y eliminarlas (por la vía de la promoción o incluso mediante disposiciones legales).
En particular, en este caso, lo más molesto de la mensualidad de renta como estándar retributivo es obviamente que la magnitud de la retribución no se encuentra directamente vinculado con el coste y la intensidad de los servicios efectivos de intermediación desempeñados («independientemente de las gestiones realizadas o de las características de las viviendas«). Aun así, no puede olvidarse que la unidad de «mensualidad de renta del alquiler» es un concepto utilizado tradicionalmente en la contratación de arrendamientos urbanos (sin ir más lejos una docena de ocasiones, a distintos efectos, en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), sin que en ocasiones se halle justificado la utilización específica de esa cifra. A la vista de lo anterior, no debería sorprender que los intermediarios de arrendamientos inmobiliario hayan extendido su uso como fórmula para fijar la compensación de sus servicios. De hecho, incluso en el vigente Alokairu Segurua, Arrazoizko Prezioa se utiliza la mensualidad de alquiler como fórmula retributiva a los agentes colaboradores, a cargo del arrendador (art. 20 del Decreto vasco 144/2019, de 17 de septiembre, por el que se regula el Programa de Intermediación en el Mercado de Alquiler de Vivienda Libre ASAP). Ante esta norma, llama la atención que la AVC no incoara en el expediente también al Departamento de Medio ambiente, Planificación territorial y Vivienda del Gobierno Vasco que patrocina esta norma (y la fórmula de compensación anticompetitiva perseguida por la AVC) o que las empresas no la hayan empleado como justificación de su conducta alternativa a la existencia de un acuerdo entre ellas.
En el fondo, la comisión de una mensualidad de renta del alquiler es una forma fácil y conveniente de pactar la retribución del encargo por el agente que sería lícita, aunque estuviera generalizada, si no incurre en la prohibición del artículo 1 LDC. Su utilización es libre por los operadores en el mercado de alquiler intermediado (quedando siempre expedita a las partes la vía de contratar sin comisión en el mercado del alquiler no intermediado o pactando con la inmobiliaria una comisión diferente).
Sin llegar tan lejos, me viene a la mente un debate parecido que se suscitó hace años sobre el exceso de la fórmula retributiva del «redondeo al alza» en los contratos de estacionamiento de automóviles. Aunque hace veinte años el uso de esa pauta de contratación estaba generalizado en el mercado, mientras estuvo operativa, nadie consideró que su utilización corriente fuera una conducta anticompetitiva. Tras algún pronunciamiento judicial que declaró abusiva esta cláusula contractual (Sentencia de la sección 14ª de Madrid de 8/9/2005, MP: A. Camazón, ES:APM:2005:9762) el legislador acabó con tal posibilidad con el Artículo 87.5 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, al considerar abusivas «las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva«). En cualquier caso, sospecho que el cambio en el sistema de retribución de los aparcamientos no ha supuesto una efectiva bajada en los precios para los usuarios.
A la vista de lo anterior, tengo pocas dudas de que el expediente sancionador de la AVC carecía de sentido. Aunque exista una costumbre restrictiva de la competencia, no se presentan pruebas, ni indicios suficientes de la comisión de una conducta prohibida por la LDC (Nullum crimen, nulla poena sine actione). Naturalmente, si el propósito de la AVC era «introducir competencia en la intermediación inmobiliaria de alquileres» -algo que aseveran las dos resoluciones (par. 48)- éste se habría visto satisfecho mejor mediante la utilización de sus competencias de «promoción de la competencia» (mencionadas una decena de ocasiones en la Ley 1/12 de 2 de febrero de la Autoridad Vasca de la Competencia, siendo la principal actividad que desempeña la AVC en la actualidad: «Solo 1 de los 32 expedientes de la AVC el año pasado acabó en sanción» Noticias de Guipúzcoa 18/5/21).
Quizás por esa vía, se alcanzase mejor la aspiración del CVC de «acabar con una cultura enraizada en el mercado de la intermediación, tanto por el lado de los consumidores como por el de los operadores económicos, pues existe un gran arraigo en la creencia de que las tarifas a cobrar por dichos servicios son honorarios provenientes de normativa de obligado cumplimiento, pese a no ser así» (par. 48). En cualquier caso, un buen comienzo sería que la AVC se dirigiera al Departamento de Medio ambiente, Planificación territorial y Vivienda del Gobierno Vasco para que dejara de utilizar la comisión considerada anticompetitiva (en una norma de obligado cumplimiento) en el programa autonómico vasco de alquiler de vivienda.
Una singular terminación convencional (confidencial!)
Como es sabido, la terminación convencional es un mecanismo previsto legalmente para el cierre de expedientes sancionadores sin declaración de infracción, ni sanción,
«cuando los presuntos infractores propongan compromisos que resuelvan los efectos sobre la competencia derivados de las conductas objeto del expediente y quede garantizado suficientemente el interés público» (art. 52 LDC).
La terminación convencional es un mecanismo de utilización frecuente por las autoridades autonómicas de competencia, pues permite cerrar amistosamente las investigaciones y expedientes sancionadores incoados (el Tribunal de Defensa de la Competencia de Castilla y León utiliza con asiduidad este instrumento, véase por ejemplo, la resolución de 21/7/21, TDC/2/SAN/2/21, ponente L. Gabriel, que cierra mediante terminación convencional precisamente un expediente en el mercado inmobiliario en Burgos).
En el caso del expediente de la AVC sobre el mercado de la intermediación de arrendamientos inmobiliarios en Bilbao, de la resolución del CVC de 28/7/21 parece deducirse la opción por esta vía fuera aconsejada por la CNMC (par. 14
«Debería analizarse por parte de la Autoridad Vasca de Competencia la conveniencia de la resolución del presente expediente sancionador mediante terminación convencional a la vista de Comunicación sobre terminación convencional de expedientes sancionadores y, especialmente, de los efectos habidos durante un periodo de tiempo significativo o de la afectación a una parte sustancial del mercado como consecuencia de la práctica investigada. En todo caso, la información sobre precios aportada por cada uno de los operadores en el marco de la terminación convencional y su correspondiente vigilancia, debería declararse confidencial para el resto, al objeto de no propiciar un intercambio de información de precios futuros entre los agentes del mercado«).
Quizás fue lo anterior lo que persuadió a la AVC a emprender la terminación convencional del asunto, aunque sea llamativa la disposición de las agencias inmobiliarias a recurrir a esta vía, reconociendo de alguna manera que pudiera haber existido infracción (y con las eventuales consecuencias que ello pudiera tener, sin ir más lejos, en las eventuales reclamaciones de compensación de los daños por quienes hayan pagado una mensualidad de alquiler como compensación a las agencias inmobiliarias -recuérdese la STS de 24/1/18, MP: P. Vela, ES:TS:2018:297). El hecho es que el expediente se cerró para 32 de las incoadas mediante compromisos individualizados de cada una de las inmobiliarias, que han sido declarados confidenciales.
Aunque los compromisos aceptados no se conocen, todo parece indicar que, a partir de una dudosa constatación en las citadas resoluciones del CVC de los efectos sobre la competencia en el mercado de alquiler intermediado derivados del cobro por los agentes de una comisión de una mensualidad de alquiler, las agencias cesan en el cobro de la comisión de una mensualidad de renta y pasan a un sistema de tarifas variables, acordado y supervisado por la AVC.
Habría que ver a qué se han comprometido las empresas, pero a la vista de lo anterior, la AVC ha emprendido un insólito ejercicio de ingeniería de mercado que prevé una nueva fórmula retributiva, que incluiría escala variable de honorarios calculados a partir de la mensualidad de renta de alquiler. Es sorprendente que no se conozcan los compromisos finalmente pactados con las inmobiliarias, pues se han declarado confidenciales. Según dice la resolución, de ellos resultarían
«distintos modelos de facturación por los servicios de intermediación inmobiliaria que llevan a que el precio se incorpore como un vector competitivo adicional en este mercado» (par. 49 in fine).
La paradoja es que si las fórmulas retributivas fueran idénticas para todas ellas, el objetivo de acabar con la restricción a la competencia se quedaría en nada (i.e., se habría sustituido la costumbre por otro mecanismo común a todas las empresas, éste último patrocinado por la ACV). Por ello, resulta ingenuo que el CVC piense que, a través de la terminación convencional
«el precio se incorpore como un vector competitivo adicional en este mercado» (como si eso no estuviera ocurriendo antes) y «que la introducción de dicho vector competitivo generará múltiples ventajas a los consumidores finales, pues probablemente se traducirá en una bajada de precios e, incluso, en una mayor calidad de los servicios por los operadores, quienes deberán esforzarse más para la captación de sus clientes» (par. 50) y que «el compromiso adoptado por los operadores de no continuar con la costumbre del lugar en cuanto a la forma de establecer la cuantía a cobrar por los servicios de mediación, elimina los efectos perniciosos que dicha conducta genera en el mercado, introduce un nuevo vector competitivo en el mismo y garantiza la protección del interés general» (par. 51).
A mi modesto entender, lo anterior no sólo no es cierto sino también constituye un ejercicio exorbitante de sus funciones por la AVC, que, además, la convierte en un singular regulador/supervisor del mercado de intermediación de arrendamiento inmobiliario en Bilbao, al margen de lo previsto en la Ley,
«en tanto que es relativamente sencillo realizar la comprobación oportuna de la introducción de dicho factor de competencia en el mercado y verificar que los operadores económicos establecen sus honorarios sobre la base de decisiones empresariales unilaterales, y no por la aplicación de acuerdos, conductas conscientemente paralelas, o costumbres del lugar» (par. 53).
La Comunicación de la CNC de 28/9/11 sobre la terminación convencional de expedientes sancionadores ni prevé la posibilidad de que los compromisos en la terminación convencional constituyan una herramienta de fijación de los precios en el mercado (supervisada por la autoridad de competencia) ni mucho menos contempla que los compromisos sean declarados confidenciales (pues el art. 39.6 del Reglamento de Defensa de la Competencia, exige que su contenido sea público). Parece que el CVC habría malentendido las alegaciones de la CNMC al expediente. Dudo que la CNMC recomendase que los compromisos de la terminación convencional fueran confidenciales (el párrafo antes reproducido se refiere tan sólo la eventual información sobre precios que la AVC recabase en ejecución de los mismos).
Salta a la vista, por tanto, que se trata no solo de dos resoluciones de dudosa legalidad, sino de un mal precedente. Por ello, dado que la Ley 1/2002, de 21 de febrero, de Coordinación de las Competencias del Estado y las Comunidades Autónomas en materia de Defensa de la Competencia permite a la Dirección de la Competencia de la CNMC impugnar en vía judicial las resoluciones de las autoridades autonómicas que pongan fin al procedimiento cuando ello fuera necesario para asegurar la aplicación uniforme de la LDC (art. 5.tres), creo que la Dirección de la Competencia debería impugnar las resoluciones del CVC (al menos la última, pues para la anterior el plazo de impugnación habrá transcurrido).
En el pasado la Dirección de Competencia de la CNMC ha utilizado el mecanismo impugnatorio por razones mucho menos justificadas y más nimias contra otras terminaciones convencionales autonómicas (v. gr., resolución de 14 de julio de 2014, R.4/2014, Tanatorio As Burgas, ponente F. Hernández, que fue rechazada por Sentencia de la sección 1ª de la Sala de lo contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Galicia de 27/1/16 ECLI:ES:TSJGAL:2016:423, ponente J.R. Chaves García, que comenté en «Terminación convencional y coordinación por la CNMC de las autoridades autonómicas: La STSJG de 27 de enero 2016 » Almacén de Derecho 29/3/16).
La cuestión que se ventilaba aquel conflicto con el Consello Galego de Competencia era que en ocasiones el mejor final de un procedimiento sancionador puede no ser la sanción, sino la adopción de remedios que permitan paliar los efectos anticompetitivos de una conducta (allí un abuso de posición dominante). En el caso de la AVC -como esta entrada ha examinado- lo improcedente habría sido incluso la incoación del procedimiento sancionador, que nunca debió iniciarse. Como se ha argumentado, en cambio la AVC debió emplear las herramientas de promoción de la competencia, que eventualmente habrían sido las adecuadas para promover la introducción de mayor competencia en el mercado de la intermediación de arrendamientos inmobiliarios en Bilbao.
Adicionalmente, la terminación convencional no mejora el magro rendimiento de la AVC en materia sancionadora en los últimos años («Solo 1 de los 32 expedientes de la AVC el año pasado acabó en sanción» Noticias de Guipúzcoa 18/5/21, la última multa no alcanza los €40.000 y concluye un expediente iniciado cuatro años antes: resolución de 16/10/20, AVC 174-SAN-2019 Recogida de Aceites). Como le ocurriera a Don Quijote con los molinos de viento, el CVC ha creído ver una infracción de la LDC donde no la había y respecto de la que la terminación confidencial acordada (convirtiendo a la AVC en regulador/supervisor de las tarifas de intermediación inmobiliaria en Bilbao) es a todas luces improcedente.
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