La usucapión de los elementos comunes en la propiedad horizontal

Por Rocío Diéguez Oliva

A propósito de la STS (Sala Primera), núm. 623/2024, de 8 de mayo de 2024

El caso

En el caso, varios propietarios de un inmueble y la comunidad de propietarios ejercitaron acciones reivindicatorias con respecto a tres trasteros-anejos de los pisos de los demandantes (convertidos en vivienda) y la terraza sobre ellos. Los demandados solicitaron la desestimación de la demanda, argumentando que habían usucapido la terraza y los trasteros. Alegaban usucapión ordinaria porque habían celebrado contratos de compraventa de tales inmuebles, tanto con el promotor como con los propietarios de otros pisos. Alegaban también que los habían poseído en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, por más de diez años.

En Primera Instancia se desestima la demanda al considerarse que el título de compraventa de la terraza era nulo porque el objeto, al no estar contemplado en el título constitutivo, “era una cosa fuera de comercio”.

Recurrida la sentencia en apelación, la Audiencia considera correcta la argumentación del juzgado y declara que cuando el promotor vende los espacios físicos terraza y trasteros, después de otorgado el título constitutivo, “se arroga facultades de las que carece, por lo que conculca el derecho dispositivo y adopta decisiones contrarias a la ley y, por tanto nulas”.

El Tribunal Supremo casa la sentencia y estima el recurso de casación. Declara que el espacio objeto de la acción reivindicatoria era usucapible por ser un elemento común por destino y concurrir los demás presupuestos de la usucapión ordinaria de bienes inmuebles (v., un resumen detallado de la argumentación de la sentencia aquí)

Como se deduce de la narración de los hechos, el problema no se centra en la validez del título para la usucapión ordinaria, sino en la naturaleza de la terraza y los trasteros como cosas susceptible de usucapión. ¿Qué vendió el promotor cuando vendió a los demandados el local y el espacio de terraza que después se destinó a vivienda núm. 004? y ¿que transmitió- o mejor dicho, no transmitió, cuándo realizó la traditio mediante la entrega de las llaves a comienzo de 1992?¿Qué naturaleza o carácter tenía ese espacio de terraza o planta num.004 cuando tuvo lugar la traditio y qué poder de disposición tenía el promotor sobre el mismo? y ¿qué consecuencias jurídicas tiene la no entrega de lo descrito en el contrato de compraventa y/o en el título constitutivo?

La respuesta a estas preguntas dependen, todas ellas, de resolver otra:

¿cuándo nace la propiedad horizontal?

Si entendiéramos que la propiedad horizontal nace en el momento que se produce la primera transmisión de la propiedad de alguno de los elementos privativos a un tercero, el título constitutivo (que determina qué son elementos comunes y cuáles privativos) no vincularía en nada al promotor, de modo que cuando el promotor transmitió la propiedad tanto del local como del espacio de terraza núm.004 en el año 1992, podría transmitir ambos como elementos privativos e incluso si fue la primera transmisión, ni siquiera transmitió cosa ajena sino propia sobre la que tendría, además, poder de disposición. En tal caso, los adquirentes habrían adquirido instantáneamente la propiedad y no por usucapión.

Pero la cuestión es más compleja. Como señala el prof. Miquel, la propiedad horizontal requiere distinguir dos aspectos claves: de una parte, la existencia de objetos de propiedades separadas vinculadas a elementos comunes (la propiedad horizontal como propiedad especial, infra, a)); y de otra, la existencia del régimen de propiedad horizontal, que presupone diversidad de propietarios de dichos objetos (infra b).

a) La propiedad horizontal es una forma especial de propiedad (art. 1 LPH), pero siempre vinculada a una copropiedad (ar. 396 CC y art. 2 LPH). La naturaleza del objeto obliga a considerar la propiedad de los pisos o locales muy condicionada física y jurídicamente por los elementos comunes y por los privativos, Desde el otorgamiento del título constitutivo, los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente son ya, antes de pertenecer a distintos propietarios, objetos de derecho autónomos y pueden, antes de existir, ser objeto de negocios jurídicos como la compraventa, e incluso de negocios jurídico-reales como el derecho real de hipoteca, cuando se pacte la extensión de la hipoteca a los pisos y locales aun inexistentes.

Es cierto que, en tanto las unidades inmobiliarias objeto de la propiedad separada (pisos y locales) y los elementos subordinados a ella (los elementos comunes) existan y estén en mano de un único propietario (no estamos hablando de pisos meramente proyectados), no se da el supuesto de hecho del régimen de la propiedad horizontal (cfr. art. 2.2. LPH). Pero unos y otros ya están configurados, de acuerdo a las concepciones del tráfico, para la aplicación del régimen de la propiedad horizontal en el momento de la transmisión a un tercero. Es importante tener en cuenta que la propiedad horizontal está presente no ya en el momento en que se produce una primera transmisión de la propiedad de uno de los elementos privativos, momento en el que al ya existir dos o más propietarios comienza a desplegar su eficacia el régimen de propiedad horizontal (art. 2 LPH) sino antes: la propiedad horizontal está presente durante todo el proceso de edificación, desde el momento que el único propietario de inmueble otorga el título constitutivo y la división horizontal el inmueble.

Esto significa que no es lo mismo ser propietario de un inmueble considerado como un todo que ser propietario de cada uno de los pisos y locales que integran un edificio. La LPH se aplica, como señala su artículo 1, a la forma especial de propiedad establecida en el art. 396 CC: una propiedad separada que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Y es así por decisión del propietario cuando se otorga el título constitutivo de la propiedad horizontal en ejercicio de su autonomía de la voluntad (art. 1255 CC). Esta decisión tiene efectos frente a terceros (cfr. art. 541 CC). Una vez que existen, son propiedades separadas, aunque estén en manos de un único propietario. Porque lo que proporciona el carácter de propiedad separada no es la enajenación, sino la configuración que le ha dado el propio promotor en el título constitutivo como unidad susceptible de aprovechamiento independiente conforme a las concepciones del tráfico y a la legislación urbanística aplicable, aspecto en el que no entramos al carecer de datos de las correspondientes licencias que debieron concurrir en el supuesto.

Una de las grandes lagunas de la LPH es la protección de los adquirentes antes de que esté terminado el edificio,

fase a la que escasa referencia hacen tanto la LPH (cfr. art. 3 III), como el propio CC (art. 396 II y III). Referencias que no van más a allá de la “obligación de poner a disposición de los compradores y la administración de los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios “ (art. 5.1 y 5.1.2. RD 515/1985, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas), o en algunas regulaciones autonómicas, en la obligación de entregar, “en caso de existir, copia de los Estatutos y, en caso de estar ya aprobadas normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios (art. 9.1. e) del Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía).

En un país como el nuestro en el que el tráfico jurídico sobre pisos y locales proyectados o en construcción tiene tantas repercusiones jurídicas y económicas, escasa regulación y protección tienen los adquirentes de viviendas en este extremo, siendo de aplicación, más allá de las sanciones administrativas que en su caso pudieran corresponder, las reglas generales del derecho de obligaciones y contratos. Desde esta perspectiva, los negocios obligacionales del promotor inmobiliario le obligan a asegurarse de que el título constitutivo de la propiedad horizontal es conforme con ésta, aun cuando el comprador no haya adquirido aún la propiedad. En este sentido el título constitutivo tendría carácter de negocio jurídico declarativo, pudiendo el comprador exigir no sólo que el elemento privativo adquirido se corresponda con la descripción contenida en el contrato de compraventa, sino también que el título constitutivo sea conforme al contrato.

Si el título constitutivo no se adecua a la descripción del objeto del contrato de compraventa, estamos ante un problema de consentimiento sobre uno de los elementos del contrato, el objeto. El título constitutivo determina el objeto del derecho de propiedad del adquirente pero también las facultades, obligaciones/limitaciones y acciones, en definitiva, el contenido del derecho de propiedad sobre el elemento privativo, sus anejos y el modo en el que se ejercita el derecho (de copropiedad) sobre los elementos comunes. Y lo cierto es que en el contrato de compraventa, por lo general, sólo se describe el elemento privativo y sus anejos, si los hubiere, y la cuota. Los elementos comunes no se describen o se enumeran simplemente y, a menudo, de forma incompleta. Lo más habitual es que haya una remisión genérica al título constitutivo que no se incorpora, a menudo, adecuadamente al contrato de compraventa.

Piénsese en los problemas que está suscitando el destino turístico o vacacional de los pisos e incluso de locales convertidos en vivienda, en cuanto a la transparencia de qué se adquirió y que usos están o no permitidos tanto de elementos privativos como de los comunes.

Análisis del caso

Así pues cuando se celebró el contrato de compraventa entre el promotor y demandantes y demandados, el objeto de los respectivos contratos (la yuxtaposición de propiedades característica de la propiedad horizontal) ya estaba configurada en el título constitutivo. Cuando el promotor celebró el contrato de compraventa en el año 1991, el objeto del contrato, además de local como elemento privativo sobre el que no hay controversia, era la terraza que ya tenía carácter de elemento común conforme al título otorgado en el año 1989.

Si bien en el caso se distinguen la venta de la terraza (que no cubierta del edificio-cfr. art. 396 CC), y la venta de los trasteros como si de dos espacios diferenciados se tratase, lo cierto es que todo el espacio objeto del contrato de compraventa de 1 de agosto de 1990, ya incluía el espacio destinado a trasteros.

En el título constitutivo de marzo de 1989, se hacía referencia a una terraza, pero según el relato parece ser una segunda terraza del inmueble sobre la que no existía controversia. En las posteriores subsanaciones del título, se hace constar que había una planta num 004 con nueve trasteros (agosto de 1990 y marzo de 1991). Y en junio de 1991 se vuelve a modificar para indicar que sólo existen tres trasteros, y se describen como elementos comunes de uso exclusivo de los propietarios de las viviendas num005. Num.006 y núm.0007, viviendas posteriormente de propiedad de los demandantes. No eran realmente anejos. Cuando hablamos de los anejos en sede de propiedad horizontal hemos de tener en cuenta que la configuración, titularidad y uso del mismo vienen determinados inicialmente por el título constitutivo, sin perjuicio de ulteriores modificaciones una vez esté vigente el régimen de propiedad horizontal sobre el inmueble.

En el título constitutivo necesariamente se habría tenido que delimitar el espacio físico que tiene el carácter de anejo, y el régimen jurídico sobre el mismo sería el de un espacio de propiedad exclusiva del propietario del elemento privativo. El anejo se configura inseparable con respecto de la parte privativa, de modo que no puede ser objeto de negocio dispositivo que comporte la salida del patrimonio del dueño con independencia del elemento privativo. Ese espacio no tiene una cuota propia, si bien generalmente se tiene en cuenta para la determinación de la cuota de los elementos privativos.

Pero en ocasiones, como sucede en el caso, el anejo se configura como un elemento común pero de uso exclusivo a favor de un determinado titular de elemento privativo, y por ende excluyente del uso por otro u otros copropietarios. Cuando lo que se atribuye es un uso exclusivo y excluyente, la titularidad, a todos los efectos, es de la comunidad y como titular, puede proceder a la desafectación, expresa o tácita. Tal desafectación comporta necesariamente la modificación de las cuotas de participación, por la necesidad de asignarle una al nuevo elemento privativo (arts. 3.II, 5.IV y 17.1ºI LPH). Por tanto, los demandantes nunca fueron propietarios de los trasteros, porque el título constitutivo sólo les atribuyó el uso exclusivo. Si nunca fueron propietarios, tampoco estuvieron legitimados para la interposición de una acción reivindicatoria contra los demandados como propietarios, pues eran comuneros (arts. 348. 2 CC).

Aun cuando en el momento de la celebración del contrato de compraventa y la traditio a favor de los distintos propietarios (fechas que se desconocen) el promotor era el único propietario, lo era, no del inmueble en su conjunto, sino de cada uno de los elementos privativos y la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Es decir, que el título constitutivo le vinculaba como único propietario. Cuando realizó la traditio, los adquirentes empezaron a poseer tanto el local como el espacio de terraza pública, pacífica e ininterrumpidamente en concepto de dueño, dueño en el sentido de titular del derecho de propiedad, y no como comunero. Por tanto, es a comienzos del año 1992, cuando se produce la interversión de la posesión de los demandados: de posesión como comunero a posesión en concepto de dueño, como propietario, posesión que es «pública pacífica y no interrumpida” (art. 1941 CC).

¿Y si no fuera un caso de usucapión de un elemento común, como era la terraza tal y como estaba configurada en el título constitutivo, sino la usucapión de un elemento privativo cuyo titular era la comunidad?

La pregunta la formulamos porque en la propia sentencia se recoge que en la junta general extraordinaria celebrada el 4 de julio de 1992, donde el presidente expuso ya el problema de la terraza, se señala literalmente que

“se produjo una variación de las cuotas de participación-que no de gastos- de las diferentes viviendas”,

acuerdo que presumimos se adoptó por unanimidad y que determinó a posteriori la participación de los demandados tanto en las juntas como en el pago de las cuotas. Esa modificación de la cuota de participación en nuestra opinión supuso una modificación del carácter del espacio terraza, de elemento común a elemento privativo de titularidad de la comunidad. Pero no es una usucapión de un elemento común por destino, sino que, en nuestra opinión, desde la junta extraordinaria de 4 de julio de 1992, en la que se modifican por unanimidad las cuotas para ajustar estas a la configuración de la planta num.004 como superficie de propiedad de los demandados, se produjo la desafectación como elemento común de uso exclusivo y paso a ser un elemento privativo de titularidad de la comunidad. La calificación como elemento privativo hubiera excluido los problemas de calificación del título como título nulo en primera instancia.

Finalmente, una última consideración acerca de la posesión de los demandados. Es requisito o presupuesto de la usucapión que la posesión sea continuada (art. 1941 CC), pudiendo ser interrumpida para los efectos de la prescripción, natural o civilmente (art. 1943 CC).En el caso, si bien se hace referencia a varios requerimientos en la junta de propietarios en años posteriores (acta de agosto de 1992, de 13 de julio de 1996, 11 de junio y 16 de diciembre de 1996), no se produce una interrupción de dicha posesión ad usucapionem: ni natural, (al no haber cesado en su posesión los demandados más de un año (art. 1944 CC) ni haber habido reconocimiento alguno por los poseedores a la comunidad (art. 1948 CC)) ni civilment (al no haber sido citado judicialmente hasta la fecha de la interposición de la demanda en el año 2012 (art. 1945 CC).